老後に住む家に必要なのは「バス停！スーパー！だな。あと病院」と言ったのは、元プロスポーツ選手の友人です。スポーツで酷使したヒザをいたわっての発言でした。
私たちは「思ったより長生きしてしまう時代」を生きています。クルマに乗れなくなったら、徒歩圏にスーパーや病院が必須になるでしょう。
それを踏まえ、プレシニアの私たちは老後を見すえて、どのように住み替えるべきでしょうか？
選択肢は５つあります。
このうち「民営賃貸」はコスパが悪く、あまりおすすめしません。詳しくは以下の記事で詳細なコスト比較を行っています。
「賃貸と持ち家で1300万円の差」は本当なのか検証してみました｜関連記事
また、民営賃貸には入居者を搾取するさまざまな「仕掛け」があります。
賃貸物件の探し方を間違えると超キケン｜関連記事
そのため、ここでは「老後の住み替えの注意点」と「民営賃貸以外のライフスタイル」を検討していきます。
老後の住み替えは「介護」がキーワードに
住み替えを予定している世帯へのアンケート（株式会社住環境研究所調べ）を見ると、「老後に備えて住み替える」理由として多かったのは、
- 介護が必要になっても安心して住み続けたいから
- 介護が必要になっても子どもに迷惑をかけたくないから
の２点をあげる人がとくに多く、「介護」がキーワードになることがわかりました（住環境研究所「老後の理想の住まいに関するアンケート」）。
つまり老後を見すえた住み替えでは、
- 介護に際して安心できる家というハード面
- 介護に耐えられる資金計画
の２点を考えておく必要があります。そして、それを両立するために、40代・50代のプレシニア世代のうちから、しっかりと計画を立てれば安心です。
なぜなら、老後になってからでは資金計画が立てられないからです。
参考サイト：株式会社住環境研究所
この記事では、
を考えていきます。
賃貸か持ち家か？ という問題をライフステージ面から考えた別記事もおすすめです。
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関連記事持ち家か賃貸か？本当に考えるべき条件とタイミング
一般論として40代からは持ち家有利 まだまだ人生に挑戦していく20代、30代は身軽な賃貸で暮らすのが合理的。 そして、ある程度落ち着く40代からは持ち家にシフトするのが合理的です。 つまり最終的には持 ...
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老後の住み替えに潜む７つの罠
これまでに述べた通り、老後に住み替えをする理由は「安心して老後を過ごしたい」ことと「子どもたちに迷惑をかけたくない」ことでした。
これは「家」だけの問題ではなく、住居費を含めた、老後の「資金計画」の問題だといえます。
しかも、これから日本はますます縮小していき、年金も減っていくと指摘されています。
では私たちは、何に気をつけて老後をプランニングすればいいのでしょうか？
まずは、私たちを待ち受ける「罠」から見ていきましょう。
年金だけでは「月々５万円の赤字」というリスク
2017年に金融庁が発表して話題となった「老後資金2,000万円不足問題」。なぜ、老後に2,000万円不足するのでしょうか？
それは、シニアの家計で毎月約５万円の赤字が発生するからです（平均的な高齢無職夫婦の場合）。
- 20年で約1,300万円の赤字
- 30年で約2,000万円の赤字
という計算になります。ただし、この計算には異論もあり、不足額はもっと少ないという人も、もっと多いという人もいます。
老後の住み替えにあたっては、少なくとも「毎月何万円かの赤字が出る」ことを前提にした資金計画が大切です。
住み替え時の予算は、将来家計が赤字になっても耐えられることが大切。
持ち家の場合はいざという時にリバースモーゲージなどの手法で家を資金化できるため、ただ家賃を払い続ける賃貸よりも有利です。
自宅に住み続けながら売却し、亡くなった時に精算するリバースモーゲージのしくみについて、詳しくは以下の記事で解説しています。
リバースモーゲージとは？リスクやデメリットを中心に徹底解説｜関連記事
参考
リバースモーゲージは持ち家に住み続けながら、その家を売却して資金化する方法。ただし、何らかの理由で借りたお金より家の価値が低い「担保割れ」となった時に、救済される仕組みがない点は心配です。
自分が思っているよりも「長生きしてしまう」リスク
公益財団法人ダイヤ財団の調査によると、50代男性が考える自分の寿命は「80歳」という回答が多く、とくに50代前半では平均寿命以下の答えが多数を占めました。
