リモートワークの増加で「郊外に住む」という動きは確実に増えています。
そこで、 某不動産ＤＸ系企業の担当者に「都市部から郊外への住み替えは増えていますか？」と質問してみました。
「増えてます。というか、最近はそればっかりです」
との返答でした。
「都市部から郊外へ」という流れは、現場の肌感覚としても確実なようです。
| 郊外に住むと決めているなら | どんな不動産をチョイスするか？ |
|---|---|
| 郊外に住もうか迷っているなら | 郊外に住むメリット・デメリットは？ |
この記事では郊外に住むメリットとデメリットを解説していますが、加えて、物件の探し方や、維持管理、メンテナンスにも少しだけ触れています。
この記事は私が10年間不動産会社を経営した経験と、大阪府の郊外に住み替えた経験をもとに構成しました。
郊外に住むなら一戸建てが有力な選択肢
もし郊外に住むとしたら、一戸建てかマンションか？ おそらく一戸建て派が多いと思います。
- そもそも郊外にはマンションが少ない
- せっかくの田舎暮らしなら庭もほしい
そう考えるのが自然な流れかもしれません。でも、それだけではなく、お金の面でも一戸建ての方が有利です。
一戸建ての維持費はマンションより安い
「マンションは修繕積立金を積み立てているから安心」という人もいますが、管理費と修繕積立金をあわせると割高なメンテナンス費用を払うことになります。
実は、当サイトで一戸建ての維持費とマンションの維持費を試算したことがあるのですが、40年住んだら一戸建ての方が870万円お得、という結果になりました。
一戸建てとマンションの維持費。40年住んだら一戸建ての方が870万円お得
これはひとつの試算にすぎませんが、『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい！』という本の著者・高橋正典氏の計算でも「戸建てが有利」となっています。
ローン返済後の資産価値も、マンションより一戸建てが有利
では、入居から30～40年経ってローンを返済し終えた時点での資産価値はどうでしょうか？
わかりやすく新築で比較してみます。買った時の価格は以下のような構成になっています。
| 土地 | 建物 | 業者の利益など | |
|---|---|---|---|
| 一戸建て | 50％ | 30％ | 20％ |
| マンション | 30％ | 30％ | 40％ |
上記も『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい！』の高橋正典氏による分析です。マンションで「業者の利益など」が40％もあるのは、モデルルーム代などの販売経費がかさむからだと考えられます。
一戸建てもマンションも、30～40年住むと、建物の価値はほとんどなくなります。
その時点で一戸建てであれば土地の価値（新築時の50％）はおおむね残りますが、マンションは30％に落ち込むことになります。
そこで、マンションよりも一戸建ての方が資産価値が残りやすい、と考えることができます。
せっかく郊外に住むなら、庭いじりも楽しめる一戸建てが魅力的に見えてきますね。
郊外の一戸建てを買うためのノウハウ
以下の記事でも解説していますが、住み替えの基本は「売り先行」です。まず手持ち物件を売却し、それから落ち着き先を探すのがベスト。
住み替えの場合は必ず自宅を売却するめどを付けてから、物件探しを始めてください。賃貸から持ち家へというパターンなら、一定の自己資金が貯まったら、早めに購入をスタートした方がいいと思います。
新築vs中古一戸建て住宅。どちらにメリットがあるか？
一戸建て住宅を買う場合、資金的にメリットがあるのは中古住宅です。前述の本の著者・高橋正典氏は、中古住宅のメリットを次のように説明します。
- 新築と同じ価格でより大きな土地が手に入る
- 建物がタダ同然で手に入る
- 中古住宅は災害に強い
少し検証が必要な部分もあるので、以下に詳しく見ていきます。
中古住宅は寿命が短い？ 長く住める？
日本では木造住宅の寿命は30年、とよくいわれます。
早稲田大学の小松幸夫氏の論文によると、「アメリカの場合は平均寿命が100 年前後で、日本のおよそ２．５倍となっている。イギリスはアメリカよりもさらに寿命が長いといわれて」いるそうです。
