マンション売却の流れはこれで完璧。必要書類のチェックリストもあります

マンション売却のすべての流れは、次の通りです。

この記事では、とくに③の媒介契約締結以降を詳しく解説します。また、取引の流れを解説したPDFファイルをダウンロードできます。

情報収集から不動産会社選びまで

そこで、いきなり不動産仲介業者を探すのではなく、まず最初に「自分のマンションの価格相場は？」という事前調査をしておいてください。

なぜなら、不動産業者の価格査定も完璧ではなく、間違っているケースもよくあるからです。知識不足で価格を間違えるケースもありますし、わざと高めのウソ査定書を出すケースもあります。

以下のようなサイトで価格相場を確認しておくことをおすすめします。

参考マンションナビ……全国対応。マンション名を入れると相場がわかる

参考マンションライブラリ（東京カンテイ）……東京23区、横浜・川崎限定

参考本当に役立つマンション売却の「不動産一括査定サイト」を特定しました

複数の不動産会社から査定書・提案書を受け取り、信頼できる会社を見つけたら、物件を売り出します。

媒介契約を締結し売り出した後の手順

仲介契約のことを、法律の用語で媒介契約といいます。媒介契約には３つの類型がありますが、そのうちのひとつ「専属専任媒介」は通常選ぶべきではありません。消費者に何のメリットもないからです。

残る一般媒介契約と専任媒介契約は、次のポイントで選びます。

専任媒介	物件に難があって売りにくい時は選任媒介にします
一般媒介	通常は一般媒介にしておき、２社ないし３社に仲介をお願いします

専任媒介は１つの不動産会社としか契約できない形態です（だから「専任」といいます）。一方、一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。

そこで、物件に問題がない、普通に売却できるというケースでは一般媒介にしておいてください。

たいていの不動産業者は「専任媒介の方がいいですよ」と言ってきます。さまざまな理由をあげて、専任媒介を勧めてきますが、その理由はすべて下記の記事で論破してあります。念のため読んでみてください。

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また、これ以降の取引の流れをＰＤＦでダウンロードすることができます。パソコンで見ている人は、印刷して手元に置いていただけると取引の流れがよくわかります。

DOWNLOADマンション売却の流れ（PDF）

売出価格は査定額＋１割以内に抑えておくのがおすすめ

媒介契約にあたって「売出し時の金額をいくらにするか？」という点を決めておく必要があります。

通常は不動産業者が相談に乗ってくれますが、経験のない営業マンの場合、価格決定の基準をもっていないかもしれません。

そこで、以下のデータを見ておいてください。

これは不動産データサービス大手の東京カンテイによる資料で、首都圏のマンションの価格乖離率（かかくかいりりつ）を表しています。

ざっくりいうと「売出し価格からどれくらい値下げして成約したの？」というデータで、ここ数年は６～７％で推移しています。

媒介契約締結時に用意しておきたい書類等

媒介契約を結ぶときには、仲介会社がこれから売却活動を行う上で必要となる書類を用意してあげてください。具体的には以下の表の通りです。

必要書類	備考
登記済権利証（登記識別情報）	提示
固定資産税等納税通知書	提示（コピー）
管理規約	提示（コピー）
管理組合総会議事録等	提示（コピー）
建築図面	提示（コピー）

登記済権利証（登記識別情報）は、本当の所有権者だということを確認できればよいので、この時点では見せてあげるだけでＯＫです。

その他の書類は、購入希望者が現れた時に物件の内容を説明するために必要となります。ほとんどの不動産業者は「コピーを取らせて欲しい」というはずなので、コピーさせてあげてください。

買付証明書を受け取ったらどう対応するか？

不動産の取引は複雑です。「買います」と、いきなり契約をすることができないため、まず最初に買主が「買付証明書」と呼ばれる書類を提出します。買付証明書は別名購入申込書ともいわれます。

買付証明書は法的に強い拘束力をもつものではなく、これを機に売主・買主がお互いに契約に向けて交渉をスタートし、前向きに売買契約成立を目指します。そして、買付証明書には、買主の希望購入金額が書かれています。

具体的な数字を押さえておきましょう。先ほど述べたように首都圏のマンションの価格乖離率は７％弱でした。そこから、１割を超えるような大幅な価格交渉は、平均的な価格交渉よりもきつめの交渉をされている、と考えることができます。

たとえば「１割を超える交渉は見送る。ただし、３か月売れない場合は再度価格を見なおす」といった基準を決めておくと、交渉で迷わずにすみます。

また、価格交渉時には、買い手の「属性」にも注目してください。

といった場合、確実性を加味して、ある程度価格で妥協するというのもひとつの考え方です。

価格交渉スタート後の売主、買主、仲介業者の動き

交渉がまとまり、成約できそうな時点で、仲介業者は売買契約書と重要事項説明書の作成に取りかかります。

同時に、買主は銀行（金融機関）に融資の仮審査を申込み、契約を締結したらスムーズに住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）の手続きを進められるよう準備します。

売主は、売買契約時締結時に必要になる書類を集めておきます（次の章で一覧表を掲載します）。

売買契約書と重要事項説明書は、契約を結ぶ前に交付、説明すると定められています。詳しくは、以下の各記事でご確認ください。

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売買契約と同時に手付金受け取り

売買契約の時、通常であれば売主、買主が仲介業者の事務所に集まります。そこで売買契約書の読み合わせを行い、契約書に記載された売買契約条件を確認します。

改めて売買契約に合意すると確認できたら、売買契約書と重要事項説明書に署名・捺印のうえ、買主から売主に手付金を差し入れます。

不動産売買の手付金は解約手付けといわれ、一定のタイミングまでは、買主が手付けを放棄することで契約を解除できるという性格をもちます。売主も手付けを倍返しすれば、契約を解除できます。

