亡くなった親の土地を名義変更しないまま放置すると、相続で取得したことを「知った日から3年以内」の相続登記義務に違反し、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。それに加えて、売却・担保設定・次の相続手続きにも支障が出るかもしれません。
「固定資産税だけは払っている。売る予定もない。だからこのままで大丈夫だろう」
そう思っている方には、ぜひこの記事を読んでもらいたいと思います。
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。以前に相続した土地も対象で、2027年3月31日が猶予期限です。「知らなかった」では通用しない制度に変わっています。
まず、ご自身の状況を以下の表で確認してください。
| 状況 | 危険度 | 対策 |
|---|---|---|
| 2024年4月以降に親が亡くなり未登記 | 高 | 相続を知った日から3年以内に相続登記 |
| 2024年3月以前に亡くなり未登記 | 高 | 2027年3月31日までに対応 |
| 土地の場所・件数を把握していない | 高 | 所有不動産記録証明制度で確認（後述） |
| 遺産分割の話し合いがまとまらない | 中〜高 | 相続人申告登記で一時対応できる |
| 売却・担保の予定がある | 高 | 登記なしでは手続き不可 |
| 売る予定はない | 中 | 固定資産税・次世代への影響を確認 |
執筆者：立石秀彦（宅地建物取引士／アップライト合同会社） 本記事は笹尾司法書士事務所（三重県四日市市）の笹尾先生への取材をもとに作成しました。
相続登記の義務化と期限
亡くなった親の土地の名義変更、つまり「相続登記」は、2024年4月1日に義務化されました。
それまでは相続登記をしないままでも、法的な罰則はありませんでした。その点が改正されています。
今回の義務化には理由があります。
所有者が誰かわからない「所有者不明土地」は、九州の面積とほぼ同じ規模にのぼると言われています。そのうち約65%が、相続登記されていない土地でした（笹尾先生取材より）。放置された土地は周辺の環境悪化を招き、公共事業の妨げになります。それが義務化の直接の根拠となりました。
期限は「取得を知った日から3年以内」です。
ポイントは「知った日」の解釈です。通常は、親が亡くなった日がそれにあたります。ただし他県に土地を持っているケースなど、「後から土地の存在を知った」場合はその日が起点になります（笹尾先生取材より）。
土地がどこにあるか分からない方は、2025年2月から始まった所有不動産記録証明制度を活用できます。法務局で亡くなった方の名義で保有不動産を検索できる制度です。ただし名前の漢字や住所の表記が異なるとヒットしないケースもあります。万能ではありませんが、まず使ってみる価値はあります。
所有不動産記録証明制度について｜法務省
2024年4月以前の相続には、2027年3月31日という猶予期限があります。
「相続したのはもう10年前」という方でも、この期限は適用されます。放置年数に関わらず、2027年3月31日までに申請が必要です。
不動産を相続した方へ｜法務省
相続登記を放置するとどうなるか
名義変更を放置すると、5つのリスクが考えられます。
過料の対象になりうる
3年以内に相続登記をしないと、不動産登記法第164条により「10万円以下の過料（かりょう）」の対象になります。
ここで多くの方が心配するのが、「前科がつくのでは」という点でしょう。
しかし、その点は心配ありません。
相続登記の過料は「秩序罰」という位置づけで、刑事罰ではありません（笹尾先生取材より）。お金を払えば済む金銭罰であり、「罰金」「科料」とは別物です。同じ読み方でも漢字が違い、刑事罰の「科料」とは仕組みが異なります。
ただし過料が課されることは間違いありません。特に罰則が緩いわけでも、放置しても許されるわけでもありません。
売却・担保設定が進められない
名義変更をしていない土地は、売ることも、担保に入れることもできません。
登記簿の名義が亡くなった親のままである以上、金融機関も買主も「誰が所有者か」を確認できません。今すぐ売る予定がなくても、将来的に売りたいとなったときに手続きが止まります。「その時になってから登記すればいい」と思いがちですが、遺産分割協議のやり直しが必要になることもあります。
相続した土地の売却について、詳しくはこちらの記事をご参照ください。
相続した土地の活用や処分についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。 → いえとちラボへのお問い合わせ
固定資産税の滞納リスク
名義変更をしなくても、固定資産税の支払い義務は消えません。
注意が必要なのは、固定資産税の納税通知書が親名義のまま届かなくなる事がある点です。市区町村が相続の事実を把握していても、通知書の宛先が更新されないまま、誰にも届かず滞納になってしまいます。
「払っているつもりだった」が通じないのが、税の世界です。
相続人が増えて手続きが複雑になる
時間が経てば経つほど、話し合いの相手が増えます。
兄弟の一人が亡くなれば、その配偶者や子どもが相続人として登場します。さらに時間が経てば、その子どもの配偶者も……という具合に広がっていきます。