その理由を小松氏は「高度経済成長の影響」と考えています。高度経済成長期の住宅ストックは、確かに寿命が長くはないと考えられるようです。
しかし、比較的最近建てられた住宅は「現在の水準からしてもそれほど見劣りすることはない」ため、「今後はこうした住宅、あるいはこれから建てられる住宅が長寿命化し、ストックとしての活用が重要視されていく時代になる」と、小松氏は予想しました。
木造中古住宅の本当の寿命はかなり長い！
現在、木造住宅の本当の寿命についてはさまざまな調査が行われており「実はかなり長寿命だ」ということがわかっています。
たとえば一般社団法人木を活かす建築推進協議会の調査では、木造住宅も、鉄骨造も鉄筋コンクリート造も、あまり寿命に違いがないことが分かっています。
前述の小松幸夫氏（早稲田大学）も別の資料で、建築構造による住宅の寿命に違いはなく「木造は短い、RCは長いということはないといえる」と断言しています。
日本の木造中古住宅の中に「お宝物件」が多いのはそのためです。
本当はまだまだ住めるのに、間違った常識により「もう住めない」と判断されて、タダ同然で売りに出されているということです。
常識と現実のギャップを生かして格安住宅を買うなら「今」
2006年から施工された「住生活基本法」により、日本の住宅政策は180度方向を変えたといわれています。
欧米のようなホームインスペクション制度が導入されたのもそのためです。
これまで新築を作ることを中心としていた日本政府は、現在、中古住宅の流通シェア拡大のための施策に力を入れています。
つまり、格安一戸建てを手に入れるなら、はやい方がよいといえます。
物件選びの優先項目は「家を買う目的」
住宅金融支援機構の『2013年度 民間住宅ローン利用者の実態調査』によると、住宅を購入する主な理由として次のようなものがあげられていました。
- 子供や家族のため
- 老後の安心のため
- 結婚を機に
- もっと広い家に住みたい
- もっと質の良い住宅に住みたい
- もっと新しい家に住みたい
- 現在の住居費が高くてもったいない
- 周りに気兼ねせず使える住宅に住みたい
「子供や家族のため」「老後の安心」といったライフステージ・ライフイベントの必要から家を買う人や、生活の質を向上する目的で買う人が多いようです。
たとえば「子供や家族の安心のため」「もっと広い家に住みたい」「現在の住居費が高くてもったいない」というケースでは、郊外の一戸建てをおすすめします。
家を買う目的が違うとしたら、中古住宅ではなく新築を選択すべきかもしれません。たとえば「もっと質の良い住宅に住みたい」ということであれば、新築の注文住宅がいいかもしれません。
災害に強い中古一戸建てを探す方法とは？
ここまで何度か著書を引用している高橋正典氏は「中古住宅は災害に強い」と断言しています。
その理由は、古い住宅地は災害の多い日本のなかでも、災害を避けるように形成されてきたからだといいます。
新しい家は「住むのに適しているとはいえない土地に、無理やり建てた」ケースが多いので、災害には弱い可能性があるということです。
ただし、実際には中古住宅であっても「人口増加に追いつかず無理に開発した住宅地」に建てているケースもありますし、古い建築基準法の規定にのっとっているため、災害に弱い可能性もあります。
ハザードマップを確認すれば、かなり安心
ハザードマップを見たことがあるでしょうか？ 各市町村や都道府県が「ここはこんな災害が起きやすい」ということをまとめた地図を公表していますが、それがハザードマップ。不動産の調査では必ず確認します。
昔は都道府県庁や市町村役場を訪ねて調べていましたが、現在はほとんどの自治体がネットで公表しています。
国土地理院がそれらをまとめて全国をカバーしたマップを作っているので、これは必ず見ておいてください。
ハザードマップポータルサイト（国土地理院）
最近は不動産業者が取引仲介するにあたって、ハザードマップの記載内容を記載・説明することが義務づけられています。購入を検討する段階から、この情報を見ておくとよいと思います。
築古物件＋ホームインスペクションで格安物件ゲット
