現在AIによる簡易査定大きく進化しており、個人情報を一切入力せずに、ある程度正確な不動産査定額を知ることもできます。
AI査定に定評のあるコラビットさんにお話をうかがったときにも「条件はあるものの、AI査定の精度は上がっている」と説明を受けました。
そこでこの記事では、筆者がこれまでに調べた知見に基づき、おすすめのAI査定、匿名査定および自分でできる簡易査定の方法を紹介します。
ざっくりいうと、マンションなら匿名査定でもある程度精度の高い価格提示が可能です。しかし、匿名査定（AI査定）には苦手なジャンルもあるため、その点も解説していきます。
匿名で使える査定サイト
| SMiTAS（スミタス） | マンション、土地、戸建て対応 |
|---|---|
| マンションナビ | マンションのみ。その分マンションに強い |
| IESHiL（イエシル） | 首都圏のマンションのみ |
上記３つのAI査定であれば、個人情報を一切入力しなくてもいいので、個人情報漏洩の心配はありません。
またパソコン限定ですが、当社で作成し無料で配布している「アップライト不動産査定」というソフトウェアを使えば、個人情報漏洩の心配は一切なく、国土交通省の提供する膨大なデータを利用した不動産の簡易査定を行うことができます。
匿名不動産査定とは？メリットとデメリットを徹底解説
匿名のAI査定は、通常の査定とは違った仕組みで査定額を算出します。そのため、得意不得意がはっきりしており、本来の査定額とはかけなはれた数字を出してしまう場合もあります。
以下の点に気をつけて、匿名のAI査定とうまくつきあってください。
匿名査定の仕組み・AI査定の仕組みと特徴
AI査定の仕組みは、通常の不動産査定と大きく異なります。
通常の不動産査定では、宅建士などの担当者が近隣で類似物件が成約したときの事例をもとに「取引事例比較法」を用いて査定します。
一方、HowMaなどのAI査定は、ビッグデータを用いて機械学習したAIが目的不動産の価格を推定します。また、データの出所も、不動産会社とは異なります。
HowMa一括査定を運営している株式会社コラビットによると、HowMaの場合123,660件のデータを学習して価格査定を行っているそうです（2024年時点）。
そのためAIは都市部など情報が集積しているエリアでは正確な査定を出せますが、反面、田舎に行くとデータが少ないために、査定も不正確になる可能性があります。
HowMa一括査定について、詳しくは以下のリンク先で解説しています。
「HowMa」で家の価値を確実に知る方法｜トーマ不動産マガジン
不動産一括査定と匿名査定・AI査定の違い
AIによる簡易査定と同じく、ウェブ上で査定依頼を行うサービスに「不動産一括査定」があります。
不動産一括査定は、ユーザーが入力した査定情報を、複数（通常6社程度）の会社に送信するという仕組みです。情報を受け取った複数の不動産会社が、従来通りの価格査定を行い、査定情報を送ってくれます。
その点、コンピューターがその場で査定するAI査定とは異なっています。
なお、不動産一括査定サイトについて、詳しくは以下の記事で解説しています。
匿名の不動産一括査定は「本当に匿名か疑問」
世の中にはいくつか「匿名でできる不動産一括査定」というサービスがあります。
筆者は匿名で査定依頼する必要はないと思うのですが、もし「本当にどうしても匿名で査定したい」という場合は気をつけてください。
物件情報を送信してしまうと、我々宅建業者は所有者の個人情報を特定できます。
なので、「物件の所在地など詳細を送るサイトは実は匿名ではない」という点に注意しつつ、本当に匿名でできる不動産一括査定を利用してください。
匿名査定が「向いている」「向いていない」のはこんなケース
ここからは、匿名査定が向いているケース、向いていないケースを切り分けていきます。また、匿名査定が向いていない場合に、どう対処すべきかも考えていきましょう。
「売却意志がないが相場を知りたい場合」は向いている
別記事でも書きましたが、売る気がないのに不動産会社に査定させるのは、ぜひやめてください。査定にはかなり多くのリソースを割かれるからです。