しかし、現在60歳の男性のうち４人に１人が90歳まで生きるという試算があります。
老後の住み替えを考えるなら、どんな家に住むかや、資金計画をどうするかを含めて、長生きリスクをきちんと織り込んでおく必要があります。
思ったより長生きしてしまった……それでも大丈夫な計画が大切。
駅前に住んだつもりでも「その駅がなくなる」リスク
2018年１月、PRESIDENT onlineが、2040年に「日本の自治体の半数"896"消滅の可能性」があることを報じました。
同様の記事は日経新聞などにも掲載され、少子化が進む日本の将来について厳しい見方が強まっています。
一方で、日本の平均寿命はそれでも伸び続けています。
20～30年後に半数の自治体が消滅した日本の姿を、私達プレシニア層の多くが目にすることになります。
その時、駅前だと思って住んだ土地に駅がなくなっているかもしれません。また、人口が多くスーパーや病院があって便利だと思っていたら、ゴーストタウン化しているかもしれません。
私達はただ、安心して老後を過ごし、子どもたちに迷惑をかけたくないだけですが、その家でその願いは叶うでしょうか？ この点を考えた住み替えを心がけないと、意外なリスクにさらされることになります。
縮みゆく日本で90歳まで「生きてしまう」将来を考えておく。
老親介護リスクは想定より10年早くやってくる
一般社団法人不動産流通経営協会の調査によると、「親や親族の介護」を見込んでいる平均年齢は62.1歳。つまり、平均的には「自分が62.1歳で親の介護をすることになる」と予想しているようです。
しかし、実際にはグラフのように50代で要介護の親を持つ人が46.6％、40代で31.3％、30代でも14.1％と、「平均」だけで考えると危険だとわかります。
ダイヤ財団の調査では「親に介護が必要になれば、（自分の）老後資金計画への影響が考えられる」としています。
親の介護が始まると、私たちがその費用を負担しなければならなくなるからです。
これは親のいる50代男性正社員に聞いた、親の介護費用の負担予定です（ダイヤ財団調査）。親の資金だけでまかなえるのは20～30％に過ぎず、36.6～39.4％の人が、親の介護の費用負担をする事がわかります。
老後の計画には、親の介護費用を織り込んだ計画を立てないと危険。
その意味でも、住み替え計画で無理のある資金計画を立てる事は避け、ある程度余裕を持った老後プランを立ててください。
賃貸住宅に住んでいる人の老後が心配
図は、現住居に対する満足度調査の結果を表すグラフ（一社不動産流通経営協会調べ）。賃貸住宅に住んでいる人は、持ち家に比べて満足度が低く、しかも詳細を見ていくと、建物・部屋そのものに対する満足度だけではなく立地条件についての満足度も低いことがわかります。
賃貸派の人たちは、老後に満足して住み続けられない環境にいる可能性があります。また、バリアフリー化を含めたリフォームを、自主的に行うこともできません。
もう１つ、気になるデータがあります。今まさに老後を迎えている人たちは、実収入256,660円（月額）でやりくりしていますが、注目すべきはその「住居費」の安さです。
月々わずか13,656円（家計支出の5.2％）しか住居費を支出していません。
今の高齢者が年金などの社会保障給付だけで暮らしていけるのは、持ち家に住んでいて、住居費が極端に安い事が一因と考えられます。
賃貸で老後を迎えた時、家賃を払えるのか？ 今の高齢者より年金が減るのに数万円の住居費を支払うとしたら、かなり厳しい収支になりそうです。
そう考えると賃貸に住み続ける場合は、かなりの老後資金を貯めておく必要があります。
賃貸に住み続けると老後の住居費が非常に重くなる。
今の40代は持ち家率・貯蓄残高が低いのが心配
グラフは年代別の持ち家比率を表したものですが、50代と40代の間には10ポイント近い差がついています。
しかも、「40歳代に限れば持ち家率は1998年の66.6％から2018年には57.6％と9ポイント低下し、50歳代では同様に74.9％から67.6％と7.3ポイントも低下している」ことが指摘されています（日経ビジネス）。
私たちプレシニア世代は、家が持てなくなりつつあるわけです。
しかも貯蓄もできていない
それだけでなく今の40代以下は、それ以上の世代に比べて老後のための資産形成ができていないことが指摘されています。