中古物件を購入する時の注意点や、内覧時に聞くことは別記事にまとめる予定です。
ざっくり要点をあげると、私が業務で不動産を購入する時注意していたのは以下のようなポイントです。
- 建物の状態は修理不能な基礎から確認（コツは別記事で）
- 田舎なら境界はそこまで気にしなくてＯＫ（地価が安いなら）
- 内部では床下と天井に注意しながら見ていく（コツは別記事で）
- 水回りは「どうせ取り替える」と考える（ボロいなら交渉材料になり好都合）
- 周辺もチェック。近所の人と会話してみる（これは絶対）
- 売却理由を聞いておく
キッチンやシステムバスは15～20年で取り替え時期になりますから、そういう所は気にしないのが正解ですが、お風呂が在来工法の場合はものすごく注意が必要です。
水密性が低いので、だいたい浴室周りの木が腐っており、その部分のリフォームにどれくらいかかるのかが心配だからです。
２度めの内覧時にはホームインスペクションを行うべき
購入を前提とした２度目、３度目の内覧時には、お金がかかるのですがホームインスペクションをお願いしてください。
ホームインスペクターは以下のサイトから探すことができます。
ただし、上記は民間資格のため技術レベルが一定しているかはわかりません。そこで、必ず建築士の資格を持っている人を選んでください。サイト上で有資格者を探せます。
価格目安は以下の通りです（高橋正典氏の著書による）。
| 目視による一次診断 | ５～６万円 |
| 精密診断 | 10万円 |
目視による診断であっても、専門家の目で見てもらえればかなり参考になると思います。とくに、私の経験上「ここがダメだと家がダメ」というポイントは、目視でもある程度つかむことができます。
たくさんの中古住宅を見てきた経験がある人は別ですが、一般にはこういったサービスを前提にしたほうがよいといえます。
維持管理を考慮し、余裕を持ってローンを組む
一戸建てを買ってしまったら、住宅ローン以外の住居費はゼロと考えてしまいがちです。しかし、実際にはかなりの維持管理費がかかります。
住宅を良好にメンテナンスするためには、最低限以下の予算を押さえておく必要があります。
| 費用 | 周期 | 金額のめやす |
|---|---|---|
| 外壁塗装・屋根補修 | 15年に１度 | 150万円 |
| 水回り設備更新 | 20年に１度 | 100万円 |
| シロアリ駆除など | ５年に１度 | 10～20万円 |
つまり「ぎりぎり払える金額でローンを組む」というのはかなり危険です。余裕を持ってローンを組み、維持管理費用をしっかり貯蓄するのが正解です。
維持管理費について、詳しくは以下の記事で計算しています。
一戸建てとマンションの維持費。40年住んだら一戸建ての方が870万円お得
築古物件のポイントは耐震補助を狙う長期計画で
中古一戸建てを購入すると同時に耐震改修を行うメリットは２つあります。
- 地震に対して強くなり安心して暮らせる
- 築古中古でも住宅ローン控除を受けられる
昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた一戸建て住宅の中でも、木造住宅は耐震性に問題がある物件が多いといわれています。
こういった物件の耐震改修工事に必要な費用は、おおよそ150万円～というのが目安です。年々新しい工法が登場し、価格も安くなっています。耐震改修についての詳しい状況は、以下の記事で確認できます。
耐震設計と耐震改修工事の両方に自治体の補助が出ます。市町村によって相当バラツキがありますが、余裕のある自治体の場合は100万円以上補助されることもよくあります。
自治体の補助を前提としたリフォームの計画を
自治体（市町村）の補助は４月に受付を開始し、定員に達したら締め切ります。余裕のない市町村では「年間５件」という例もあるので、あらかじめ計画をしておき、４月の受付が始まったらすぐ申請するのが正解です。
参考までに、自宅をどんな予算構成で購入したのかを簡単にご紹介しておきます。
| 物件価格（土地・建物） | 270万円 |
|---|---|
| 諸費用 | 30万円 |
| リフォーム費用 | 600万円 |
