地元不動産業者は、エリア限定で営業しているため、地元の物件に精通しており、相場情報に詳しいというメリットがあります。大手不動産会社と比べると、以下の表のようにまとめられるでしょう。
地元不動産vs大手
| 地元不動産屋 | 地方の不動産に強い 小さな物件も嫌がらずに扱う 長期間粘り強く営業活動を続けられる 地元の法令に詳しい 市街化調整区域の物件も扱える |
|---|---|
| 大手不動産会社 | 都市部の不動産に強い 短期で売却する力がある 正確な価格査定が出せる コンプライアンス体制が整っている アフターサービスが手厚い |
「地元不動産屋がいいか、大手がいいか」は、物件により異なります。つまり、都市部の人気マンションであれば大手不動産会社が有利ですし、地方の売りづらい物件は地元不動産屋が有利です。
この記事では、大手仲介業者と地元不動産屋のメリット・デメリットを整理し「どちらを選ぶべきか」を考えた上で、地元不動産屋の探し方を考えていきます。
そのうえで、地元不動産屋の弱点を克服して、うまく付き合う方法も考えていきます。
「地元不動産屋vs大手業者」それぞれのメリットは？
筆者の経験上、やはり大手仲介業者は効率よく、また正確に業務をこなしてくれます。一方で、地元不動産屋は大手にない魅力を備えています。
地元不動産屋は人材に当たり外れがあるものの、いい営業マンに出会えれば、じっくりと仕事に取り組んでもらえます。
どちらがいいか一概にいえませんが、筆者は以下のように考えています。
| 大手仲介業者が有利 | 都市部の人気物件、定型的に扱える物件 |
|---|---|
| 地元不動産屋が有利 | 地方の物件。多少難がある物件。規格外の物件 |
大手は瞬発力があるものの持久力に欠け、優良な地元業者は、大手ほどのスピード感はないものの、じっくりと取り組む力があります。
ただし、地元不動産屋はバラツキが大きい点には注意が必要ですね。
地元不動産屋のメリット・デメリット
地元の不動産業者の利点は、次の３つが挙げられます。
地元不動産屋のメリット
- 自社近隣・周辺の物件や市場価格に詳しい
- 小規模な仕事でも快く引き受けてくれる傾向が強い
- 扱いが難しく時間がかかる物件でも対応してくれる場合が多い
しかし、大手仲介業者が提供しているサービスが期待できない場合もあります。
地元不動産屋のデメリット
- 営業マンの質に大きな差がある
- 高性能な査定システムを導入していないことが多く、査定の正確性に欠けることがある
- 大手が提供する充実したアフターサービスは導入されない場合が多い
つまり、地元の不動産業者は機動力はあるものの、信頼性や正確さについては懸念があるといえるでしょう。
もちろん、地元業者の中にもしっかりしていて正確な査定を出せる会社はあります。問題は、玉石混交という点です。
大手仲介業者のメリット・デメリット
やはり大手は販売力がある、といえるでしょう。
筆者は、約10年にわたって不動産会社を経営してきた中で、大手仲介業者の強みを次のように分析しています。
大手仲介業者のメリット
- 売れ筋の物件に対して瞬発力があり短期売却が可能
- 広告宣伝にすぐれた力を発揮し、短期間で物件情報を拡散できる
- 取引完了後の法律問題を保証するなどアフターサービスが充実
信頼性や安定感においては、大手仲介業者が中小業者を上回っています。特に、アフターサービスに関しては、地元不動産屋が真似できない点です。
しかし、以下は大手不動産会社の弱点です。
大手仲介業者のデメリット
- 売りにくい物件を粘り強く販売するのは苦手
- リゾート物件のような非定型の不動産は苦手
- 交通アクセスが不便な地方の物件は扱いたがらない
つまり、通常取り扱う定型的な物件ではない場合、大手仲介業者の強みが発揮されません。また、効率の悪い物件をコツコツ販売することも好みません。
これが大手仲介業者の弱点と考えられます。
最終的には人の質・担当者の実力
不動産売却の成功は、物件が大手に適しているか地元の中小業者に適しているかによって異なる部分もあります。
しかし、どんな場合でも、最終的には営業マンの質によって左右されます。
地元の不動産業者を利用する場合、営業マンの能力には大きな差があります。非常に優秀な人もいれば、残念ながら期待外れの場合もあります。
一方、大手不動産仲介業者では、人材の質的な安定感は高いといえます。しかし、そこにも個人差は存在します。
このような状況を踏まえ、大手仲介業者30社からエース級の職員350人を集めた不動産仲介業者マッチングサービスが誕生しました。
ユーザーと担当者をマッチングする新サービス「タクシエ（TAQSIE）」
不動産売却が成功するかどうかは、営業マンの質がカギを握ります。
地元の不動産業者では、営業マンの質に大きな差があり、非常に優秀な人もいれば、期待に応えられない人もいます。大手不動産仲介業者は、一般的に人材の質の安定感が高いのですが、それでもばらつきはあります。
その問題を解決するために、三菱地所リアルエステートサービス株式会社が立ち上げたのが、「TAQSIE（タクシエ）」というサービス。
