やっかいな空き家や、再建築不可物件、事故物件などを買い取っている「訳あり物件買取プロ」というサイトがあります。
どうやって訳ありの不動産を買い取って再生しているのか？ 興味があったので取材を申し込んだところ、すぐに「いいですよ」と返信をいただきました。
そこで今回、再建築不可・建築不可に限ってお話しをうかがってみました。
訳あり不動産の売却は、自分で粘り強く調査するか、信頼できる専門業者に任せるかのどちらかになります。その点、目に付いた近くの不動産業者に再建築不可物件を任せる……というのが、一番危険です。
株式会社AlbaLink、ウエブ担当の鈴木さんに聞きました。
ざっくりおさらい「なぜ家が建てられない」「建て替えできない？」
建築・再建築ができない理由のツートップは、「接道していない」と「市街化調整区域」の２つです。
| 内容 | 出現頻度 | 難易度 |
|---|---|---|
| 建築基準法の道路に接しない | ★★★ | ★★ |
| 市街化調整区域 | ★★★ | ★★ |
| 市街化調整区域内の農振農用地 | ★ | ★★★ |
| 擁壁や崖に接する土地 | ★ | ★ |
| その他 | ★ | － |
実務上も、ほとんどの場合「接道（道路）」と「市街化調整区域」であることが問題になり、その解決方法を考えることになります。
ただ、２つとも非常によくある問題だけに、それなりに救済措置が用意されています。農振農用地に指定されている場合に比べると、まだ「何とかなる可能性はあるかな」と期待が持てるケースが多いといえます。
接道（道路）の問題で再建築できないケースの救済措置
土地が道路（しかも建築基準法上の道路）に間口２ｍ以上接していないと建築が認められません。
建築基準法上の道路かどうかは、市町村役場または都道府県で確認します。建築主事がいる役所であれば明快な答えをもらえます。
まずは市町村の都市計画課などに行ってみて「この道路は建築基準法の道路ですか？」「この道路に接している土地に建築できますか？」と尋ねてみてください。
道路の調査は特定行政庁で調査します。特定行政庁とは、建築主事（建築確認の審査を行う専門職）を置いている地方公共団体の長（知事や市町村長）を指します。市町村によって建築主事がいる場合といない場合がありますから、特定行政庁かどうかは確認してみる必要があります。接道義務については、特定行政庁の担当課窓口で調査します。
なお、道路の種類については、以下の記事が参考になります。
建築基準法は第42条で「こういう道路が法律上の道路だと決めます」と規定しています。
建築基準法上の道路は42条、接道義務は43条1項、例外的な認定・許可が43条2項に規定されています。
建築基準法の道路に接していなかった場合の救済措置
接道に関しては、建築基準法第43条第２項に救済措置が定められています。
たとえば道路に直接接していなくても、公園などを挟んでいる場合に建築が認められる可能性があります。また、河川の管理用道路（建築基準法の道路ではありません）に接していても、建築が認められる場合もあります。
ただ、都道府県によって基準が異なる場合があります。そのため、違う都道府県の不動産業者と話をしていると、噛み合わないこともあります。
詳しくは、不動産が所在する都道府県のホームページなどで調べてみてください。
建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について｜大阪府
上記リンクは大阪府の例ですが、各都道府県でこういったページを読んでおくとよいでしょう。
市街化調整区域内にあるケースの救済措置
市街化調整区域というのは、都市計画法上「市街化を抑制する地域」とされており、原則として住宅建築などは認められません。
とはいえ一律に「建ててはダメです」と言えない事情もあり、自治体が条例で指定した区域では、一定要件のもとで建築が認められる場合があります。
ここでは概要を解説しますが、詳しくは以下の記事などで確認してみてください。
緩和区域にあれば建築が認められる場合も！
緩和区域というのは、大規模既存宅地ともいわれます。「昔から集落があったから建築を認めてもよさそう」というエリアのことをさします。
緩和区域内で、
- 家を持っていない人が自分の住宅を建てる
- 土地の面積が150㎡以上である
という要件を満たせば、建築が許可される可能性が出てきます。
既存宅地で建築が認められる場合も！
都市計画法施行以前から宅地だった土地については、市街化調整区域内であっても建築が認められることがあります。
国の既存宅地制度は平成12年に廃止されましたが、現在は都道府県や市町村の条例で、開発許可や建築許可ができるようになっています。
既存宅地かどうかは、市町村役場の税務課などで調べます。
「線引き以前に宅地課税されていましたか？」
と尋ねると教えてもらえます。
市街化調整区域内で建築するための細かいノウハウについては、以下の記事で解説しています。
農振農用地のケース
農振農用地とは、「農業振興地域の整備に関する法律」にもとづいて優良な農地を守るために指定されています（ということになっています）。
実態として耕作放棄地や荒地であっても、実は農振指定を外すことはものすごく難しく、実務では農振指定を確認した瞬間にあきらめムードになるほどです。
農振除外も不可能ではありませんが、ハードルの高さは市町村のサイトを見るとわかります。
