【全国11都市調査】不動産屋のGoogleレビューは何件で「上位」になれるか

「Googleマップで上位に表示されるには、レビューが何件あればいいのか」

この質問への答えは、エリアと業態によって大きく異なります。

那覇市なら100件で十分ですが、福岡市では800件以上が必要です。同じ「不動産屋」でも、都市によって求められる水準には8倍以上の差があります。

本記事では、札幌から那覇まで全国11都市・約700社の宅建業者のGoogleマップレビューを収集・分析しました。マップパック（上位3枠）に表示されるための「生存ライン」「推奨ライン」「確実ライン」を都市ごとに算出し、自社が立地するエリアで何件を目指せばよいかの目安を示します。

また、売買専業の不動産会社にとっては、少し違う視点が必要です。賃貸業者と件数で競う必要はなく、「売買の専門店」としてGoogleに認識されることで、件数の差を逆転できるケースがあります。その条件についても、実際の検索テストのデータをもとに解説します。

不動産屋がマップパックに入るには、何件のレビューが必要か

結論からいえば、都市によって必要なレビュー数は最大8倍以上の差があります。これが今回の調査で得られた最も重要な発見です。

筆者が全国11都市・計約700社の宅建業者を対象にGoogleマップのレビュー数を収集・分析したところ、確実ラインは那覇市の100件から福岡市の800件以上まで、エリアによって大きな開きがありました。

都市	確実ライン（上位20%前後）
那覇市	100件
札幌市	210件
広島市	230件
横浜市（西区・神奈川区）	300件
名古屋市	340件
東京都台東区・中央区	460件
仙台市	478件
神戸市（中央区）	500件
大阪市（中心部）	640件
東京都新宿区	650件以上
福岡市	800件以上

この数字が示すのは、「全国どこでも同じ戦略でよい」という考え方では対応できないということ。

那覇では100件で十分ですが、福岡で100件だと下位25%にも届きません。逆に、福岡基準の800件を目標にしても、広島では過剰な投資になります。

もうひとつ見落とせないのが、レビューの「評価（平均点）」です。件数が多くても、評価が3点を下回る店舗は上位表示から外れやすい傾向が、どの都市でも共通して確認できました。件数と評価の両輪を高めることが、MEO対策の基本だと確認できました。

全国11主要都市別データと上位表示の目安

そこで、ここからは都市別の状況を分析し、各都市でどれくらいのレビュー数を目安とすべきかを考えていきます。

札幌市——59社分析でわかった3つのライン

札幌市内で「近くの不動産屋」と検索したとき、上位3枠（マップパック）に表示されるためのレビュー数は、110件前後が論理的な目標ラインです。

筆者が札幌市内の宅建業者59社を対象に集計したところ、レビュー数の平均値は110件、中央値は64件でした。上位20%に入る店舗は210件以上を獲得しており、件数の多い店と少ない店の二極化がはっきりしています。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	64件（中央値）	検索ユーザーの位置情報などにより表示の可能性があるライン
推奨ライン	110件（平均値）	まず目指したい現実的な目標
確実ライン	210件以上（上位20%）	強豪と肩を並べ、距離が離れても表示されやすいライン

仙台市——58社分析でわかった3つのライン

仙台市内で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は、254件前後が論理的な目標ラインです。ただし、位置情報を仙台駅に設定して検索すると、駅前の競合に影響されてしまい、最低ラインは469件となりました。

自社が駅前か郊外に立地するかで、目標ラインを変える必要がありそうです。

また、仙台市内の宅建業者58社を集計したところ、平均値は254件、中央値は111件。平均値が中央値の2倍以上あることからわかるように、500〜900件超を獲得する強豪店が平均を大きく引き上げています。上位20%（上位12社）に入るには、478件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	111件（中央値）	郊外エリアなら表示の可能性あり。駅前の激戦区では厳しい
推奨ライン	254件（平均値）	市全体で「有力店」として認識される中間目標
確実ライン	478件以上（上位20%）	仙台駅前など最激戦区でも土俵に乗れる水準

札幌の確実ラインが210件だったのに対し、仙台では478件と2倍以上の差があります。仙台は政令指定都市のなかでも、レビュー獲得競争が特に激しいエリアといえるでしょう。

東京・新宿区——61社分析でわかった3つのライン

新宿駅で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は、理論上は650件以上ほしいところ。ただし、実際に検索してみると、レビュー数127、134の業者もランクインしています。