売る気がないのに不動産一括査定サイトを利用するのも避けてください。
不動産屋は査定サイトにお金を課金された上で、ただ働きさせられることになるからです。その当たりの仕組みについては、以下の記事で解説しています。
「営業電話を避けたい場合」も一応向いている
電話に限りませんが「どうしても営業してほしくない」という場合は、ネット完結のAI査定・簡易査定しか考えられないでしょう。
AIがビッグデータから相場の価格をその場で判定してくれるしくみなので、個人情報を入力する必要は一切ありません。そこで、個人情報が不要なタイプのAI査定であれば、しつこい営業にあうこともありません。
ただし、現実的な精度が出ているのはマンションだけで、一戸建てや土地では大きな誤差を覚悟のうえで利用してください。
値段によっては売りたい場合は向かない
AIによるビッグデータを活用したAIによる簡易査定はその場で価格を知ることができ便利ですが、物件によっては大幅な誤差が出てしまうこともあります。
例えば当社の保有物件を査定してみると、物件により大きめにばらつきがあることがわかりました。
そこで本格的に売り出しを決断するのであれば、もう少し精度の高い査定サービスを利用することをおすすめします
売却したいが「しつこい営業はイヤ」な場合も向かない
そもそも査定額が概算なので、しつこい営業にあいたくないからといって、AIの匿名査定だけですませるのはおすすめできません。
確かに不動産一括査定サイトの場合、業者のレベルやコンプライアンス意識に大きなバラツキがあります。もしかしたらしつこい営業にあうかもしれません。
その点、大手仲介業者を利用すれば、コンプライアンスに反した営業活動は行いません。
筆者は大手仲介業者のウェブサイト立ち上げに参画したことがありますが、コンプライアンス意識が非常に高いことに驚かされました。なかでも、価格査定の正確さなら、三井のリハウスが一番です。
リハウスは、業界で唯一「正確な価格査定」を掲げているからです。
三井のリハウス
｜公式サイト
業界でも定評のある、精密な価格査定をもらうことができます。また、営業電話が来るとしても、挨拶程度のあっさりしたものなので、あまり心配はいりません。
対応エリア外の場合は、無難な不動産一括査定サイトを利用
三井のリハウスなど、大手仲介業者は都市部にしか対応していません。地方の物件の場合は、なるべく良心的な不動産一括査定サイトを利用することになります。
リガイド（Re-Guide）は最も古く、運営歴が長い不動産一括査定サイトのひとつです。にもかかわらずそこまで知られていないのは、ムリのあるダマシ広告を打たないから。結果、不動産屋にとってもユーザーにとっても、安心して使えるサービスとなっています。
ネットではやらせレビューなど、さまざまな問題が指摘されていますが、リガイドに関してはかなりクリーンな運営です。
また、不動産業者にとっても良心的な運営をしているので、実は登録業者数が多く、地方であっても確実に査定してもらえます。
そこから、安心して利用できる一括査定サイトを探している場合、リガイドを候補に入れることをおすすめします。
RE-Guide（リガイド）｜公式サイト
その他、不動産一括査定サイトについての詳しい情報は以下の記事もおすすめです。
おすすめ簡易査定・匿名査定
査定サイト・サービスのおすすめは、査定する目的によって違ってきます。ちょっと相場の価格を知りたいだけであれば完全匿名の簡易査定がおすすめですし、売却を検討する場合には、もう少ししっかりした査定サービスを利用する方が確実です。
| ざっくり値段を知りたい | 完全匿名の簡易査定 |
|---|---|
| 匿名であっても正確性が大切 | HOME4Uなどの査定サービス |
上記のように切り分けて、利用するサイトを選ぶのがおすすめです。
売る気はないが家の値段を知りたい
「家の値段を知りたいが、売る気は全くない」という場合、本格的な査定サイトを利用してしまうと、不動産会社からの営業が面倒だと感じるかもしれません。
