イエウールなどの査定サイトで「査定額だけ出してもらいたい」と思う事もあります。
しかし、ちょっと待ってください。あなたが不動産一括査定サイトに査定依頼を送ると、不動産屋はおよそ１万5000円ほど課金されます。
実はこういう事です
不動産一括査定サイトは不動産屋のための集客サービスですから「タダで査定だけしてください」といわれると、不動産屋は怒りますよね。
しかも「ちゃんとした業者ほど怒る」はずです。ちゃんとした業者は手間をかけて調査し、お金をかけて登記簿を取得し、役所にも足を運んでしっかり調査するからです。
ですから、一括査定サイトを軽い気持ちで使うのは「やめていただきたい」ということです。
では、手持ちの不動産の相場価格を知りたい場合はどうすればいいのか？ もちろん、いろいろな方法があります！
無料で家の価格を調べる方法
- マンションならAI査定でそこそこ正確な価格がわかる
- 土地なら自分で査定する無料のEXCELファイルがおすすめ
- 固定資産税路線価から自宅土地の価格を出す方法もある
- 一戸建てのAI査定も精度が上がってきてる
- 売るか貸すか処分方法に迷っている人のためのサービスもある
この記事ではその点にも触れています。ぜひ、読み進めてください。
無料査定のしくみと不動産業者の本音
不動産の一括査定はもともと、不動産屋が査定案件を取るためのツールです。そのため、査定依頼情報は複数の不動産屋に送られ、各不動産屋は査定サイト運営会社にお金を支払います。
その金額は、情報１件あたり安くて7500円、高くて２万円くらいです。１万5000円前後のケースが多いといわれています。
お金を払っているのに……
「タダで査定だけしてほしいんです」
そんなこといわれたら、それは怒るに決まっています。
本来、不動産の一括査定サービスとは売却を前提としたものなのです。だからこそ不動産屋は高いお金を払っている、というのは重要なポイントです。
それでも無料で利用できるが……
もちろん「売るつもりはあるんだけど」「値段によっては売りたいんだけど」ということであれば、不動産一括査定を無料で利用することはできます。
しかし、その裏側に多くの不動産屋の汗と涙があることは意識してあげてください。
「売るつもりはあるんだよ」といって、売るつもりがない不動産を査定させるのは、売る売る詐欺的な行為なのです。
以下に示す、浜松市の不動産屋さんの心の叫びを読んでみてください。
不動産屋の恨みのnoteを見るとウラ事情が見えてくる
浜松市のハッピールーム不動産さんが、noteの記事でイエウールなど不動産一括査定サイトのウラ事情を暴露しています。
不動産一括査定サイトも使い方しだいで役に立ってくれますが、少なくともこういった事情を押さえておかないと、不要なトラブルに発展するかもしれません。
イエウールはなんとなくという軽い気持ちで査定依頼ができるようになっていますが、僕等不動産会社は１回のお問合せだけで１万数千円を支払う仕組みです。当社も３０件くらいお問合せがありましたが、媒介依頼が１件、売上金額が０円です。その為（中略）売主、不動産業者の両方に不満が生まれるサイトとなってしまっているのが現状です。
ハッピールーム不動産のnote
やはり、一括査定を利用する場合は「単に値段を知りたいから」「売らないけど興味があるから」という理由ではなく、実際に売る時限定にしてあげてください。
そうでないとマジメに営業している不動産業者ほどソンをする仕組みとなっています。
また、一括査定の査定額は、思ったより不正確です。以下、詳しく解説していきます。
一括査定の査定額は「実は不正確」という大問題
上のグラフは、筆者の知人が栃木県宇都宮市の自宅を査定依頼した時の査定額一覧。かなりバラついていますが、ポイントを押さえておきましょう。
- 一番高い査定額は実は最も不正確
- こんなにばらつくようでは、そもそも相場が理解できていない証拠
これだけバラつくということは、どれか１つの査定額が正しかったとしても、それ以外の査定額を出した業者はすべてポンコツということになります。
また、一番低い額はこの家を建てたセキスイ系列の仲介業者。大手なのでしっかりした査定書を作ってくれました。筆者の査定額とほぼ一致することからも、やはりセキスイが正解だと考えています。
そこから、それ以外の業者はすべて不正確な査定書を送ってきたということになります。
筆者と知人が実際に不動産一括査定サイトを利用し、その結果をレビューしている記事もあります。「査定の精度はこれくらいの水準」という実情がよくわかります。
中小業者は今も「手計算」で査定しているという驚愕の事実
上の写真は筆者が実際に一括査定サイトを利用して、会社所有のマンションを売却した時の査定書。手作業で適当に計算した（計算さえしていないかもしれません）査定額を、Ａ４一枚の書類に書き込んでぺらっと送ってきました。
こんな査定書だったら好きな値段を書き放題ですし、実際、届いた査定書の金額はバラバラででした。
それもあって、中小不動産業者の査定書は不正確な場合が多い印象です。
もちろん、中小業者であってもしっかりした査定システムを導入し、きっちりとした手順で正確な査定書を出してくれる業者もあります。