上のリンクは滋賀県高島市のサイト内の解説ですが、見るからにムリそうな感じが伝わってきます。農振農用地の場合は専門家に任せるほうがいいでしょう。
まず不動産業者に相談してみて、手に負えない場合は農転に強い行政書士を探します。近隣の行政書士事務所で、農地に強そうな所を検索し、そこに相談するのが確実です。
実務で農地を取り扱っている行政書士さんであれば「ここはムリです」「可能性があります」という判断もすぐできると思います。
自分で農地転用に挑戦するのはハードルが高いですが、やってみようという方は以下の記事を参照してはどうでしょう？
擁壁や崖に接する土地
２ｍを超える崖があり、建築基準法上有効な（構造計算された）擁壁を設けていない場合は建築が認められないことがあります。
この場合は構造計算された擁壁を設置したり、深基礎工法とすることで建築が認められます。
相談先は建築会社（建築士）です。ただし、建築士は設計を依頼しないとなかなか相談に応じてくれませんから、次善の策として、市町村役場等の都市計画課で尋ねるのがいいでしょう。
都会の不動産屋さんは知らないことが多いのですが、都市計画区域外では崖条例の制限を受けないことがあります（市町村の条例に注意）。たとえば千葉県鋸南町や大多喜町は全域が都市計画区域外です。
訳あり不動産のプロ、AlbaLinkさんに聞きました
ここからは訳あり物件買取プロを運営する、株式会社AlbaLinkの鈴木さんにうかがっていきます。鈴木さんはウエブ担当なのですが、ご自身も不動産に詳しい方でした。
いえとちラボ まず最初に、どうして訳あり不動産の買取を始められたのでしょう？
鈴木 実は、もともとは普通の不動産買取をやってたんです。すると「他社で断られた」という人がたくさんいて、それを買い取っているうちに訳あり物件専門に……。
いえとちラボ 最初から訳あり物件でビジネスが成り立ったんですか？
鈴木 最初からではないですが、試行錯誤しているうちにノウハウがたまってきて、なんとかなっています。
いえとちラボ ちょっとそのノウハウを聞いていっていいですか！？
鈴木 はい、いいですよ。
家が建てられない土地の売却で注意すること
いえとちラボ 建築できない土地や再建築不可物件、どこに注意すればいいでしょう？
鈴木 そうですね、再建築不可物件の場合だと、うちでは現金化するノウハウを持っています。その方法は、リフォームをして価値をあげるということが多いです。再建築不可でも、賃貸経営をする投資家さんから見たら魅力があれば買ってもらえるので。
いえとちラボ リフォームについてはかなり研究されたんですか。
鈴木 実はリフォーム事業部を立ち上げて、自社で施工していたこともあります。今はほぼ外注していますが、投資家さんにリフォーム内容を説明できたり、リフォームの相談に乗ったりできるので、その点で信頼してもらっていますね。
いえとちラボ リフォームなどは、一般の人がやると利益を出すのは難しいかもしれないですね。
鈴木 そうですね。残置物の撤去とかも注意した方がいいかもしれません。お客さんの話だと、他社の買取では残置物の処理にざっくり「じゃぁ100万円引かせてもらいます」といった対応になることもあるそうです。
普通そんなに費用がかかるとは思えないので、査定依頼時にはそういった点を注意するといいのかなと思います。
いえとちラボ 訳あり物件買取プロさんでは？
鈴木 実費です。あと、リフォーム代も同じで、適正価格が難しいですね。
注１……残置物というのは、不動産内部に残された不要品のことをさします。一部の物件ではゴミ屋敷状態のこともありますが、普通の不動産業者では嫌がられがちです。
とりあえず相談だけするのはあり？ なし？
いえとちラボ これをズバリ聞いていいのかわかりませんが、再建築不可物件などの処分に困っている時、とりあえず御社に相談だけするのはありですか？
鈴木 実は、うちに連絡をくださるお客さんはそもそも「どうしよう」と困っているので、最初は相談から入ります。
そのなかで、「いやうちに売らなくてもいいんじゃないか」となったら、たとえば「こういう風にしたほうが高く売れますよ」と、アドバイスだけしてお話を終わらせることもあるんです。
ただ、訳あり物件の売却はそれなりに面倒ではあるので「めんどくさいからやっぱり買い取って欲しい」となったら、もちろん買取を実施します。
いえとちラボ 意外と相談するだけ、という事でもいいんですね。
鈴木 そうですね。査定依頼を出したから売らないといけない、じゃなくて、相談をするつもりで話を聞くのもありです。
その上で、速く現金化したいから買い取って欲しいとか、なんとか自分で対応してみるかなとか、判断してもらえれば。
いえとちラボ なるほど、けっこうフレンドリーですね。
鈴木 あとは「数次相続が発生して、ほかの共有者と連絡が取れない」といったケースでも、当社で買取できますよ。
いえとちラボそれはプロに任せた方がはやそうです。ところで鈴木さんはウエブ担当なのに、どうして不動産に詳しいんですか？
鈴木 社内で研修があるんです。営業の担当者はもっと詳しいので、ぜひご連絡ください。
いえとちラボ なるほど！ ありがとうございました。
訳アリ物件買取プロ｜公式サイト
というわけで、AlbaLinkさんは取材依頼にも気軽に応じてくれて、話しやすい雰囲気でした。不動産の処分について相談しても、しつこく営業される感じがなかったのも印象的。気軽に相談してみてください。