三菱地所グループTAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
これは、大手仲介業者から選ばれたエース級の営業マン350人の中から、売却したい不動産に最適な３人を紹介するというものです。
タクシエは、物件と担当者の「マッチ度」によって営業マンを推薦してくれます。
登録はスマートフォンから簡単に完了し、やり取りも全てスマートフォンで行えます。
忙しい方でも、十分な情報収集を経て、不動産売却に臨むことができます。また、担当するエージェントともスマホアプリだけで密に連絡を取ることが可能です。
TAQSIEは、住み替えや相続物件の売却など、様々なニーズに対応しています。詳しい情報やサービスの利用方法については、下記のリンクから関連記事をご覧ください。
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関連記事大手仲介業者のエース級営業マンをマッチングしてくれるタクシエ（TAQSIE）
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地元不動産業者の探し方と良し悪しの見分け方
地元不動産屋の魅力は、大手にない、人と人とのお付き合いでしょう。もちろん、営業マンによるばらつきは大きいですが、いい人と巡り会えたとき、何度もお付き合いできる関係になることもよくあります。
筆者は沖縄の不動産は得意なので自分で探しますが、関西については、何でも相談する業者さんを１社見つけています。
こういう業者さんを見つけておくと、そのエリアで不動産売買をするときにかなり心強いと感じます。
インターネットで探すなら？
インターネットで地元不動産業者を探すとしたら、どうしても不動産一括査定を利用することになります。
しかし一括査定にはデメリットもあります。その点を把握した上で利用する必要があります。
不動産一括査定のデメリット
- 査定額の信頼性は低く、自分で検証することはマスト
- 販売力・営業力にばらつきがあり当たり外れがある
具体的にみていきましょう。
不動産一括査定には、主に中小業者が参加しています。実際に査定依頼をしてみると、しっかりとした査定ソフトを導入しておらず、査定額に信頼性がないことがわかります。
詳しくは以下の記事で、実際の査定結果とともに解説しています。
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関連記事【ガチで売却！】不動産一括査定やってみたけど「ダメじゃん！？」
筆者は10年近く不動産屋の立場で一括査定サイトを利用しました。今回はじめてユーザーの立場で一括査定サイトを利用し、以下の ...
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そこで、不動産一括査定サイトを利用する場合は、査定額で比べるのではなく、営業担当者の人物・誠実さなどを確認してください。
地元不動産屋を一軒一軒当たってみるという方法もありますが、それよりも一括査定を使う方が効率的でしょう。
査定額については自分でチェックできる知識も必要（土地編）
土地価格については、年に１度公開される地価公示または地価調査の数字を見ておくのがおすすめです。おおまかに、自分の土地の価格を把握できます。
政府系のツール・サイトもありますが、わかりやすいのは一般社団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」でしょう。ここでは、全国地価マップを利用して、土地価格を概算する方法を紹介します。
全国地価マップ｜一般社団法人資産評価システム研究センター
上記のリンクを開くと、「固定資産税路線価」「相続税路線価」「地価公示・地価調査」が選べます。どれを使用しても土地の単価を推測できますが、わかりやすさで「固定資産税路線価」がおすすめです。
「固定資産税路線価」を開き、見たいエリアを検索すると、上の図のような状態になります。
ここで、青い矢印に載せられた数字を確認してください「65900」であれば、固定資産税評価額が㎡当たり65,900円であることを表しています。固定資産税路線価は公示価格のおよそ８割なので、以下の計算式で公示価格相当の価格がわかります。
公示価格にもとづく土地価格 = 固定資産税路線価 × 土地㎡数 ÷ 0.8
また、公示価格は実勢価格より１～２割低いため、上記の金額より１割か２割高い価格が実勢価格相当だと考えるといいでしょう。
お手持ち不動産の坪数しかわからない場合は、以下のフォームに坪数を半角数字で入力し「計算」ボタンを押すと平米数が表示されます。
坪数から平米数に換算
下記フォームのテキストボックスに坪数を入力し「計算」ボタンを押してください。自動的に平米数が入力されます。
地価公示とは、国土交通省が毎年１月１日時点における標準地の正常な価格を３月に公示するものです。一方、地価調査は都道府県が、毎年７月１日時点における基準地の１平方メートルあたりの正常な価格を判定し、公表するものです。
