不動産売買や賃貸において、法律上では仲介のことを「媒介」と呼びます。また、仲介契約のことは「媒介契約」といいます。
その媒介契約には以下の3つの種類があります。
媒介契約の類型
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 法律上の制限なし | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| 複数の不動産会社と契約できるか | 可能 | 不可 | 不可 |
| 依頼主への活動報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 自分で買主を発見し取引できるか | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズの登録義務 | なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
この記事では、媒介契約の各種類について、どれを選ぶべきか、またどれを選んではいけないかについて詳しく解説していきます。
なお、不動産会社が物件を取り扱う際に「代理」という形態もありますが、これはやや特殊なケースなので、この記事では触れませんでした。
媒介契約の選び方（専任か一般か？）
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介という3つの契約形態のにおいて、最も大きな違いは、複数の不動産会社に依頼できるか、1社だけにしか依頼できないかという点です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社と契約できるか | 可能 | 不可 | 不可 |
一般媒介では複数の不動産会社と媒介契約を締結できますが、専任媒介や専属専任媒介は1社のみとの契約になります。
1社のみに任せる方が良いのか、複数の不動産会社に売却を依頼する方が良いのかは、一概にはいえず、以下のようにさまざまな点を考慮する必要があります。
契約形態の選び方は状況次第
不動産の媒介契約は「常にこの形態にしておけば間違いない」という決まったパターンはありません。状況により、どの形態を選ぶべきかは変わってきます。
ただ、筆者は「迷ったら一般媒介にしておくのがいい」と考えています。
なぜなら、不動産会社と売主との利益が相反するケースがあり、その場合、専任媒介や専属専任媒介の方が深刻な問題になりやすいからです。
売却にあたって「問題がある」場合は専任媒介
専任媒介は、不動産会社1社のみにしか媒介を依頼できない代わりに、その不動産会社には定期的な報告義務やレインズへの登録義務が課せられます。
そのため、筆者は問題のある物件については専任媒介を活用することをお勧めします。
例えば、建物の一部が隣地に越境していたり、何人かの共有名義の物件で共有者の1人が行方不明といった場合、問題解決には相当の努力が必要です。
一般媒介だと他社任せになりがちですが、専任媒介にすることで、不動産会社に責任感を持たせることができます。
また、筆者が沖縄に住みながら横浜のマンションを売却する際も、横浜近辺の不動産会社に専任媒介で仲介をお願いしました。
遠方で自分が頻繁に訪問や確認ができない場合、報告義務のある専任媒介が役に立ちます。
不動産会社が専任媒介を勧めるウラ事情
しかし、以下の点には注意してください。
多くの不動産会社は専任媒介や専属専任媒介を勧める傾向があります。それは不動産会社にとってメリットがある契約形態だからです。
両手仲介を目指しやすい
不動産会社の主な収入は仲介手数料です。専任媒介や専属専任媒介であれば情報を独占できるため、自社で買主も見つけて、買主からの仲介手数料も得られる可能性が高くなります。
売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることを「両手仲介」と言います。専任媒介や専属専任媒介では、両手仲介に持ち込みやすいというのが不動産会社のメリットです。
囲い込み行為につながりやすい
囲い込み行為とは、両手取引にこだわるあまり、不動産会社が他の会社に情報を流さなかったり、他社経由の買主を断ったりすることを指します。
専任媒介や専属専任媒介の場合、囲い込みしやすく、良心的でない不動産会社にとってはその点も魅力です。
利益相反
上の図を見ればわかるように、不動産会社と売主の利益が相反することがあります。
売主から仲介を任されている不動産会社は自社に直接来た買主を優先したがりますが、売主にとっては他社経由の買主の方が高く買ってくれるため有利です。
このようなケースでは、不動産会社は情報を操作して、自社に有利な買主を選びがちです。専任媒介契約を締結する場合、その不動産会社担当者が信頼できるかどうかをしっかり確認してください。
詳しくは、以下の記事も参照してみてください。
売れ筋物件なら一般媒介で「囲い込み」を回避
筆者は都市部の売れ筋物件に関しては、一般媒介契約を勧めています。不動産会社としてはそれほど努力をしなくても売却できるため、一般媒介契約でも、各社が競争して売却活動を行ってくれます。
売却物件に魅力があり、市場に買い手が多いと考えられる場合は、一般媒介契約にしておくと良いでしょう。それで問題が起きることは、あまり考えられません。
専属専任媒介をおすすめする状況はほとんどない
冒頭の媒介契約の種類一覧表を見ればわかるように、専属専任媒介は売主にとって最も縛りがきつく、自分で買主を見つけて取引することも認められません。
自分で買主を見つけて取引することを「自己発見取引」と呼びますが、自己発見取引ができないのは専属専任媒介だけです。専属専任媒介は売主にほとんどメリットがないため、特殊なケース以外では選ぶ必要はありません。