また不動産会社は査定サイトに情報料（一件当たり15,000円前後）を支払っているので、売る気がないのに査定させてしまうと気の毒です。
そこで「売る気はないが値段を知りたい」場合は、AIがその場で相場の価格を出してくれるサービスがおすすめです。
こういったサービスは個人情報の入力なしで使えますし、その場ですぐに結果を見ることもできます。最近はビッグデータを利用する簡易査定の精度も上がっていますから、売るつもりがないのであれば十分参考になる精度で査定してもらえます。
相続などで遺産分割協議のために価格を知りたい場合はAIによる簡易査定では対応できません。相続人間で話し合い、信用できる不動産業者に依頼するのが安心です。費用は掛かりますが不動産鑑定士に鑑定評価してもらうという方法もあります。
SMiTASの10秒査定
SMiTASの簡単10秒査定なら、個人情報の入力は不要です。物件についての簡単な情報入れると概算価格を出してくれる、おすすめ簡易査定システムです。
現在売却予定の当社保有物件を簡易査定してみましたが、価格は大幅に外しているわけでなく、ある程度妥当な数字が表示されました。
| 当社事務所を査定した結果 | |
|---|---|
| 地元不動産業者の査定額 | 270万円 |
| SMiTASの簡易査定 | 240万円 |
「１割から２割ぐらいのブレがあってもよい」ということであれば、SMiTASの10秒査定が便利です。本格的な査定と違い、面倒な営業をかけられる心配がありません。その点、非常にお手軽です。
SMiTAS簡易査定｜公式サイト
マンションナビの相場表示機能
マンションであればマンションナビの相場価格を表示する機能を利用すると、SMiTASよりも若干正確な相場の価格を知ることができます。マンションナビはマンションしか査定できない反面、マンションに特化した強みがあります。
使い方は簡単です。トップページの「相場を知って賢く売却」というコーナーにある検索窓に、相場を知りたいマンション名を入れ、検索ボタンをクリックするだけでＯＫです。
マンションナビ｜公式サイト
次に出た画面でマンション名をチェックして、間違いなければマンション名部分をクリックします。
この画面で「無料査定スタート」をクリックしてしまうと、本格的な査定依頼をしてしまうので注意してください。
次の画面で売買推定価格相場が表示されます。この画面で専有面積や何階にあるか、主な最高は東西南北どちらかといった項目を選ぶと、意外と正確な相場を出してくれます。
マンションナビの相場価格機能では個人情報の入力が一切不要なので、安心して利用することができます。
この相場価格を見て「やっぱり売ろうか」と思った場合は、以下のリンクからマンションナビに本格的な価格査定を依頼することもできます。
マンションナビ｜公式サイト
IESHiL（マンション相場価格）
一都三県（首都圏）のマンションに限られますが、IESHiLでも、ビッグデータを活用した不動産の簡易査定を利用することができます。
また、IESHiLの場合は、マンション名の他に駅名でも、相場を知りたいマンションを検索することができます。
駅名またはマンション名で検索をすると、最初に大雑把な参考価格や、一部の部屋の参考相場価格、新築時価格、間取りなどが表示されます。
この画面で「すべての部屋価格を見る」をクリックすると、そのマンションのさらに詳細なデータを見ることができます。これは非常に便利な機能で、マンションを売る人だけではなく、「このマンションを買いたい」と考えている人にもかなりおすすめです。
AI簡易査定のまとめ
完全に匿名で利用でき、AIがその場で相場や査定価格を出してくれる不動産簡易査定であっても、ある程度正確な数値を出してもらうことができることが確認できました。
特にマンションに関しては、かなり正確です。
この記事で紹介した３つのAI簡易査定の出した数字を比較すると、大きくぶれることはなく、すべて同等の価格帯に揃っています。
横浜市内の同一マンションを査定した時の査定額| SMiTAS不動産売却査定 | 2,729万円 |
|---|---|
| IESHiL | 2,774万円 |