問題は、そういういい業者が少数派という点ですね。
そこで、売る気がないのに一括査定で査定額だけ出させるという行為には、ほとんど意味がない（というより有害）といえます。
本当に正確な査定額を知るなら大手不動産会社がおすすめ
筆者は、エディターとして超大手不動産仲介業者のサイト立ち上げに参画したことがあります。その時、コンプライアンス意識の高さに驚かされました。
筆者がサイト制作に関わったのは超大手企業ですが、信頼性が高いことに驚きました。
そんな大手不動産仲介業者の中でも「価格査定の正確さ」を前面に掲げる唯一の会社が三井不動産リアルティ。三井のリハウスで知られる業者です。
三井のリハウス
｜公式サイト
上記の公式サイトを開き、少し下にスクロールすると正確な査定に対するこだわりが明記されています。そして、査定額が正確なため、一定期間でしっかりと売却することができています。
これは、「住み替え」の時に非常に重要です。
住み替えでは手持ちの不動産が早期に売れてくれないと、資金的に危険な状況になるからです。
なお、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）について、詳しくは以下の記事で解説しています。
「売る気がないけど値段が知りたい」場合に利用できる査定方法
「売る気がない」といっても、２つのパターンが考えられます。
- まだ決めていないだけで売る可能性はある
- まったく売らないけど値段だけ知りたい
筆者は、不動産会社の立場で考えても「①の場合ならイエウールをどんどん利用していい」と考えています。
たとえば「住替えの検討のために、今の家がいくらくらいか知りたい」「相続した不動産の処分方法を考えている（売却もありえる）」という事であれば、まったく問題ありません。
イエウール｜公式サイト
まっとうな理由で「売るかどうか検討している」ということであれば、不動産屋としてもまったく嫌な気はしません。
しかし、単に資産価値を知りたいとか、「最近地価が上がってるらしいけどウチはどうかな」くらいの軽い気持ちで査定依頼をするのはNGです。
そんな場合は、AI査定や簡易的な匿名査定を利用したり、自分で計算できるフリーソフトを使ってみてください。
匿名でできるマンションのAI査定
匿名で簡易査定が出せるサービスはいくつかあります。
無理をして不動産一括査定サイトを利用し、不動産屋からの営業電話に悩まされるよりも、SUMiTASに代表される無料の匿名査定を利用するのがおすすめです。
筆者も利用してみましたが、マンションと土地に関しては意外と正確でした。「大まかな価格が知りたい」という場合は、都市部であれば目安にできる精度だと感じます。ただし、地方の物件は大幅に査定額を外すので注意してください。
SUMiTAS｜公式サイト
とくに一戸建ての場合は価格がかなり上ぶれする傾向があると思われます。そこで、レインズ・マーケットインフォメーションなどを併用して、現在の相場価格を推測してください。
REINS Market Information｜公式サイト
匿名査定については、以下の記事で詳しく解説しています。
土地価格なら自分で計算することもできる
昔の不動産屋さんは、専用の査定用紙に鉛筆で数字を書き込んで計算していました（すごく昔のことなので筆者も直接は知りません）。やがて、その手法をEXCELのファイルに落とし込み、表計算ソフトで査定をする時代になりました。
その時代の事も、筆者は直接は知りません。しかし、ずいぶん昔にEXCELのファイルをもらったことがあるので、それを元に若干のカスタマイズをした「自分で土地価格を査定するファイル」を無料ダウンロードできるようにしています。
筆者が寄稿しているトーマ不動産マガジンのサイトで配布していますので、気になる方は以下のリンクから記事へジャンプしてください。
「不動産査定のフリーソフト」ダウンロードできます｜トーマ不動産マガジン
使い方も記事中で解説しています。
路線価から土地の価格を計算する方法
上の図は固定資産税路線価（赤・青の線に載せられた数字が路線価です）を表示したところです。この数字から、実勢価格を推定することができます。
実勢価格（目安） ＝ 路線価 × 土地面積 ÷ 0.8 × 1.1
固定資産税路線価は公示価格の８割程度に設定されているので、0.8で割り戻してから、公示価格と実勢価格の差を補正するために1.1を掛けます。これで、おおよその土地の価格がわかります。
また路線価を検索する場合は、全国地価マップが便利です。
全国地価マップ｜トップページ
土地価格を自分で計算する方法を、より詳しく解説した記事もおすすめです。
一戸建ての査定ができるAI査定サービス
昨年後半、AI査定サービスで業界をリードするコラビットさんのお話を聞く機会があったのですが、こちらの会社が運営しているHowMaというサービスはかなりよくできている印象でした。
筆者も実際にHowMaに登録してみたのですが、登録が完了すると、すぐにAIが自宅の価格を出してくれます。都市部であれば、ある程度正確な価格が出せるため「ひとまず自宅の価格を知りたい」という場合でも、かなりおすすめできるサービスです。