専属専任媒介では1週間に1回以上の活動報告義務があることがメリットだと言う人もいますが、普通の物件で毎週報告するような出来事があるわけでもありません。1社とだけ契約する場合は、専任媒介で十分です。
専属専任媒介を無理に勧めてくる業者には注意し、そういった業者には、仲介を依頼しない方が良いでしょう。
媒介契約Q&A
一般媒介でも不動産会社をやる気にさせる言葉とは？
少し面白いYouTube動画を見つけたので紹介します。この動画内では、不動産業者の方が「一般媒介でも不動産会社をやる気にさせる言葉」を紹介しています。
一般媒介契約を結ぶ際に「3ヶ月で売れなかった場合は、どこか1社との専任媒介に切り替えます」と伝えることで、不動産会社が積極的に動くようになるのだそうです。
魔法の言葉とまでは言えませんが、その可能性は確かにあります。
「3ヶ月後に専任媒介をもらえるかもしれない」と思ったら、積極的に営業活動を行い、売主に対してアピールをする不動産会社が出てくるかもしれません。
どの類型を選んでも仲介手数料は同じ
よく聞かれる質問ですが、どの類型を選んでも仲介手数料は同じです。一般媒介だから安い、専任媒介だから高いといったことはなく、手数料は一律に法律で上限額が定められています。
媒介契約の「期間」にも注目
専任媒介や専属専任媒介の契約期間は、宅地建物取引業法により3ヶ月を超えないものと規定されています。
注意したいのは、この3ヶ月の契約期間中に他の不動産業者で売買してしまうと、違約金を請求されることです。この点は、多くの不動産会社が準拠している国土交通省の標準契約約款に規定されています。
また、標準契約約款では、不動産会社の責に帰さない理由では契約を解除することができない旨が定められています。簡単に契約を解除できないと考えておいた方が良いでしょう。
したがって、専任媒介や専属専任媒介を締結してしまった場合、3ヶ月間は契約を解除できず、その間は不動産会社に任せておくしかありません。
一般媒介契約の場合、法律による期間の定めはありませんが、標準契約約款でも3ヶ月とされています。一般的に3ヶ月更新とすることが多いようです。
媒介契約の解除方法と注意点
法律上、売主側から一方的に媒介契約を解除するのは難しく、国土交通省の標準契約約款などを見ても、契約解除の方法については規定されていません。
しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約は3ヶ月で契約が終了するため、3ヶ月待てば自動的に契約は解除されます。
とはいえ、普通のまっとうな不動産会社であれば、売主からの契約解除に関しては応じてくれることが多いでしょう。契約書を盾に解除に応じなかったとしても、その不動産を売却するチャンスがあまりないからです。
逆に、売主側が不動産会社に対して相当の不信感を抱き、絶対にこの会社で成約したくないと考える場合は、買主が来ても売らなければ良いだけです。必ず売らなければならない義務があるわけではありません。
媒介契約書の内容を理解する
媒介契約の締結にあたっては、不動産会社の事務所等で簡単な説明を受けただけで、記名押印するのが一般的です。
そのため、多くの人は内容をじっくりと精査せずに媒介契約を締結しています。
もし余力があるようであれば、多くの不動産業者が準拠している国土交通省標準契約約款を読んで、どのような内容が規定されているのか知っておくと良いでしょう。
あらかじめ内容がわかっていれば、契約締結時に効果的な質問ができ、不利な内容を排除することも可能です。
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款｜国土交通省
大手か地元業者か？不動産を高く確実に売却してくれるのは？
どの不動産会社と媒介契約を締結するかという点も重要です。特に専任媒介では、1社としか契約できませんから、筆者であれば相当慎重に仲介会社を選びます。
他の記事でも述べていますが、まずはコンプライアンス体制が整っている大手不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
大手のメリットは、価格査定が安定していることや、比較的短期間で売却する集客力があることです。例えば、価格査定の正確さや値引きせずに売り切る力に定評がある三井のリハウスが良いでしょう。
三井のリハウス
｜公式サイト
まとめ「媒介契約の類型と使い分けのポイントをおさらい」
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 法律上の制限なし | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| 複数の不動産会社と契約できるか | 可能 | 不可 | 不可 |
| 依頼主への活動報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 自分で買主を発見し取引できるか | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズの登録義務 | なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
媒介契約には、上記の表の3つの類型があります。筆者は専属専任媒介には利用価値がほとんどないと考えているので、選択肢から除外しても良いでしょう。
残る一般媒介と専任媒介は次のように使い分けてみてください。
都市部で人気のあるエリアの人気物件は、一般媒介契約で十分です。ただし、一般媒介契約でも、あまりたくさんの不動産会社と契約するのはおすすめできません。2社から3社程度が適正でしょう。
一方、売却に多少苦労するような物件については、専任媒介で1社だけに任せる方が良いでしょう。任された不動産会社としても、問題さえ解決すれば必ず仕事になるわけですから、頑張って障害を排除し、成約につなげてくれる可能性が高くなります。