笹尾先生が取材の中で話してくれた実例が印象に残っています。「昭和初期の相続が未了のまま放置されていて、いざ土地を売ろうとしたとき、所有者が40人、50人と増えてしまい、土地が売れなくなってしまったケース」があるそうです。
これは他人事ではありません。あと10年放置すれば、今の兄弟間の問題が、甥・姪・その配偶者を巻き込んだ問題に変わります。
手続きがさらに複雑になり負担が増える
相続人の一人が認知症になると、家庭裁判所で成年後見人を選任しなければ、遺産分割協議に参加できません。行方不明者がいる場合は、「不在者財産管理人」の申立てが必要になります。
どちらも、費用も時間もかかる手続きです。早く動くほど手続きがスムーズに進み、選択肢も広がります。
名義変更しなかった場合、過料はいつ来るのか
「3年を過ぎた翌日に、即10万円の請求が来る」
というわけでは、ありません。
過料が課されるまでには段階があります。まず登記官が義務違反を把握したとき、登記申請するよう「催告」が届きます。それでも正当な理由なく申請しない場合に、地方裁判所へ通知されます。過料が確定するのはその後です。
制度が始まってまだ間もないため、実際に過料が課された事例は現時点で確認できません（笹尾先生取材より）。しかし登記官のチェック体制は今後整備されていきます。「今はまだ見逃されている」という感覚で放置していると、ある日催告が届くかもしれません。
早めに動いておいて損はありません。
相続人申告登記という選択肢
「遺産分割の話し合いが、まだまとまっていない」
そういう方のための制度が相続人申告登記です。
遺産分割が確定していなくても、「自分は相続人である」と申告するだけで、登記義務を一時的に果たすことができます。3年の期限に間に合わないとき、まずこれで「義務の不履行」状態を回避する、という使い方になります。
相続人申告登記について｜法務省
注意点は、これで所有権が確定するわけではない点です。あくまで「義務を果たした」という記録であり、権利関係の最終的な整理は、遺産分割協議を経た相続登記で別途行う必要があります。
また「どうしても3年以内に登記できない」正当な理由が認められる場合は、過料が免除される可能性もあります。遺産分割協議の長期化、重い病気、DV被害、経済的困窮などが、正当な理由として考えられるケースです（笹尾先生取材より）。
ただしこの制度はまだ始まったばかりで事例がなく、登記官に事情を説明して判断を仰ぐのが現実的な対応になります。
相続税・固定資産税も発生する
「名義変更しなければ、相続税はかからない」
これは誤解です。
相続税は、名義変更の有無に関係なく、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋法定相続人1人につき600万円）を超えた場合に発生します。申告・納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
固定資産税も同様です。名義が親のままでも、相続人が納税義務を負います。前述のとおり、通知書が届かず滞納になるリスクがあります。
なお、不動産を相続したあとの税金については、こちらもご参考ください。
自分で登記できるケースと専門家に頼みたいケース
相続登記は、法的には自分で申請することも可能です。ただし状況によって難易度は大きく変わります（笹尾先生取材より）。
自分でできる可能性がある
- 相続人が少ない（配偶者＋子2人程度）
- 不動産が1件のみ
- 遺言書があり、争いがない
- 法定相続分どおりの登記（遺産分割協議が不要）
司法書士に依頼した方が現実的
- 相続人が多い、または行方不明の相続人がいる
- 農地や複数の不動産がある
- 長期放置で権利関係が複雑になっている
- 平日に法務局へ行けない（法務局は平日のみ受付）
費用の目安は、登録免許税（固定資産評価額の0.4%）＋司法書士報酬で、合計5万〜15万円前後が相場でしょう。物件の数や複雑さによって変わります。
ただし、相続人が少ない場合であっても、登記申請はそれほど簡単な作業ではありません。
「まず自分でやってみて、途中で断念して司法書士に依頼する」というケースは、かえって手間と時間がかかります。迷うようなら最初から相談に行った方が、結果的にはスムーズです。
相続登記について、まず誰に相談すればいいか
相続では複数の専門家が関わります。何に困っているかで、最初の相談先が変わります。
| 困っていること | 相談先 |
|---|---|
| 登記（名義変更）の手続き | 司法書士 |
| 相続人同士でもめている | 弁護士 |
| 相続税の申告が必要 | 税理士 |
| 土地を売りたい・処分したい | 不動産会社 |
迷ったら、まず司法書士への相談をおすすめします。登記が専門であることに加え、状況に応じて税理士や弁護士を紹介してもらえることが多いからです（笹尾先生取材より）。
相続財産に占める不動産の割合は高く、登記の問題を後回しにしたまま、税だけ、遺産の分け方だけを専門家に相談しても、完全な解決には至りません。
土地の売却や処分まで視野に入るなら、登記の問題と並行して不動産の専門家に相談しておくと、その後の動きが速くなります。宅建士の筆者に状況を話していただければ、次に何をすべきかを一緒に整理し、必要であれば笹尾司法書士への取り次ぎも行います。