合計約900万円の買い物で、今回はキャッシュで支払っています。もし全額ローンを組んだとしても、20年償還で月々約41,400円です。これならメンテナンス費用を積み立てる余裕は十分ありそうです。
購入時の室内はこんな感じで、残置物も大量に残されていました。残置物の処理は自分でやれるところをやり、難しいところを業者に頼むと効率的。相当散らかっていても20万円くらいが目安です。なので、室内が汚いのはむしろ狙い目です。
台所はばっさりはがして、LIXILのシステムキッチンをインストールしました。設備がボロくてもどうせ取り替えるので、ボロい方が都合がいいです。価格交渉の材料にもなるからです。
そして現在のキッチン。住み始めて１年以上経過していますが快適です。
このように室内の改修できる部分はボロくて大丈夫です。
どうしようもできない床下、基礎まわりに注意して物件を選ぶのがコツです。大工の富平さん（いつもお願いしている腕利きの大工さん）に色々質問していくと、雨漏りを含めたそれ以外の不具合は、ほぼ直せるといいます。
ホームインスペクターが同行してくれると、そのあたりの質問にも答えてもらえるので、安心できると思います。
また、マイホーム探しの詳しい経緯は以下の記事にまとめています。
郊外に賃貸住宅を借りて住むのはメリットあり？
比較的短期間であれば、賃貸住宅で一戸建てを借りるメリットは十分あると思います。
- そのエリアの住環境を確認できる
- 初期費用があまりかからない
といった理由から、賃貸住宅はお試し移住に向いています。
一方、コスト面では不利で、10年住むと「その建物が買えたじゃん！」ということになりがちです。たとえば、私の自宅を買う場合と賃貸した場合、10年間のコストは次のようになります。
| 買う場合 | 900万円 |
|---|---|
| 借りた場合 | 840万円 |
賃貸の場合は家賃を７万円と低めに設定して、更新料や敷金礼金などは考慮していません。購入した場合も固定資産税を考慮していません。
ざっくりした計算ですが「10年住むならほとんど買えそう」ということは確かです。
住宅買い換え時にいったん賃貸に移るのは超おすすめ
この記事の上の方で「住み替えの時は売り先行で」と書きました。絶対に自宅を先に売ってから、住み替え先を探した方が安心です。
しかも築古中古一戸建てを狙うとしたら、耐震改修を含めてしっかりとリフォームをしておきたいところ。
そのためには、一度賃貸住宅に引っ越して、自宅を空き家にして売却するのがおすすめです。住みながら売るより、空き家の方がずっと売りやすくなります。
リフォームの計画と施工にかかる時間を考えても、住みながら家を売り、しかも同時に住み替え先を探す……というのは不可能に近いですから、多少コストがかかったとしても「いったん賃貸物件に避難」という方法も考えてみてください。
郊外に住むとどんなメリットがあるの？
郊外に住むメリットは２つあります。
- 不動産が安く生活にゆとりがもてる
- 環境がよく、私生活が充実
実際に暮らしてみて、これらのメリットは実感することができています。
駅近でも敷地が広く、驚くほど物件価格が安い
この記事で紹介したニフティ不動産で検索すると、大阪南部（阪南市）では一戸建て住宅が300万円台から、東京郊外の横須賀市では500万円台から掲載されています。
東京－横須賀間は電車で50分ほど（乗車時間）ですし、なんば駅から阪南市（尾崎駅）も同じくらいの時間です。
リモートワークが定着しつつある現在、これくらいの通勤時間なら、格安物件を購入するメリットも十分あります。
子どもを伸び伸びと育てて、親子で楽しむ
うちからは海まで歩ける距離です。人が少ない小さなビーチもあります。自転車なら、観光客がたくさん訪れるビーチにもすぐ。
山歩きがしたければ、自転車かクルマで５分走れば十分です。
都市部（大阪市内）から電車で30分から１時間ほどの郊外ですが、うちの周辺には豊かな自然が残っています。
写真はそんな身近な山歩きスポットのひとつ箱作公園です。こういう環境は都市部ではなかなかないと思います。
事務所の目の前は漁港で、その脇には岩がゴロゴロしている海岸があります。休日はここで海の生き物を観察したり、石を拾ったりするのも日課のようになっています。