| マンションナビ | 2,720万円 |
上記はできる限り細かい条件を揃えるために専有面積や所在階、主要採光面など、入力可能な条件は全て入力して比較した結果です（実在マンションのデータを使用して比較）。
AIによる簡易査定の価格は「ややバラついているが、概ね2,700万円台だろう」と考えておけば間違いなさそうです。
ただしAIによる簡易査定はマンションに強いものの、一戸建てでは誤差が大きくなりがちです。土地の場合も誤差が大きくなります。
価格査定の仕組
不動産アプリは正直おすすめしません
最近は何でもアプリ化する流れができていますが、不動産査定に関してはアプリのメリットは感じられません。
試しにいくつかのアプリをダウンロードして使ってみましたが、次の２点に引っかかりを感じました。
- 結局アプリをダウンロードするひと手間がムダ
- 匿名風で、実は匿名ではないケースもある
そこからメリットはあまり感じられず、「これなら普通にネットの一括査定を使う方が便利」と感じました。
10秒でDo
ハウスドゥが提供している無料の不動産査定アプリ「10秒でDo」。今回初めてダウンロードして使ってみましたが、正直普通にネットで査定すれば十分だと感じます。
気軽に査定額を知ることができるスマホアプリか……と思いきや、個人情報をフルに入力する必要があります。そんなことまで入れないと簡易査定が出せないのかな？ と疑問を抱きました。
わざわざアプリをダウンロードして個人情報を詳細に入力しないといけないのであれば、普通に不動産査定サイトを利用した方が便利です。
らくらく不動産査定
らくらく不動産査定は不動産一括査定サイトのリビンマッチを運営している、リビンテクノロジーズが提供しています。
このアプリは普通に不動産の査定依頼を不動産業者に送信するためのものなので、匿名査定をしたい人には向いていません。
また複数の不動産業者に本格的な査定依頼をしたいという場合、わざわざアプリをダウンロードするのはかえって手間です。
普通にSafariやChromeなどのブラウザから査定依頼をしたほうが便利です。
通常、不動産の価格査定は１回しか依頼しません。その１回のためにアプリをダウンロードする意味は？ と考えると、アプリは不要だといえるでしょう。
以下のリンクから公式サイトにアクセスして、そこで査定情報を入力しましょう。その方が手間がなく、作業も早く完了します。
リビンマッチ｜公式サイト
アップライト簡易査定
最後に当サイトで配布している無料のパソコン用ソフトウェア「アップライト簡易査定」をご紹介します。
このソフトは、国土交通省が公開している過去の取引事例データ約230万件を内蔵し、全国の土地価格を概算査定することができます。
元々は沖縄かりゆし不動産の業務で使っていた概算査定システムを流用・改造し、一般に公開しているものです。
一般公開するにあたり建物の概算査定機能を付け加えたので、おおまかな概算価格であれば、一戸建ての価格も出すことができます。
不動産の簡易査定ができるフリーソフトを公開｜ダウンロード
「アップライト簡易査定」というソフトは特に農地や山林など、通常の査定サイトが対応していない物件に強く、元々は沖縄かりゆし不動産の実務において農地の価格をチェックするときなどに使っていました。
現在のバージョンでは宅地の取引事例データも大量にインストールしてありますので、宅地の価格も出すことができます。
アップライト簡易査定は現在開発停止中です。利用はできますが自己責任でご利用ください。
匿名査定を活用する際の注意点
匿名査定は参考データであり、実際の売却ステップにはつながりません。そこで、以下の点を再確認し、匿名査定をうまく利用してください。
査定額の信頼性はそこまで高くない？
ざっくりまとめると、匿名査定はあまり正確ではありません。HowMaを運営するコラビットさんにも確認しましたが、AIが学習するデータが少ないエリアでは、あまり正確な査定が出せません。
この「査定があまり正確でない」というのが最大の注意点でしょう。
データが集積している大都市圏であれば、ある程度正確な価格査定が期待できます。しかし、多少イレギュラーな要件があるとAIは間違ってしまいます。
