実家を売却するメリット・デメリット。売却の手順と方法 - 全ガイド

実家を相続したが、どうすべきか？　迷った時は売却するのが大原則です。

とくに漫然と「なんとなくさびしいから売るのは先送りにしよう」というのは危険で、そのまま新たな相続が発生して収拾がつかなくなり、処分に困っている空き家がたくさんあります。

行政の対応も空き家に厳しくなっていますから、以下のような理由がない限り、売却を前提に検討しましょう。

自分の単独名義で相続して、実際に住むか利用する
自分の単独名義で相続して、賃貸に出す

このような場合にはあえて売却する必要はありませんが、そうでなければ「どうすればスムーズに売却できるか？」を考えていきましょう。

実家売却を成功させるポイントは、記事後半で紹介しています。

実家は売るべき？そのままにするべき？

相続した実家を売却すべきか、所有しておくべきか？　これは誰しも悩むところですが、原則として「売却するほうが心配のタネにならない」といえます。

実家を相続した場合、売却する、賃貸に出す、何もしないの３パターンが考えられますが、それぞれのメリット・デメリットをざっくりまとめると、次のようになります。

メリット

売却する	根本的な解決になる。一定のお金が入る可能性あり
賃貸する	家賃収入が入る。家が荒廃することを一定程度防げる
何もしない	短期的にはラク

デメリット

売却する	それなりに手間。田舎では長期間売れないこともある
賃貸する	子どもたちの代に問題を引き継ぐことになる
何もしない	場合によっては税額が上がるなど負担増もあり得る

実家が都市部にあるのか田舎にあるのかで事情は変わってきますが、「何もしない」という選択は、おすすめしません。

誰も住まない空き家は傷みが早いですし、荒廃して「特定空き家」に指定されると、税金が最大で６倍に跳ね上がることになります。

空き家問題を解決するため、政府の方針も「空き家を保有するデメリットを増やし、空き家を減らそう」という方向に向かっています。

実家がなくなるとさびしいのも事実ですが、それは他の方法で解決を目指しましょう。

うちの場合も「兄弟で集まる場がなくなる」「いとこたち（子どもの代）が顔を合わせる機会がなくなる」という心配がありましたが、それは以下の記事のような方法で回避しようと考えています。

実家がなくなるのは寂しい。それでも兄弟の絆は深められる！｜関連リンク

やはり実家を相続したら、まず売却することを考え、特に理由がある場合は賃貸で誰かに住んでもらうのがよいでしょう。

誰かが住んでいれば家は傷みにくいですし、不具合があれば入居者が報告してくれるので、すぐに修理することができます。

ただ、実家を賃貸する場合は「誰の名義にするのか？」など解決すべき問題も多く、特に長く所有してしまうと「子どもたちの代に問題を引き継ぐ」ということになってしまいます。

その点も考えて、売るか、貸すかを決めるようにしましょう。

実家を売る時の注意点

実は、実家を売るのは簡単な作業ではなく、できるだけ下調べと準備をしておきたい大問題です。

なぜなら、

そもそも不動産を売るには知識が必要。
しかも遠方の実家を売るとしたら、さらに難易度が上がる。

と、通常の不動産売却ですら難しいのに、さらにワンランク難しいことをしないといけません。

最低でも、失敗するとダメージが大きい「税金」の問題から押さえていきましょう。

もちろん「実家がすぐ近所」というケースでは、遠隔不動産売却の難しさはありません。

まず注意したいのは「譲渡所得税」

実家を相続した（する）時点で、相続税の計算をしたはずです。これで安心してしまいがちですが、相続をした実家を売却する時は、相続税とは別に「譲渡所得税」というものが発生します。

フドマガ

これが案外高額になる場合があるため、あらかじめ計算しておくほうが安心です。

譲渡所得税をざっくりまとめると「不動産を売って出た『儲け』にかかる税金」です。この「儲け」を、ものすごく簡単にまとめると、次のようになります。

たとえば500万円で買った土地が1000万円で売れたら、儲けは500万円。その500万円に対して約２割（または約４割）という、かなり高額の税金が課せられます（様々な特例や細かい要件があるので、後でまとめます）。

相続した不動産の場合「いくらで買ったか」という部分がゼロに近いので（基礎控除５％が認められます）、譲渡所得税が非常に重くなる場合があります。

この点は最初から頭に入れておき、計画を立てる必要があります。

譲渡所得税の計算方法

取得してから５年超か未満かで税率が変わり、５年超の長期譲渡の場合は約２割、短期譲渡の場合は約４割の税金が課されます。また建物の場合は減価償却も関連してきます。まずはざっくり把握しておけば計画はたてられますが、詳しく計算する場合は以下の記事を参考にしてください。

家を売る時にかかる手数料・諸費用をすべて解説｜関連記事

マイナスの資産となる場合は「相続放棄」が必要かも？

被相続人（亡くなった親など）に借金があり、相続した不動産と合計してもマイナスになる場合、相続放棄をしたほうがいい可能性もあります。

相続放棄は、自分のために相続があったことを知った時から３か月以内に行う必要があり、速めの対応が求められます。

いずれにせよ専門家のお世話になることになると思いますので、司法書士、税理士、弁護士などに相談してください。

フドマガ

司法書士に相談するのがいいと思います。

司法書士さんには相続登記の手続きをお願いすることになるので、相続が発生したら、まず相談しておくと安心です。司法書士さんから、その他の専門家を紹介してもらうこともできます。

