不動産一括査定は、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができる便利なサービスです。
ただし、本来は「不動産会社が費用を支払い、見込み客（売主）を探すための集客ツール」である点を理解して使うことが大切です。
一括査定サイトの運営会社は多くの依頼が集まるほど収益化しやすい一方、不動産会社は「冷やかし客」でも費用を徴収されてしまいます。当然、強めの営業をかけてきます。
売却の意思がない場合は利用を控え、価格査定の申込みは仕組みを把握したうえで進めましょう。そうしないと、想定外の営業電話に悩まされたり、根拠の乏しい高額査定（いわゆる「釣り査定」）に振り回される恐れがあります。
まずは仕組みから整理しましょう。
不動産一括査定とは？仕組みと向いている人・向かない人
不動産一括査定は、1回の入力で複数社の概算価格を請求できる「不動産査定の窓口」です。無料で始められますが、仕組みを知って使ったほうが安心でしょう。
どうして仕組みを知っておくべきかというと、それは「不動産会社がお金を払っているから」です。つまり、一括査定は不動産会社のための集客ツールなのです。
もう少し詳しく解説すると、不動産一括査定はB2B型の集客プラットフォームで、各不動産会社は１件の見込み客情報ごとに紹介料（反響課金）を支払います。その金額は１万5000円前後と、意外と高額なことも特徴です。
売主の情報は複数の不動産会社へ同時配信され、そこからいっせいに営業競争が始まります。結果として、「営業電話が多い」ということになりますが、それはしくみ上仕方がないことといえるでしょう。
不動産一括査定は、相場感を素早く掴みたい人・時間がない人・複数の査定を比較したい人に向きます。
一方、営業の連絡を避けたい人や、売却意思がない人には不向きです。まずAI査定や机上査定で相場を把握し、売ると決めてから利用するのがいいでしょう。
不動産一括査定サイトが不動産会社に課金する金額は、１万5000円前後が主流。もしあなたが６社に査定依頼をしたら９万円の利益が発生します。
不動産一括査定の構造的問題を理解しよう
不動産一括査定を利用すると、たしかにしつこく営業されたり、実際より高い「釣り査定」を出されたりすることがあります。
「これだから不動産屋は信用できない」と思うかもしれませんが、不動産一括査定サイト側にも問題があるのです。
これはとある一括査定の運営会社についたGoogleの口コミです。
売る気が無い、金額だけ知りたかったという全く意味のない査定案件でも１万円請求されますので、●●●●●と契約を考えている不動産会社様は参考までに。
不動産一括査定側は「無料ですぐ値段だけ知ることができる」と誤認させる広告を多く出しています。それを見て軽い気持ちで査定依頼をしたとしても、一括査定サイト側は不動産会社に課金します。
契約書を巧妙に作成しており、「このお客は絶対に売る気がない」と証明しない限り、不動産会社は課金を除外してもらえない仕組みになっているのです。
そういう背景があり、「一括査定のお客さんには、とりあえず高い査定額でも出しとけ」という風潮が広がりつつあります。
「どうせ一括査定の客だからマトモに相手するだけ無駄だろう」と思っている業者が多いわけです。
その中から、まっとうな不動産会社を探す工夫が必要になります。
しつこく営業されたくない場合はAI査定などを活用
不動産一括査定サイト利用に向いている人は「本当に不動産を売却したい人」です。本当に売却する予定であれば、この記事を読み進めてください。実践的なポイントを紹介しています。
逆に、不動産一括査定サイトが向いていない人は「値段だけ知りたい」人です。
そもそも値段だけ知りたい人は迷惑なので査定依頼をしないでほしいのですが、どうしても値段を知りたいなら、AI査定を利用してください。
完全匿名のAI査定はあまり正確ではありませんが、だいたいの値段ならわかります。もっと正確な値段を知りたい場合は、HowMaなどのAI査定を利用してください。
筆者はHowMaについて一度取材させてもらったことがあり、以下の記事で詳しく紹介しています（HowMaについて詳しくは後述）。
HowMaとは？AI査定で不動産価格がわかる「10万人が選んだ」サービス｜トーマ不動産マガジン
失敗しない不動産一括査定「使い分け」表