非常に業者数が多く過密なエリアなので、位置情報に強く引っ張られる傾向が感じられました。ピンポイントで新宿駅西口の業者を出してくるようです。

さて、筆者が新宿区内の宅建業者61社を集計したところ、平均値は273件、中央値は192件でした。最大値は1,374件で、上位10%に入るには649件以上が必要です。多少条件が悪い場合でもマップパックに表示されるためには、念のため目標を650件程度に置いておくのが無難だと考えられます。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	192件（中央値）	区内では「標準的な店舗」とみなされる水準。駅前の激戦区では厳しい
推奨ライン	273件（平均値）	特定のニッチなキーワードであれば上位表示の可能性が高まる
確実ライン	650件以上（上位10%）	距離の近さを超えた「知名度」として評価されるライン

新宿では中央値だけ見ても192件あり、これは札幌の平均値（110件）を大きく上回ります。新宿区は、他のエリアと比較にならないほどレビュー獲得競争が激しいエリアと言っていいでしょう。

東京・台東区と中央区——78社分析でわかった3つのライン

東京都台東区・中央区周辺で「近くの不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は、300件以上が論理的な目標ラインです。ここでは、地下鉄の馬喰町駅に位置情報を設定しました。

ただし、今回はレビュー数が19しかない会社がランクインしています。後述しますが、これは賃貸業者の中に、売買専業の業者が食い込んでいる例です。「売買専業であれば、レビューが少なくても逆転できる可能性がある」という点については、記事後半で詳しく分析します。

さて、筆者が台東区・中央区周辺の宅建業者78社を集計したところ、平均値は227件、中央値は172件でした。最大値は974件で、上位15%に入るには460件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	172件（中央値）	170件を超えて初めて比較対象の土俵に乗る水準
推奨ライン	227件（平均値）	広域検索での視認性が安定し始めるライン
確実ライン	460件以上（上位15%）	現在地から多少離れていてもマップパックに表示されやすくなる水準

中央値172件は札幌の平均値（110件）を大きく上回り、仙台の推奨ライン（254件）に迫る水準です。他エリアなら「上位層」に相当するような件数が、このエリアでは「標準」となります。

横浜市・西区と神奈川区——58社分析でわかった3つのライン

横浜駅西口で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は、300件以上が論理的な目標ラインです。２位に入っている会社はレビュー数が199ですが、この会社についてはウェブサイトがなく、また住所から店舗を特定できなかったため「判断保留」としています。

また、筆者が横浜駅周辺（西区・神奈川区）の宅建業者58社を集計したところ、平均値は170件、中央値は118件でした。最大値は728件で、上位20%に入るには301件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	118件（中央値）	駅から離れたエリアなら表示の可能性あり。横浜駅付近では厳しい
推奨ライン	170件（平均値）	評価4.5以上と組み合わせることで、駅前でも土俵に乗れる水準
確実ライン	300件以上（上位20%）	Googleがエリアの有力店として優先表示するライン

仙台（478件）・新宿（650件以上）・台東区中央区（460件）と比べると低く、札幌（210件）より高い水準です。横浜駅周辺は激戦区ながら、東京都心と比べると参入の余地がある市場といえるでしょう。

名古屋市——58社分析でわかった3つのライン

名古屋駅西口で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は、最低104件でした。理屈の上では、340件以上が論理的な目標ラインで、この数字をクリアすると表示されやすくなるはずです。

また、筆者が名古屋市内の宅建業者58社を集計したところ、平均値は218件、中央値は150件でした。最大値は1,691件で、上位20%に入るには336件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	150件（中央値）	名駅・栄など主要駅周辺では「数ある中の一店舗」に過ぎない水準
推奨ライン	218件（平均値）	激戦区での視認性を確保するための最低限の目標
確実ライン	340件以上（上位20%）	距離が1km以上離れていてもGoogleが優先表示するライン

中央値が150件という数字が、名古屋の特徴をよく表しています。「100件以上は当たり前」の世界観になっており、札幌（中央値64件）と比べると2倍以上の差があります。

大阪市・中心部——58社分析でわかった3つのライン

JR大阪駅と阪急大阪梅田駅の間付近で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は83以上でした。しかし安定的に表示されるには、640件以上が論理的な目標ラインです。

筆者が大阪市中心部の宅建業者58社を集計したところ、平均値は380件、中央値は214件でした。最大値は1,752件で、上位15%に入るには640件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	214件（中央値）	梅田・難波から外れた準都心部ならマップパックに食い込む可能性あり
推奨ライン	380件（平均値）	評価4.8以上と組み合わせることで、距離が多少離れても3枠に残りやすい
確実ライン	640件以上（上位15%）	梅田・心斎橋などの最激戦区でも安定してトップ3に入れるライン

他都市で「推奨ライン」に相当する数字が、大阪では「生存ライン」です。確実ラインの640件は新宿（650件以上）と並ぶ、今回の分析でも最高水準のひとつです。

また、新宿駅付近でもそうでしたが、宅建業社数があまりに過密化すると位置情報に強く引っ張られる傾向が感じられました。

神戸市・中央区——106社分析でわかった3つのライン

神戸三宮駅前で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は104以上でした。理論上、500件以上が論理的な目標ラインです。