不動産と相続について、詳しくは以下の記事を参照してください。

不動産を相続したらすべきことまとめ｜関連記事

また、相続放棄をすべきかどうかを考える時、不動産の正確な価格査定が必要になります。その場合、おすすめは三井不動産リアルティ（三井のリハウス）です。

なぜ三井の価格査定が正確なのかは、以下の記事で解説しています。

リハウスとは？　三井不動産リアルティの特徴・評判｜関連記事

三井のリハウスが対応していないエリアの場合は、以下の記事を参照してください。

不動産一括査定やってみた！自社保有マンションを実際に売却｜関連記事

相続放棄をしても管理責任は残る

もし建物が老朽化して危険な場合には、民法940条の規定が気になります。

第940条相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

たとえ相続放棄をしても、管理責任まで放棄することができないわけです。

そこで、「建物が老朽化して危険だから相続放棄しよう」というのは、あまり得策ではありません。

その点は注意が必要です。

意外と手間取る「遺品整理」

訳あり物件買取プロを運営する株式会社Alba Linkさんを取材中、「残置物処理で高額請求を受けたっていう話をよく聞きます」という発言がありました。

株式会社Alba Linkさんでは、不動産買取時の残置物廃棄については実費だけもらっているそうですが、確かに価格が不透明な部分です。

「消費者にわかりにくい部分なので、100万円前後の請求をする業者もいます」

ということなので、慎重に対応したほうがいいでしょう。

私たちであれば、遺品・残置物整理をするユーザーさんに対して極力安上がりな方法をアドバイスします。

まず、買取り業者を呼んで値段がつくものを処理
市町村の清掃工場へ直接搬入する
どうしても処分できなかったものだけ地元の廃品業者を呼ぶ

この３ステップであれば、手間はかかるものの費用は10万円～20万円くらいに抑えられます（大量にゴミがあるともう少しかかるかもしれません）。

そこまでするのはめんどくさい、という場合はAlba Linkさんに相談してみてください。

訳アリ物件買取プロ｜公式サイト

「実際に買取にならず、相談だけでも問題ありません」とのことなので、買い取り価格を確認がてらアドバイスをもらうだけでも大丈夫です。

「訳あり物件買取プロ」は全国対応ですが、あまりに遠隔地の場合は対応できない場合も……。でも、その場合でも相談には乗ってもらえます。

実家を売却する手順と方法

相続が発生すると、やることがたくさんあります。

相続発生時にやることリスト

死亡届（医師の死亡診断書）	７日以内	市区町村
火葬（埋葬）	７日以内	市区町村
年金受給者死亡届	10日以内	市区町村
介護保険資格喪失届	14日以内	市区町村
健康保険資格喪失届	14日以内	市区町村等
世帯主変更届	14日以内	市区町村
相続放棄・限定承認等手続き	３か月以内	家庭裁判所
準確定申告	４か月以内	税務署
相続税の申告納税	10か月以内	税務署
相続財産の名義変更等		法務局
国民年金の死亡一時金請求	２年以内	市区町村等
国民健康保険の葬祭費請求	２年以内	市区町村

やることが多く、かなりバタバタと手続きをするなかで「実家をどうするか」についても決めていく必要があります。

フドマガ

ここでは実家を「売る」前提で、処分方法を考えていきます。

実家を賃貸する場合でも、この記事の内容は参考になると思います。

田舎での「実家の売り方」

都市部に住みながら田舎の実家を売る……というのは、２つのポイントでハードルが上がります。

遠隔地で不動産仲介業者とやりとりしないといけない
需要が少ない田舎の物件は、売却に時間がかかる

以上の理由から、まずは不動産業者選びがキモになります。

地方の物件を売る時の不動産屋の探し方

通常であれば、不動産仲介業者との契約は、複数の業者に同時に依頼ができる「一般媒介契約」がおすすめです。

態様	依頼できる会社数	報告義務	レインズ登録
専属専任媒介	１社のみ	１週間に１度以上	５日以内
専任媒介	１社のみ	２週間に１度以上	７日以内
一般媒介★	複数社に依頼できる	義務なし	義務なし

その理由について、詳しくは以下の記事で解説しています。

一般媒介最強の法則｜関連記事

ただし、遠隔地の物件を売却する場合、一般媒介では心もとないかもしれません。理想をいえば信頼の置ける仲介業者を１社見つけて、責任を持って売却してもらえれば安心です。

そこで、できるだけたくさんの業者に査定を依頼し、その中からベストな業者を探す必要が出てきます。

そのためには、複数業者に見積り依頼ができる「一括査定」を利用することになります。地方に強い一括査定サイトをいくつかあげるとすると、以下がおすすめです。

イエウール｜公式サイト

RE-Guide（リガイド）｜公式サイト

リビンマッチ｜公式サイト

このあたりであれば、比較的地方の不動産業者の登録が多いのですが、それでも「対応業者が少ない」と感じるかもしれません。

その場合は、複数の一括査定サイトを利用して、なるべく３社以上の見積もりをとってください。

その上で、腰を据えて売却に取り組む必要があります。

それでも対応不動産業者が見つからない場合は？　その場合は「不動産屋が儲からないくらい不動産が売れない地域」である可能性も。「家いちば」などの個人売買サイトや、（あふぃりんく）「みんなのゼロ円」など、不動産を無償譲渡するサイトの利用も検討してみてください。行政が運営する空き家バンクは効率が悪く、念のため利用するくらいの優先順位でよいでしょう。