そこで「絶対間違えられない価格査定では利用しないほうがいい」と考えておいてください。
売却を進めるための次のステップ
実際に売却を進めるとしたら、再度しっかりとした価格査定を出してもらう必要があります。それも、なるべく正確な査定が出せる、大手不動産会社に絞るのがいいでしょう。
もちろん、地元の小規模な不動産会社にもしっかりした業者はたくさんあります。ただ、一般の人がそれを見分けるのは非常に難しく「だったら大手が安心ではないか」ということなのです。
次の章では、しっかり査定して、しっかり売りたいときのサービスについても補足します。
本気で査定して「しっかり売りたい」時のおすすめは？
もし「実際に家を売りたいが、匿名査定をしよう」と考えている場合は一度立ち止まってください。
本当に売却するのであれば、匿名査定では不安です。誤差がありすぎて、正しい売却戦略を立てることができないからです。
実際に売却を検討する段階では、以下のようなしっかりとした査定サービスを利用することが前庭になります。
正確な査定なら大手不動産会社がベスト
査定の正確さという点でいえば、大手不動産会社の中でも三井不動産リアルティ（三井のリハウス）を筆頭にあげることができます。
実は「査定が正確」というのは一般の人にはピンとこないため、あまり儲かるキャッチコピーではありません。
しかし、その「査定が正確」というコピーを全面的に押し出している、おそらく唯一の不動産会社が三井不動産リアルティです。
三井のリハウス｜公式サイト
上記のサイトでもわかりますが、「正確な査定」「値引きせずに短期で売却」という２点をアピールしています。
地方都市ならHOME4Uで準大手系を狙う
三井不動産リアルティなどの超大手不動産会社は、三大都市圏などの大都市にしか対応していません。たとえば高松市、宇都宮市などの有名な都市であっても、大手の営業エリア外です。
そこで、地方都市の価格査定は、準大手不動産会社が多数提携しているHOME4Uを試してみてください。
HOME4U｜公式サイト
みずほ不動産販売、住友林業ホームサービス、積水ハウス不動産などの有名企業が提携しているので、自宅エリアに対応している業者を選んでください。筆者の経験では、大京穴吹不動産が、沖縄や四国エリアもカバーしています。
倉庫やビルなどの特殊案件はリビンマッチなどを利用
ここまでに上げた不動産査定サービスでは、倉庫やビルなどの特殊案件は査定できません。できたとしても、あまり正確ではありません。
そこで、こういった物件の査定であれば、リビンマッチを利用してください。
リビンマッチ｜公式サイト
実は筆者も、不動産会社の立場でリビンマッチに登録していました。約10年お世話になり、その間特殊物件をいくつも査定しています。
ちょっと変わった物件なら、リビンマッチをためしてみるのがいいでしょう。
まとめ
ここまで見てきたように、個人情報を絶対に流出させたくないというケースでは、正確性が上がっているAIの簡易査定がおすすめめです。
| マンション | マンションナビ |
| 不動産全般 | SUMiTAS |
強いて上げるとしたら、この２つがおすすめです。
また、売却を検討する段階ではあるが個人情報を出したくない場合は、HowMaが有利です。HowMaには以下の２つの魅力があります。
- 個人情報の入力項目が少ない
- HowMaが個人情報を管理し、不動産業者に丸投げしない
そこで、検討段階で利用するならHowMaがよいといえます。
HowMa｜公式サイト
最終的に売却を検討する段階であれば、より精密な価格査定が必要になります。査定の正確さでは、三井のリハウスがおすすめです。
三井のリハウス｜公式サイト
大手業者が対応していないケースでは、なるべく良心的に運営されている不動産一括査定サイトを選ぶことになります。
１つ挙げるとすれば、都市部でも地方部でも安定して仲介業者に査定を依頼できる、リガイドをおすすめします。
RE-Guide（リガイド）｜公式サイト
当社の実験では、地方部で最も強いのはリガイドでした。