筆者が神戸市中央区周辺の宅建業者106社を集計したところ、平均値は135件、中央値は36件でした。最大値は1,070件で、上位10%に入るには500件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	36件（中央値）	三宮・元町から離れた住宅街なら、距離の近さで表示の可能性あり
推奨ライン	135件（平均値）	中央区内の主要通り沿いで表示頻度が安定し始めるライン
確実ライン	500件以上（上位10%）	「三宮駅」など広域キーワードの検索でも距離を問わず表示されやすい水準

神戸の特徴は、平均値（135件）が中央値（36件）の約3.7倍という極端な格差にあります。一部の超強豪店が市場の露出を独占しており、中央値だけ見れば他都市より低く見えますが、上位層の壁は非常に高いエリアです。

また宅建業者の過密度は意外と高く、三宮駅周辺では位置情報に強く引っ張られる傾向があります。

広島市——58社分析でわかった3つのライン

広島駅前のビックカメラ付近で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は112件以上でした。論理的には230件以上が論理的な目標ラインです。

また、筆者が広島市内の宅建業者58社を集計したところ、平均値は144件、中央値は104件でした。最大値は388件で、上位20%に入るには230件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	104件（中央値）	広島駅・横川駅から離れた準都心・郊外エリアなら表示の可能性あり
推奨ライン	144件（平均値）	評価4.5以上と組み合わせることで、距離が近いユーザーへの表示確率が向上
確実ライン	230件以上（上位20%）	広島駅周辺など最激戦区で、距離の不利を覆して表示されるライン

中央値が104件と、今回分析した11都市のなかでは札幌（64件）の次に低い水準です。9都市のなかでは比較的参入しやすい市場といえるでしょう。

福岡市——58社分析でわかった3つのライン

博多駅東口のヨドバシカメラ付近で「不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は193以上でした。レビュー数1000件レベルの超競合は、西口や駅から遠い場所に立地していたことが原因と考えられます。

理想的には、800件以上が目標ラインです。

筆者が福岡市内の宅建業者58社を集計したところ、平均値は413件、中央値は362件でした。最大値は1,563件で、上位10%に入るには800件以上が必要です。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	362件（中央値）	博多・天神から外れたエリアならマップパックに残る可能性あり
推奨ライン	413件（平均値）	評価4.7以上と組み合わせることで、博多・天神でも表示機会が安定
確実ライン	800件以上（上位10%）	博多駅前・天神中心部で距離に関わらず表示されやすくなる水準

中央値362件という数字が、福岡の水準を端的に示しています。100件程度のレビューでは全体の下位25%に留まり、大阪（中央値214件）や新宿（中央値192件）をも上回ります。

那覇市——114社分析でわかった3つのライン

那覇市内で「近くの不動産屋」と検索したとき、マップパックに表示されるためのレビュー数は48件以上でした。理想的には、100件以上が論理的な目標ラインです。

また、筆者が那覇市内の宅建業者114社を集計したところ、平均値は25件、中央値は8件でした。最大値は245件で、100件を超える店舗は全体のわずか3.5%（4社）に過ぎません。

ライン	レビュー数	目安
生存ライン	10件（中央値付近）	小禄・首里など中心部から離れたエリアなら、高評価と組み合わせで表示の可能性あり
推奨ライン	25〜50件（平均値超え）	「信頼に値する店舗」としてGoogleに認識されやすくなるライン
確実ライン	100件以上	那覇市内トップ5クラスの視認性を獲得し、距離の不利を覆せる水準

那覇市は今回分析した11都市のなかで最もレビュー獲得競争が緩やかなエリアです。ただし、評価スコアの重要性はどのエリアよりも高く、評価2点台の店舗が100件近くのレビューを集めながら上位に出てこないケースも見られます。数だけでなく、高評価の維持が那覇では特に重要です。

売買専門の不動産屋は、レビューが少なくてもマップパックに出られるか

結論からいえば、エリアによっては可能です。ただし、条件があります。

岐阜市で起きた「逆転現象」

岐阜市の検索結果では、70件のレビューを持つ業者（評価2.9）を押さえて、レビューわずか4件の業者（評価4.0）がマップパックに入るケースが確認できました。件数だけ見れば17倍以上の差がありますが、それでも逆転が起きた理由は、Googleが「レビューの総数」だけでなく、「その店舗が検索意図に合致しているか」と「評価スコアの最低ライン」を同時に判定しているからと考えられます。

Googleは評価3.0前後を「信頼性の足切りライン」として扱っている可能性が高く、件数が多くてもスコアが低い店舗はマップパックから除外される傾向が各都市のデータから見て取れます。