そのため、少額の手付金だと契約を簡単に解除できてしまうため、通常は売買金額の１割前後を目安としています。

また、売買契約締結時に売主が用意しておく書類は以下の通りです。

必要書類	備考
登記済権利証（登記識別情報）	念のため持参
実印	共有の場合は各自用意
印鑑証明書	発行後３か月以内
固定資産税等納税通知書
付帯設備表	書式は仲介業者が用意
物件状況等報告書	書式は仲介業者が用意

このほかに、仲介業者から「契約書に貼る収入印紙が必要です」といわれるケースもあります。

売買契約締結後の売主、買主、仲介業者の動き

ここから先は仲介業者が取引をリードしてくれるはずですが、念のためどういう流れになるか確認しておいてください。

買主は売買契約書を持参して、金融機関に住宅ローンの本申込みに行きます。

売主が住宅ローンを借りている場合、このタイミングで抵当権の抹消書類を手配します（早めに手配した方が確実です）。

抹消書類というのは、金融機関が「ローンを完済したので抵当権を抹消してもかまいません」と証明する書類です。抵当権の抹消登記に必要です。

この抵当権抹消書類を手配し忘れてしまうと、予定の期日に残金決済ができず、大きな問題になってしまいます。

残金決済までに必要な手続き・書類

残代金決済は、買主が手付金以外の残りのお金（残代金）を支払い、売主が物件を引き渡すことをいいます。物件引き渡しには、玄関の鍵を渡すことだけでなく、所有権登記名義を移転することも含まれます。

売主の立場では以下の書類が必要になりますので、残金決済の日にちまでに揃えておいてください。

必要書類	備考
登記済権利証（登記識別情報）	必ず持参してください
実印	必ず持参してください
印鑑証明書	必ず持参してください
抵当権抹消書類	決済直後に司法書士と金融機関窓口に取りに行く事も
借入金融機関の通帳	住宅ローンが残っている場合
上記通帳の通帳院	住宅ローンが残っている場合
印鑑証明書	事前に司法書士が預かる場合も
住民票・除票	住所変更している場合
固定資産税公課証明書	委任状を用意して仲介業者が取りに行ってくれる事も
管理規約・使用細則	買主に渡す
管理組合総会議事録等	買主に渡す
仲介手数料	買主から受け取った代金から支払う事も

このチェックリストのうち、登記済権利証（登記識別情報）以外は、司法書士または仲介業者が事前に預かることがあります。とくに司法書士が登記申請書を作成するために必要な、固定資産税公課証明書や印鑑証明書は、司法書士に預かってもらうケースが多いと思います。

住宅ローンの借入をした時から引っ越しをしている場合、住所変更登記が必要になるので、住民票も必要になります。この点は司法書士から用意して欲しい書類について細かい指示があります。

残金決済当日の流れ（これで一応手続き完了）

残金決済は、一般的には買主が融資を受ける銀行の支店で打ち合わせブースを借りて、そこで実行します。

といった流れで手続きが進みます。

公租公課の精算と注意点

固定資産税と都市計画税（固都税）を、残金決済の前日までは売主負担、当日以降は買主負担として計算し、按分します。

固都税は、その年の１月１日現在に固定資産課税台帳に記載されている人に対して、市町村から課税されます。そのため、不動産を売却した年には、元の所有者である売主に対して納付書が送られてきます。

考え方としては、１月１日時点の所有者である売主が立て替え払いをしておき、買主は残金決済日以降の税額を、売主に返してあげるということになります。

マンション価格が上がっている現在、確定申告は要注意

グラフは東京カンテイが2021年１月に発表した、過去10年間の三大都市圏中古マンション70㎡換算価格の推移です。

過去３年に注目すると、首都圏では毎年１～２％、関西・中京圏では５％前後、中古マンションの価格が上昇していることがわかります。

そこで、マンションを買ったときより高く売却できたり、買ったときと同じ値段で売却できるケースは多いといえます。

いずれの場合も、譲渡所得税に注意が必要です。

不動産を売却して利益が出たら確定申告が必要

マンションを購入したときよりもかなり安く売却したというケースでは、確定申告は不要です。

しかし利益が出た場合は、翌年確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。買ったときと同じ金額で売れた場合も注意が必要です。

減価償却を考慮すると、譲渡所得が発生する可能性があるからです。念のため、早めに税務署で相談をしておくと親切に教えてくれます。

譲渡所得税の税額は売却益の２割ないし４割と高額

不動産を売って儲けが出たら、その儲けに対して以下の税率で譲渡所得税が課税されます。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15%	5%
短期譲渡所得	30%	9%

ただし、居住用財産の場合は特例があります。

自分で住んでいるマイホームを売却した場合は、譲渡所得のうち3000万円までが非課税です。また、10年超住んでいるマイホームであれば、以下の軽減税率が適用されます。

課税長期譲渡所得金額	所得税	住民税
6,000万円までの部分	10%	4%
6,000万円を超える部分	15%	5%

詳しい内容は以下の記事も参照してみてください。

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参考土地や建物を売ったとき（国税庁）……第一次情報なので見る価値ありです

なお、3000万円控除で非課税となる場合でも、確定申告は必要です。