不動産一括査定は「物件タイプ × エリア × 優先順位（価格／スピード／安心）」を考慮して選ぶと効率的です。
各サイトには得意分野があるからです。
まず試してみたいのは、広域をカバーする大規模なサイト。具体的には、LIFULL HOME'S、HOME4U、SUUMOなどがあげられます。
一方、「大手不動産会社の安心感」をとるなら、すまいValueかタクシエ（三菱地所グループ会社運営）でしょう。大都市圏以外にも対応可能なタクシエのほうが使い勝手がいいでしょう。
| サイト名 | 運営会社 | 提携社数 | 最大査定数 | 主な強み・専門性 |
|---|---|---|---|---|
| SUUMO | (株)リクルート | 約2,000社 | 10社 | 圧倒的な知名度と利用者数、高い満足度、豊富なコンテンツ |
| HOME4U | (株)NTTデータ・スマートソーシング | 約2,500社 | 6社 | 20年以上の運営実績、NTTグループの信頼性、高いセキュリティ |
| LIFULL HOME'S | (株)LIFULL | 4,500社以上 | 10社 | 業界最多の提携社数、全国的なカバー率、匿名査定機能 |
| すまいValue | 大手不動産会社6社 | 6社 | 6社 | 業界トップ6社（三井、住友、東急など）に限定、高い信頼性 |
| タクシエ（TAQSIE） | 三菱地所グループ | 82社 | 3社 | 業界大手のみを厳選しすまいValueより地方に強い |
| イエウール | (株)Speee | 2,600社以上 | 6社 | 地方・郊外の物件に強い、悪質業者排除システム、チャット形式入力 |
| すまいステップ | (株)Speee | 1,000社以上 | 4社 | 経験豊富な「エース級」担当者の紹介に注力、質の高いマッチング |
| マンションナビ | マンションリサーチ(株) | 2,500店舗 | 最大9社 | マンション売却に完全特化、マンション固有のデータが豊富 |
| リビンマッチ | リビン・テクノロジーズ(株) | 1,700社以上 | 6社 | 15年以上の運営実績、不動産買取や土地活用など多様なサービス |
| RE-Guide | (株)ウェイブダッシュ | 非公開 | 複数社 | 投資用不動産に強み、19年以上の運営実績 |
大規模サイトからひとつ選ぶとしたらHOME4Uでしょう。NTTデータグループが運営しているので、信頼性が高いからです。また「最大査定数10社」としている査定サイトを、筆者は信用していないことも理由です。
10社に査定依頼を送らせるのは、儲けたいからだと思います。実際には４～６社で十分です。
HOME4U｜公式サイト
より多くの不動産一括査定サイトから選ぶ場合は、以下の記事がおすすめです。
都市部のマンションならリハウスかタクシエ
都市部のマンションであれば売れ筋の物件が多いので、大手に任せて「しっかり短期で決めてもらう」のが正解でしょう。筆者は価格査定が正確な三井のリハウスを推します。
三井のリハウス
｜公式サイト
リハウスは業界でおそらく唯一「正確な査定」を公式サイトで大きく打ち出しており、実際「価格乖離率」といって、査定額と成約額の差額が少ないことで知られています。
もし複数の大手不動産会社に査定を依頼したい場合は、大手のみ82社が提携しているタクシエを使用してください。各社のトップ社員３名が在籍し、営業マンの質が高いこともタクシエの特徴です。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
また、タクシエは三菱地所グループ会社が運営しており、コンプライアンス的にも信頼できます。
一方、じっくり時間をかけてでも「相場の高めで売却したい」という場合はマンションナビで中小の不動産会社も押さえるといいでしょう。小さい会社は小回りがきき、多少の無理を聞いてくれるからです。
マンションナビ
｜公式サイト
いずれにせよ、都市部のマンションは３か月程度で成約することが多く、時間をかけたとしても半年くらいを目安に売却活動を行います。
マンションが半年で売れない場合は、価格を含めて売却戦略を一度見直してください。
なお、都市部の一戸建てや土地でも、売れ筋物件ならタクシエ、そうでなければすぐ後で紹介するイエウールなどと切り分けるのがいいでしょう。
正確な査定書を出してもらいたい、という場合は以下の記事を参照してみてください