木造の上物の概算価格を出す
一戸建ての建物査定はかなり複雑なので、ごく大まかな目安だけを出しておけばよいと思います。
以下のフォームに床面積と建築年月を入力すると、超概算の価格を表示します。ただし、税務上の耐用年数にもとづいて現在の価格を推定していますので、実勢価格とは一定の誤差があります（安めに出ることが多いです）。
木造建物超概算価格計算
床面積：（数字のみ入力可能）
再調達価格： 万円
建築年月： 年
建物価格： 万円（概算）
自分で不動産の価格を概算で査定する方法についは、トーマ不動産マガジンに詳しい記事を寄稿しています。
不動産相場の調べ方とおすすめの無料サイト５選｜トーマ不動産マガジン
一括査定では不動産業者間の販売力の違いも大きい
査定額に疑問符がつく以外に「販売力にばらつきがある」という点も、一応押さえておいたほうがいいポイントです。
これは一括査定サイトそのものの問題ではなく、中小業者にばらつきが多いということなのですが、いい会社とダメな会社の差は大きいと感じます。
また、不動産一括査定サイトを利用する場合、サイトの営業方針により登録会社の傾向も若干異なります。
筆者は不動産屋の立場で長年不動産一括査定サイトを利用してきましたが、経験上「ここなら地方でも強い」といえるのはRe-Guide（リガイド）というサービスです。
RE-Guide不動産一括査定｜公式サイト
当社で実験してみた結果、リガイドは地方部でも比較的多くの業者に査定依頼をすることができました。
また、リガイドはガツガツとした儲け主義的なサイトではなく、登録不動産業者も比較的良心的な傾向がると考えています。
知人の紹介で不動産屋を探すコツ
個人的には「知人の紹介で不動産屋を決めるのは怖い」と感じます。
なぜなら、およそ10年にわたる不動産実務で出会った「不動産に詳しい知人」というのが、本当に詳しかったことがないからです。
素人が素人を連れてきても、的を射た判断はできません。
ただし「不動産屋の知人を連れてきました」という場合、話は別です。
プロ同士、かなり効率よく打ち合わせができるので、こちらは大歓迎です。なので、知人を連れて不動産屋に行く場合は、プロ限定だと考えています。
同じく「この不動産屋さんはいいよ」と紹介してもらう場合も注意が必要です。
たまたま一回の取引で「いい」と思った不動産屋が、ほんとうにいい不動産屋かどうかはわからないからです。
そういう不確実な情報をたよりにするなら、まだ、不動産一括査定を利用した方が確実です。
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関連記事Re-Guide（リガイド）不動産売却査定を３年利用した口コミ評価まとめ
私は不動産屋の立場で「R-Guide（リガイド）不動産売却査定」を約３年間利用しました。もちろんその間、他の不動産一括査 ...
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アフターサポートを期待できる？
地元不動産業者の場合、大手業者のように会社として制度化されたアフターサービスなどはありません。
大手のアフターサービス例
- 取引完了後に発見された建物不具合を一定額まで補償
- 設備関係の不具合を無料で補修
- 緊急時駆けつけサービス
- 定型税理士による相談・アドバイス
- 弁護士等による無料法律相談
大手仲介業者の多くが、上記のような売却サポートメニューを用意していますが、地元不動産業者にはなかなかマネができません。
ただ、いい担当者やいい社長さんに当たった場合は、緊急時に対応してもらえますし、税理士や弁護士も紹介してくれます。
税務相談は無料の場合も多く、法律相談は30分5,000円くらいが多いです。
また、筆者の経験上、取引完了後に建物不具合が発見されるケースはまれです。
そう考えると、たしかに大手仲介業者はアフターサービスのメニューが豊富ですが、絶対的なアドバンテージとも言いきれません。
地元不動産屋でも、いい会社であれば、取引完了後の相談にのってもらうことができます。
大手仲介業者の探し方
大手仲介業者の対応エリアは、どうしても都市部に限定されます。地方でもある程度人口の多い市町村なら対応が可能ですが、より田舎に行ってしまうと対応してもらえません。
まずは売却したい不動産が大手仲介業者のエリア内にあるのかどうかを確認してみるところからスタートしてみてください。
三井のリハウス
｜公式サイト
上記の公式サイトでわかるとおり、リハウスの場合は東北地方の大半の県や山陰地方には対応していません。
他の大手仲介業者でも類似の状況にあります。
売却時に大手ならではの正確な査定が魅力
売却に当たって大手仲介業者の大きなメリットはふたつ。
- 精密な査定システムを導入しており査定価格が正確
- 万が一のトラブルに備えた保証制度などアフターサービスが手厚い
この２点は大手ならではのストロングポイント。地元業者がなかなかマネをすることができない強みです。
そこで大手業者を選べるエリアであれば、まずは大手業者の価格査定を取っておくことをおすすめします。