三井住友信託銀行の調査では老後に必要な貯蓄残高はおよそ2,200万円ですが、今の50代がこのままのペースで貯蓄を続けると130万円程度不足すると試算しています。
それに対して今の40代では老後資金が720万円不足し、30代では880万円不足する見込みとなりました。これはかなり厳しい数字です。
40代以下の世代は、老後の資金が大幅に不足することに備える必要がある。
合理的に考えるなら、40代こそ持ち家を買い、将来の資金計画を見なおすべきでしょう。
今からでも購入を検討しようという場合は「40代・50代でもローンを組み家を買える！」を参照してください。
参考
統計を見ると20代、30代は転居率が非常に高く、この時点で持ち家を買うとムダになる可能性も。その点、転職なども落ち着き、転居する確率が下がる40代で家を買うのは合理的です。
50代以降で親の家を相続する。その時、対策を誤る危険
第一生命経済研究所の調査によると、親を亡くした時の自分の年齢は上のグラフの通りです。
平均すると意外に若いうちに両親を亡くしそうな印象ですが、グラフをよく見ると、母親を亡くすのは約５割が「50歳以上」。つまり、自分が実家を相続するとしたら50歳以上の可能性が高いということになります。
その時実家をどうすべきか？ これも悩ましいポイントです。
今、「売れないし、置いておこうか」という判断をする人が多いのですが、放置すればするほど実家がお金を食いつぶす危険が増加します。
特定空き家に指定されると固定資産税は６倍に跳ね上がりますし、自分の費用負担で撤去するように行政指導が入ることも……。
使わない家はできれば早めに処分しておく方が、後々の心配なく暮らせます。
老後を見すえてどのように住み替えるべき？
ここからは、老後を見すえてどのように住み替えるかを考えていきます。
私たちは90歳近くまで生きてしまう、ということを前提に、できるだけ末永く住み続けられる家を見つけましょう。
持ち家が安心である理由
このサイト「フドマガ」でも、同条件の賃貸物件と持ち家に住んだ場合のコストを何度か比較していますが、必ず持ち家が有利だという計算になります。理由は明らかで、賃貸物件には大家の利益、運用コストなどが乗せられており、それを入居者が支払う仕組みになっているからです。
今の持ち家にそのまま住むのも１つの方法
いうまでもなく、今の持ち家にそのまま住めば、コストも労力も最低限ですみます。老後を迎えてもローンを完済した持ち家があれば、ある程度は安心です。
ただし、駅から遠く立地が悪かったり、病院やスーパーが近くにない場合は、それがデメリットになります。
その家で90歳まで生きられるのか？ その家で死ねるのか？ そういった点を考えて、納得がいくなら住み替えの必要はなさそうです。
駅近マンションをバリアフリーに
駅近マンションを買って、将来を見すえたバリアフリーリフォームを施工する……。
これは個人的にベストだと思う選択肢です。コスト的には一戸建て持ち家よりマンションの方が割高なことは、計算をすればわかります。
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そうではあっても、老後を見すえて広すぎない、ある程度コンパクトな中古マンションを選べば安上がりですし、何といっても外壁リフォームやシロアリ防除工事など面倒な事を自分でやる必要がありません。
気をつけたい点はしっかりしたリフォーム会社を選ぶ事。リフォーム会社はかなりピンキリで、実力にバラツキが大きいからです。
リフォーム発注時には以下のようなサイトを利用して、相見積もりを取るのがおすすめです。
タウンライフリフォーム｜公式サイト
もう１点注意するとしたら、将来修繕積立金が値上がりする可能性が高いこと。マンションでは管理費の他に、修繕積立金を徴収されます。
この修繕積立金は、将来の大規模改修に備えて貯めておくお金です。建物が古くなればなるほど必要になるお金が大きくなり、この金額も高くなっていきます。
マンションはムリをして買うのでなく、余裕を持って買うべきです。
利便性が高い立地で一戸建て平屋
株式会社住環境研究所の調査では、老後の理想の住まいは「一戸建て平屋だ」とする人が最も多く、46.9％と半数に迫る勢いです。
2010年以前は老後の住まいとして「マンションが理想だ」とする人が多数でしたが、一戸建て平屋が大幅に支持を拡大しました。
その理由を、住環境研究所の片倉恒治所長は「住み慣れた土地を離れたくないことにある」と推測しています。
つまり、老後を見据えて今の土地に建て替えたいというニーズが増えたようです。しかし、これには以下のような問題があります。