詳しくは以下の記事で解説していますが、登録してもしつこい営業なども一切なく、安心して利用できます。
不動産AI査定のパイオニア「HowMa」で家の価値を確実に知る方法｜トーマ不動産マガジン
売るか貸すか決めていない場合に利用できるサービス
売るか貸すか迷っているときに、売却査定と賃貸の事業計画書の両方を出してもらえるサービスもいくつかあります。全国幅広く利用できるサービスとしては、リガイドがおすすめできます。
リガイドは筆者も不動産会社の立場で利用していましたが、運営も良心的で、不動産会社としても落ち着いて査定が出せるいいサービスだと感じていました。
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
こういったサービスを利用して、納得のいく不動産活用を目指してください。
不動産一括査定の利用に関連したよくある質問
この章では、不動産一括査定の利用に関連してよく聞かれる質問と答えをQ&A形式でまとめました。
イエウールで査定を途中まで入力して止めるとどうなりますか？
イエウールで査定入力を途中で止めても、自動的に不動産会社へ情報が送られることはありません。しかし、最後まで入力した場合は提携先に情報が送られ、不動産会社から連絡が来る可能性があります。詳しくは以下の記事で解説しています。
イエウールなどの不動産一括査定が「怖い」という評判があるのはなぜですか？
不動産一括査定を「怖い」と感じる方がいる理由は、査定依頼後に不動産会社からの連絡が多く、しつこいと感じられる場合があるためでしょう。複数の不動産会社から連絡が来ることがあるため、対応が負担に感じるケースもあります。
イエウールを使ってみた人の感想はどうですか？
イエウールを使ってみた人からは、「複数の不動産会社の査定額が比較できて便利」「連絡が多い」といった感想が寄せられています。軽い気持ちで査定することも可能ですが、不動産会社からの営業電話などが多い点を把握しておくと落ち着いて対処できます。
イエウールが「怪しい」と言われる理由は？
イエウールは信頼できる不動産査定サイトですが、中には「怪しい」と感じる人もいます。サイトの運営は大手企業が行っているため、怪しいサイトではありませんが、ITを駆使した広告手法などがかえって怪しいと感じられるのかもしれません。
イエウールの査定後に「しつこい」連絡が来ると聞きましたが、本当ですか？
イエウールを利用すると複数の不動産会社から連絡が来るため、しつこいと感じる方もいるかもしれません。ただし、不動産会社も個人情報を扱うわけですから、何の事前連絡もなしにセンシティブな内容を含んだ情報である査定書を、不動産所有者以外の人に送付するわけにはいきません。そこで、最低限本人確認の電話などは行うべきだといえるでしょう。むしろ、何の連絡もなしに個人情報も記載された査定書を送ってくる不動産会社があれば、そちらのほうが問題です。
イエウール利用時にトラブルが発生することはありますか？
イエウール利用時にトラブルが発生することは稀ですが、しつこい営業電話で困ったという口コミは見られます。不必要な営業に関するトラブルを避けるためには、担当の不動産会社へ希望の連絡方法を事前に伝えることが効果的です。
イエウールで査定をキャンセルする方法はありますか？
イエウールで査定をキャンセルする場合は、不動産会社からの連絡が始まる前にサイト上でキャンセル手続きを行うと良いでしょう。連絡が来てしまった場合は、担当会社にキャンセルを直接依頼することも可能です。
イエウールについての口コミは2chでどのように書かれていますか？
2chではイエウールに対して「連絡が多い」「しつこい」といった意見が多く見られますが、一方で便利な査定サイトとして評価される意見もあります。利用前に口コミを確認することは大切ですが、一般の書き込みの信憑性には疑問符がつきます。
不動産一括査定を使わず不動産価格を調べる方法まとめ
「売る気はないけど、一括査定で査定額のみ出させよう」というのは絶対にやめてください。確実に不動産屋の恨みを買う行為です。
なぜなら、不動産業者はあなたが入力したデータ１件に対し、一括査定サイトにおよそ１万5000円の料金を支払っているからです。
そこで、自宅の相場価格を知りたいだけ、という場合はSUMiTASなどの匿名査定を利用してください。AIによる自動査定ですが、マンションや土地なら相当な精度です。
SUMiTAS｜公式サイト
一方、「手持ち不動産の価格を正確に知りたい」という場合は、大手仲介業者に査定を依頼するのが正解です。
大手の場合、必ずしっかりとした査定システムを使用していますし、登記簿などもちゃんと取得した上で正確な数字に基づいた査定をだしてくれます。
中でも、おそらく日本で唯一「正確な査定」を打ち出している三井のリハウスなら、信頼性の高い査定書を送付してくれるでしょう。
三井のリハウス｜公式サイト
上記の公式サイトを開き、少しだけ下にスクロールすると「正確な査定」をうたい、透明性の高い売却活動をしている点を強調しています。