なお、土地の相続・売却・活用についてのお悩みは、アップライト合同会社（いえとちラボ）で初回対応を受け付けています。無料で相談先の切り分けまで対応しますので、お気軽にお問い合わせください。
お問合せ｜いえとちラボ
笹尾司法書士に聞く相続登記の注意点
今回の記事制作にあたり、笹尾司法書士事務所（三重県四日市市）の笹尾先生に取材しました。制度の解説だけでは見えにくい、実務の現場からの話を3点、紹介します。
「正当な理由」は、実際には認められにくい可能性も
「どうしても3年以内に申請できない」場合、登記官に事情を説明すれば正当な理由として認められ、過料が免除される可能性があることは前述のとおりです。
ただし笹尾先生は、こう付け加えてくれました。「相続人申告登記という一時対応の制度が整備されているため、よっぽどのことがない限り、正当な理由は認められないかもしれません。まだ制度が始まったばかりで事例もなく、正直なところ、読みにくい部分ではありますが……」とのこと。
つまり「事情があれば大丈夫」と安易に考えず、相続人申告登記を先に使っておくのが現実的な対処、ということです。
遺言書の種類によって、手続きの流れが変わる
遺言書がある場合は、遺産分割協議が不要になるケースがあります。ただし遺言書の「種類」によって、その後の手続きが変わる点に注意が必要です。
公正証書遺言（公証役場で作成）や、法務局に保管されている自筆証書遺言は、家庭裁判所での検認手続きが不要です。そのまま登記申請に進めます。
それに対して、自宅で保管されている自筆証書遺言は、家庭裁判所での検認手続きが必要です。これを知らずに手続きを進めようとして、途中で詰まるケースがあります（笹尾先生取材より）。
遺言書が出てきたら、まず種類を確認する。そこからスタートしましょう。
相続で揉める本当の理由は、制度ではなく「分け方」
相続で揉めるケースについて笹尾先生が話してくれたことが、印象に残っています。
「揉める原因のほとんどは、分け方の問題です。制度や法律の話ではなく、お兄さんがもらいすぎじゃないかとか、介護を担った側が多くもらうべきだとか、そういう感情的な部分がなかなか収まらない。一度こじれると、長引くんですよね」と。
また「日頃から兄弟間で連絡を取り合い、ご両親が元気なうちに相続についての考えを話し合っておくのが、結局一番の予防策だと思います」とのアドバイスももらえました。
法律の義務化より前に、家族の対話を重視する。あたりまえですが、ここをおろそかにすると揉めてしまうことになります。
司法書士笹尾亘事務所
〒510-0812 三重県四日市市西阿倉川１４９０−２１ ラトゥール 203
電話番号： 059-327-7456
相続登記義務化に関するよくある質問
- 祖父名義のまま何十年も放置しています。どうすればいいですか？
-
権利関係の整理が必要です。祖父から子（親世代）、子から自分、という複数世代にわたる相続登記をそれぞれ行う必要があります（「数次相続」と呼ばれるケース）。手続きが複雑になりやすく、司法書士に現状を相談するところから始めるのが現実的です。
- 土地がどこにあるか分かりません。どうやって調べますか？
-
2025年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」を活用しましょう。法務局で亡くなった方の名義で保有不動産を検索できます。ただし名前・住所の表記が異なるとヒットしないことがあります。
- 売るつもりはありませんが、それでも登記が必要ですか？
-
義務化されている以上、「売らないから」は登記をしない理由になりません。固定資産税の管理や次の世代への影響を考えると、相続登記は早めに済ませておく方が、後の負担が少なくなります。
- 相続人の一人と連絡が取れません。どうすればいいですか？
-
行方不明の相続人がいる場合、家庭裁判所への「不在者財産管理人」申立てが必要になります。期間と費用がかかるため、早く動くほど選択肢が広がります。
- 過料に前科はつきますか？
-
つきません。相続登記の過料は「秩序罰」であり、刑事罰ではありません。前科がつく「罰金」や「科料」とは別物です。
まとめ「相続登記を放置すると10万円以下の過料も」
売る予定がなくても、名義変更をしない限り、過料のリスクは消えません。
固定資産税は払い続けている。そう思っていても、法的な義務は相続が発生した瞬間から始まっています。
2027年3月31日という猶予期限は、「それまでは放置していい」という意味ではありません。書類の収集、相続人全員との合意、法務局への申請などなど……準備には時間がかかります。早めに動いた方が、期限前に余裕を持って完了できます。
今すぐ遺産分割の話し合いが難しい状況であれば、相続人申告登記という制度を利用する選択肢があります。それだけでも、過料のリスクを回避できます。
不動産の相続には、登記・税・分け方・売却の4つが絡みます。どこから手をつければいいか迷ったら、お気軽にご相談ください。状況を整理したうえで、必要な専門家（司法書士・税理士・弁護士）への橋渡しも行っています。
＼ 相続した土地のことで迷ったら、お気軽にご連絡ください ／
コメント