老後の建て替えに潜む罠- 住み慣れているとはいえ、その土地には老後に適した利便性があるのか？
- 建て替え費用をすべて自己資金かローンでまかなうが、その余裕はあるのか？
ここまで見てきたように、老後は毎月の家計が赤字になります。65歳までにはローンを完済しておきたいですし、手持ち資金も残しておきたいところです。
そこで、一戸建て平屋を狙うなら、利便性のいい場所の中古物件に「住み替え」がベストだと考えます。住み替えであれば、今の家を売った資金を頭金にできるからです。
ただし、利便性のいい場所の一戸建て平屋物件は、かなり希少です。
そこまで考えると、やはり駅近マンションが第一候補で、一戸建て平屋は「もしいい物件があれば……」という位置づけになりそうです。
公営施設や高齢者向け賃貸に住み替え
写真は、株式会社ライフケア・ビジョンが運営する高齢者向けマンションの浴室。センサーが異常を検知すると、溺水を防ぐために強制排水するシステムを導入しています。他にも、睡眠時にも呼吸や体動をモニターし、万が一の場合は見守りセンターから救急搬送を要請する仕組みになっています。
これは高齢者向けの賃貸物件として企画されたライフケア吹田という物件です。
ごく普通の年金受給者が入居できる家賃設定で、サ高住のような公的補助を受けない代わりに、ITによる見守りを実現しています。
こういった新たなタイプの高齢者向け賃貸マンションであれば、いわゆるアクティブシニア期には住んでみたいと思えます。
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関連記事「老後の理想の住まい」。新しいマンションを作った会社に聞きました
85歳のうちの父は、最近この段差が上れなくなりました。わずか25センチですが、下るのがやっとで、上るのは本当に無理そうです。 しかし、それでも「この家がいい」と、住み替えはしてくれません。 わたしたち ...
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今のところ、いちばん効率的なのは40代から70歳くらいまでを持ち家で暮らし、ある程度動けるうちにこういった物件にシフトすることではないかと考えています。若いうちを賃貸で過ごすとお金が貯まらないのですが、持ち家であればちょうどローンを払い終わり、売却すればまとまった現金が手元に残ります。
その資金を用意した上で、ライフケアのような物件に住むと、安心で自由な暮らしができそうです。
こういった民間の高齢者向け賃貸のほかに、以下のような高齢者向けの施設や住宅があります。
主な高齢者向け施設・住宅等| 介護保険施設 | 特別養護老人ホーム | 著しい障害があるために常時介護を必要とする高齢者に対し、生活全般にわたってサービスを提供する施設 |
|---|---|---|
| 介護老人保健施設 | 要介護者の在宅復帰を目指す。病院で入院治療する必要はないが、自宅での療養が困難な高齢者が介護・看護・リハビリを受ける | |
| 介護療養型医療施設 | 療養上の管理、看護、医学的管理の下における介護その他の世話、機能訓練その他必要な医療を行うことを目的とする。廃止・縮小を予定 | |
| 居住系施設 | 軽費老人ホーム（ケアハウス） | 家庭環境等の理由で自宅での生活が困難な高齢者が入所。生活相談、入浴サービス、食事サービスなどを行う。食事などを提供するＡ型と、自炊が原則のＢ型がある |
| 養護老人ホーム | 家庭環境等の理由で自宅で生活することが困難な高齢者が入所。日常生活上必要な便宜を提供する施設 | |
| 認知症高齢者グループホーム | 認知症の高齢者が、共同生活の中で食事の支度、掃除、選択などを行う。家庭的で落ち着いた環境の中で生活することを目的とする | |
| 有料老人ホーム | 高齢者に入浴、排泄、食事の介護、食事の提供、選択・掃除、健康管理を行う施設。ホームが介護保険のサービスを提供する「介護付」と、入居者が外部の介護サービスを契約する「住宅型」、介護が必要となったら退去する「健康型」がある | |
| サービス付き高齢者住宅（サ高住） | 高齢者住まい法と呼ばれる法律に定められた基準を満たし、都道府県等に登録された物件。バリアフリーなどの環境が整備され、ケアの専門家による安否確認や生活相談も提供。また、多くのサ高住では食事も提供される |