精度の高い価格査定を取得しておくことは、売却プランを成功させる第一歩だからです。
住み替えでは、とくに大手の力が生きてくる
特に住み替えの場合、手持ち不動産が確実に、期限内に売却できることが重要になります。
手持ちの不動産が想定している期間内に売れなかったら、住み替えが非常に困難な状況になってしまいます。
そこで、住み替えの場合は売却をどこに任せるかを決めるところからスタートします。
売却が成功してこその住みかえ成功だからです。
三井のリハウス｜公式サイト
三井のリハウスは三井不動産リアリティのブランド。三井はこのブランドを立ち上げるにあたって、それまで統一した査定方法なども確立されていなかった中古不動産市場に、一定の規律をもたらすことを目標としていました。
半世紀前に、現在のレインズ（不動産流通機構）の原型となるようなシステムを整備し、その時点から正確な査定を打ち出しています。
詳しくは、以下の記事で解説しています。
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関連記事リハウスとは？ 三井不動産リアルティの特徴・評判・メリット・デメリット
「三井のリハウス」は、三井不動産リアルティの「ブランド」で「住み替えする」という意味があります。1980年代、宮沢りえを ...
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地方では大手業者が対応していないことも
大手仲介業者の場合、どうしても都市部の売れ筋物件中心に取り扱っており、地方には対応していない例が大半です。
たとえば、大手ツートップの三井不動産リアルティ、住友不動産販売の対応エリアは以下の表のとおりです。
大手仲介業者の対応エリア例
| 三井不動産リアルティ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、愛知県、岐阜県、三重県、北海道、宮城県、広島県、岡山県、福岡県 |
|---|---|
| 住友不動産販売 | 首都圏、近畿圏、北海道のほか、宮城県、愛知県、岐阜県、広島県、岡山県、福岡県、佐賀県 |
東京や大阪でも非対応のエリアがあるので、上記の対応表よりも実際の対応エリアは狭いと考えたほうがいいでしょう。
そう考えると、「ちょっと田舎に行くと、大手は対応していない場合がほとんど」ということになります。
まとめ：不動産売買のチェックポイント
筆者は、
- 都市部では大手仲介業者に任せた方が有利
- 地元不動産業者を選ぶときは査定額で比べない
- 地元不動産業者は人物や知識の豊富さで選ぶ
といった点を持論としています。
大手仲介業者は都市部にしか対応していませんが、正確な査定額を出せますし、コンプライアンス体制がしっかりしている傾向があります。
とくに査定額の正確性でいえば、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）がトップでしょう。
三井のリハウス｜公式サイト
ただし、仲介業者を選ぶ際には「人によるバラつき」が避けられません。いい会社であっても、営業マン個人個人でみると、能力には差があります。
そこで、トップ350人の精鋭を集め、営業マンとユーザーをマッチングするサービスが誕生しています。
営業マンとの相性は大切
2023年に本格稼働したTAQSIE（タクシエ）というサービスは、トップ30社の大手仲介業者のなかから、トップ営業マン350人を厳選して登録しています。
査定依頼をかけると、その物件とマッチ度の高い担当者３名を選び、紹介してくれるというサービスです。
三菱地所グループTAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
残念ながら、現在は首都圏のみに対応している状況ですが、今後エリアを拡大していくそうです。
地元の評判や信頼度をチェックする
地元不動産屋は、大手よりダメというわけではありません。大手よりバラつきが多いというのが注意点です。
アフターサービス、価格査定基準、売り出し方法が大手仲介業者ほど確立されていないのも、バラつきが出やすい理由でしょう。
まずは、以下の記事などを参考に、悪徳業者を排除してください。
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その上で「査定額はあてにならない」という事を前提に、査定額ではなくて人物や知識の正確さなどで業者を選ぶのが確実です。
査定額については以下の記事で実例を元に解説しています。
ダメじゃん
上記の記事では全国の７都市で実験を行い、不動産一括査定サイトの実力を検証しています。結論として、宣伝ばかりが派手な一括査定サイトは成績が悪く、地味ながら良心的なリガイドが優秀でした。
RE-Guide不動産一括査定｜公式サイト
まずは、リガイドを使ってみるのがいいでしょう。それでも対応業者数が少ない場合は、リビンマッチやイエウールなどを試してみてください。
リビンマッチ｜公式サイト
イエウール｜公式サイト