「レビューが３を切ると表示されにくい」は本当か？

レビューが３を切るとレビュー数が多くても表示されない、という事例はいくつか見つかりました。たとえば那覇市の美栄橋駅前で「不動産屋」と検索した場合、レビュー数が128で、平均評価が2.5の業者は表示されませんでした（上記の事例／琉信ハウジング）。

統計的に有意なデータまでは得られていませんが、体感として「レビューが悪い業者は表示されにくい」という傾向は感じられます。

大都市で逆転は難しく、地方都市なら可能性あり

筆者が「○○市 不動産屋」で全国17エリアを検索し、レビューが少ない売買専業（または専業に近い）業者が、賃貸業者をおさえてマップパックにランクインするかどうかを確認しました。

シークレットウインドウで検索した場合

エリア	売買専業のランクイン
大阪市	×
東京都中央区	×
東京都新宿区	×
福岡市	×
那覇市	×
和歌山市	×
岡山市	×
松江市	×
秋田市	×
静岡市	×
富山市	×
岩国市	○
宜野湾市	○
山形市	○
敦賀市	○
新潟市	○
浦添市	○

○がついたのは、賃貸業者のレビュー積み上げがまだ数十件程度に留まる地方都市・中核市です。×がついた都市は、賃貸業者が数百件〜数千件のレビューを持つ「MEO成熟エリア」といえます。

大都市では、賃貸業者の件数が圧倒的すぎてGoogleの「知名度スコア」の足切りにかかり、売買業者は比較の土俵にすら上がれていない可能性があります。

一方、地方都市では賃貸の強豪店でも数十件程度のため、Googleは件数よりも「検索意図への関連性」を優先して判定し、売買専業店が浮上できる余地が残っていると考えられます。

「逆転」を確信に変える3つの条件

なお、シークレットウィンドウ（パーソナライズなし）では「×」だった和歌山市と那覇市で、通常の検索（パーソナライズあり）に切り替えてみると、売買専業の業者がランクインしました。

つまりGoogleは、普段から売買系の検索をしているユーザーに対して、レビュー数が少なくても売買の専門性が高い店舗を優先表示する場合がある、ということです。

この「逆転」を起こすために、売買専業の不動産会社が最低限押さえるべき条件は3つあります。

売買専業の会社がやること

1. 評価スコアを4.0以上に維持する。2点台・3点台では、件数に関わらず除外されるリスクが高い。
2. レビュー件数をエリアの「生存ライン」まで積み上げる。件数ゼロでは土俵にすら立てない。先に示した各都市の生存ライン（中央値）が最低目標です。
3. 「売却」「売買」「査定」といった専門キーワードをGoogleビジネスプロフィールとウェブサイトに明確に埋め込む。Googleが「この店は売買の専門家だ」と判定する材料を与えることが、件数の差を逆転する鍵になります。

件数で賃貸業者に勝つ必要はありません。エリアの最低ラインを確保したうえで専門性を示せば、Googleが売買を探しているユーザーに対して自動的に推薦してくれる環境が整います。

まとめ——Googleマップに表示される3つの条件

今回の調査で確認できたことを整理すると、以下の3点に集約できます。

①必要なレビュー数は、エリアで決まる

確実ラインは那覇市（100件）から福岡市（800件以上）まで8倍以上の開きがあります。全国一律の目標を設定するのではなく、自社のエリアの水準を把握したうえで、現実的な件数を目指すことが大切です。まず「生存ライン（中央値）」のクリアを最初の目標にしてください。ここに届かなければ、検索結果の土俵にすら立てません。

②件数より先に、評価スコアを守る

件数が多くても、評価が3.0を下回る店舗はマップパックから除外される傾向が複数の都市で確認できました。岐阜市の例では、70件のレビューを持つ評価2.9の店舗が、4件しかない評価4.0の店舗に逆転されています。件数を積み上げる前に、まず評価スコアを4.0以上に維持することが最優先です。

③売買専業の業者が「件数」を逆転できる条件

地方都市・中核市では、賃貸業者のレビュー件数がまだ数十件程度に留まるエリアが多く、売買専業の店舗でも少ない件数でマップパックに入れる余地があります。大都市でも、「売買を探しているユーザー」に対してはGoogleが専門性を優先して表示するケースが確認できています。エリアの生存ラインを確保し、評価スコアを維持し、Googleビジネスプロフィールとウェブサイトに「売却・売買・査定」といった専門キーワードを明示する——この3つが揃えば、件数で賃貸業者に勝たなくてもマップパックに出られる環境が整います。

レビュー対策は、単純に数を増やすだけの取り組みではありません。自社のエリアの水準を知り、評価を守り、専門性を示す——その積み重ねが、Googleから「このエリアで信頼できる不動産会社」として認識される最短ルートです。