教育環境が心配という声も？
一方「教育環境が整っておらず心配だ」という考えもあります。しかし、経済評論家の森永卓郎氏は著書『年収200万円でも楽しく暮らせます』のなかでこう言っています。
社会にでてから求められる能力は、「頑張れる力」だけでなく、どんなに頑張っても自分の力ではどうにもならない状況で発想の転換ができる柔軟性です。 そういう社会になった今もなお、「名門幼稚園へ」「名門小学校へ」と考えるのは合理性を欠くように思えてなりません。
日本経済の先行きがまったく読めない現在、お受験ではなくトカイナカの自然に学ぶことの方が多い、という意見です。
とにかく休日が充実。自分の生活を楽しめる
コロナで外出できないゴールデンウィークは、庭でバーベキューをしたり、ちょっとした野菜を植えてすごしました。
うちは土地が130坪以上あるので、自宅で過ごすぶんにはまったく密になりません。
その他にも海あり山あり。子供は田植え体験や、木登り、虫取りなどさまざまな経験をすることができます。毎週魚を釣りに行くこともできます。
そういうものを重視して住宅を選んでいる人には、かなりおすすめです。
普段の買い物には意外と困らない
本格的な田舎に住むのではなく、トカイナカレベルの郊外であれば、普段の買い物は都心部より便利です。
中規模・小規模のスーパーマーケットは徒歩圏に数店舗あり、価格も安く、品揃えも充実しています。日用品の買い物はまったく困りません。
大店法による規制の緩和により、大型のショッピングモールが増加しました。我が家の場合はイオンモールりんくうとイオンモール和歌山の両方が、クルマで15～20分圏内です。
こういった大型モールでは、これまで都心部でなければ買えなかった商品も手に入ります。
結果として、大阪市内に出るのは仕事の打ち合わせだけ、ということになっています。生活する分には、まったく困ることはありません。
郊外に住むデメリットは？
郊外に住むデメリットは「市街地・都心部から遠い」という１点です。
遠いのが問題という場合は、郊外に住むのはつらいかもしれません。
通勤・通学は時間がかかる
郊外は子育て環境がすぐれていると感じるものの、高校ぐらいからは「うーん、どこに行かせればいいかな」と、やや不安です。
ウチの場合、進学校は相当ハイレベルな高校一択となる危険性があり、そこに落ちたら遠方の学校になってしまいそう。
通勤に関しても、リモートワークで乗り切れるならいいですが、毎日市街地まで通勤しろといわれたら、つらいかも知れません。
１時間あれば大阪市内に通勤できるので（ミナミの場合）、通っている人は周りにいますが、ちょっとつらそうです。
通勤通学がたいへん、というのが、郊外暮らし最大のデメリットといえそうです。
公共交通機関がかなり不便
鉄道は、都市部を中心に放射状に設計されています。そのため、郊外と郊外を行き来するのがものすごく不便です。
郊外Ａに実家があり郊外Ｂに住んでいる場合、直線距離は近いのに電車で行くには遠い、ということになりがちです。
運が良ければバス便がありますが、それすらないこともよくあります。
この点は考えておいた方がよいと思います。
将来の売却は難しいかもしれない
私の自宅の価格が約900万円で、その内訳は次の通りだと説明しました。
| 物件費用＋諸費用 | 300万円 |
|---|---|
| リフォーム代金 | 600万円 |
ここで問題になるのは、日本では「リフォームの価値増加分がそっくりそのまま評価されるわけではない」という点です。
私にとってはきっちり900万円の価値がある物件ですが、市場ではそれ以下の評価になります。すると、もしフルローンで購入していたら、売却してもローン全額を返済できない！ ということに……。
ローンが残っている住宅を売却することは困難なので、その点は押さえておいた方がいいと思います。
参考文献
住宅寿命について（2000）『住宅問題研究 vol.16』小松幸夫（早稲田大学）
高橋正典（2011）『マイホームは、中古の戸建てを買いなさい！』（ダイヤモンド社）
森永卓郎（2020）『年収200万円でもたのしく暮らせます』（PHPビジネス新書）
森永卓郎・森永康平（2019）『親子ゼニ問答』（角川新書）