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）やシルバーハウジング（公営賃貸物件などをバリアフリー化したもの）であれば、公的資金も投入されているので、ある程度のお得感が感じられます（ただ雰囲気は病院みたいな所が多く、そこがネックです）。
40代・50代でもローンを組み、家を買うべき？
現在持ち家の人は老後を見据えて持ち家を売却し、住み替えることになります。一方で、賃貸から持ち家に住み替える場合は、ゼロからローンを組んで物件を購入することになります。
この時注目したいのは、今まさに老後を生きている先輩たちは住居費に月々14,600円しか支出していない点です。
そうすると、これからローンを組んで老後も住める家を買う人は、できるだけ65歳までにローンを完済しておくべきだとわかります。先輩たちと同じ条件で老後を暮らすには、最低限、ローンを完済した持ち家が前提になるからです。
年齢別！65歳までに返済する場合のローン月額| 借入額 | 1,000万円 | 2,000万円 | 3,000万円 |
|---|---|---|---|
| 40歳で借り入れ | 37,687円 | 75,374円 | 113,061円 |
| 45歳で借り入れ | 45,989円 | 91,978円 | 137,968円 |
| 50歳で借り入れ | 59,849円 | 119,698円 | 179,548円 |
| 55歳で借り入れ | 87,604円 | 175,208円 | 262,812円 |
この表は金利１％で借入をしてボーナス払いナシとした場合、「65歳までに返済するなら月々いくら返済するか」のシミュレーションです。
40歳であれば、65歳までに25年あります。3,000万円借り入れしても、月々の返済額は113,061円と返せそうな金額です。1,000万円の借入であれば、月々の返済額は37,687円と非常に軽くなります。
また50代からローンを組むとさすがに月々の返済が高くなりますが、それでも65歳までに返済することは可能です。
今持ち家を買うなら「無理をしない金額のローンを組む」というのは鉄則です。老後の安心を考えて住み替えるのに、無理をして不安材料を作ってしまうと本末転倒だからです。
そこで、「自分がいくら借り入れできるか」を高精度で判定してくれるサービスをおすすめします。モゲチェックはすべてのメガバンクやネット銀行と提携しており、かなり信頼度の高いサービスです。
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このサービスであれば、ローンに関するさまざまな質問もできますし、どの銀行がベストかを提案してくれます（すべて無料）。
こうしたツールを使って自分の借り入れ枠を知った上で、無理のないマイホーム選びをしてください。
家余り時代ともいわれる現在、お買い得物件は身近に見つかります。
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関連記事住宅ローン選びで月々１万円の差が。「モゲチェック」で家計を節約
マイホーム購入時、物件価格を200万円値切るのは大変ですが、住宅ローンを200万円値下げすることは５分でできます。 この記事では、住宅ローンの後悔をなくしてくれる「モゲチェック」というサービスを紹介し ...
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参考文献
小山泰代（2021）「家族介護者の介護負担の経時変化」社会保障研究 Vol.６
ダイヤ財団（2019）「50代・60代・70代の老後資金等に関する調査報告書」
株式会社住環境研究所（2010）アンケート調査「老後の理想の住まい」について
北村安樹子（2012）「老後の居住デザイン」第一生命経済研究所
金融庁（2019）「人生100年時代における資産形成」
一般社団法人不動産流通経営協会（2019）「シニアの住宅に関する実態調査」
内閣府（2021）「高齢社会白書」
厚生労働省（2006）「我が国における高齢者の住まい等の状況について」
高山憲之（2019）「老後資金二○○○万円不足問題をめぐって」一橋大学経済研究所
竹内一雅（2010）「高齢単独世帯の居住状況」ニッセイ基礎研究所
三井住友信託銀行（2018）「老後のための資産形成、40代以下に赤信号」三井住友信託銀行調査月報
矢田尚子（2021）「高齢期の住まいの種類と特徴について」国民生活
園田眞理子（2003）「高齢者に関する賃貸住宅政策の課題と展望」都市住宅学42号