地方ではイエウールやリビンマッチなどをチョイス
大手と呼ばれる不動産会社（住友不動産販売や三井のリハウスなど）は、かなりの大都市圏にしか対応していません。たとえば、四国や栃木県にはまったく支店がありません。
そこで、高松市や宇都宮市クラスの主要都市であっても、地方では「地場の不動産会社から優秀なところを選ぶ」という戦略になります。
その場合はイエウール、リビンマッチ、リガイドなど地方に強い不動産一括査定サイトを試してみてください。
イエウール｜公式サイト
Re-Guide（リガイド）｜公式サイト
リビンマッチ｜公式サイト
なお、地元の優秀な不動産会社を探す場合は、ぜひ以下の記事を参照してください。
絶対営業されたくない慎重派はAI査定から入る
「営業電話がいやだ！」という気持ちはよくわかります。いよいよ売り出す時になったら、営業マンとの打ち合わせもしかたないですが、まだ売ると決めたわけでない場合などは、AI査定を活用して、しつこい営業をゼロにしてしまいましょう。
まず、筆者も登録しているHowMa一括査定がおすすめできます。
HowMaに登録すると、すぐにAIによる査定が表示されます。AI査定とはいえ、データが積み上がっている都市部であればかなり正確です。一応氏名や連絡先を入れて登録するのですが、とくに営業されたりはしません。
筆者もHowMaに登録していますが、一切営業電話などはこず、快適に利用できています。詳しくは以下の記事を参照してみてください。
HowMaとは？｜トーマ不動産マガジン
ほかにもLIFULL HOME'Sの匿名査定などが利用できます。
ただ、こちらは匿名とはいえ営業連絡が来ます。また、本当に匿名可は怪しいところなので（登記簿を取れば所有者名が書いてあるからです）、その点を踏まえて利用してください。
実際に査定依頼をするときのコツ（実践的ポイント）
不動産の一括査定を利用する場合は、次のように考えるのがいいでしょう。
- 最初に４社（最大でも６社）に「机上査定」を依頼
- その中から２社（最大でも３社）に「訪問査定」を依頼
最初は「机上査定」を選んでください。理由は２つあります。
マンションや土地の価格は机上査定でもかなり正確に出せます。なので、通常は机上査定で十分なのです。
また、筆者の経験上、地域密着型の不動産会社は半数程度が信頼性に問題があり、半数程度がそれなりにしっかりしています。そこから「通常は４社に机上査定を依頼すると、２社程度はちゃんとしている」と考える事ができます。
そこで、机上査定４社＞訪問査定２社と絞り込んでいくのが合理的です。
査定前に揃えておいた方がいい書類
よく「査定時には登記簿や契約時の書類を揃えておくと正確に査定してもらえる」といいますが、それはウソです。
不動産屋はプロですから、住所（地番）さえわかれば確実に調査し、適切な査定額を出すことができます。従って、用意すべき書類はナシと考えてもかまいません。
ただし、訪問査定時に以下のような書類があると、不動産会社が調べた内容と付き合わせることで、より精度を高めることができます。
あると助かる書類
登記簿謄本／固定資産税通知・課税明細／間取り・建物図面（戸建・土地は測量図・境界確認）
リフォーム契約書・請求書／住宅性能評価／耐震・アスベスト／インスペクション（マンションは管理規約・長期修繕計画・総会議事録）
なお、マンションの管理規約や長期修繕計画などは、売買契約が成立するころまでにはぜひ用意しておいてください。購入してくれた人に引き継がないといけないからです。
なくした場合は早めに不動産会社の担当に相談してください。たいていの場合は、なんとか入手してきてくれます。
電話が苦手でも大丈夫！ストレスを減らすコツ
不動産一括査定での営業電話はコツをつかめば大きく減らせます。
まず、不動産一括査定では、複数社に同時に情報が送られるため、そこから各社の競争が始まります。たいていの会社は、情報を受けたら即電話をしてきます。たとえ机上査定を選んだとしても「お礼の電話」などの名目で、とりあえず連絡をしてきます。
この電話には出てください。
そして、具体的な要望とルールを伝えます。
- 今後の連絡はメールで送ってほしいこと
- 訪問査定は机上査定確認後に、２社程度にお願いすること
- 査定書と売却提案を見て依頼したい会社を決めること
その３点を伝えて、各社から机上査定を送ってもらいます。机上査定が届いたら、金額ではなく「査定の根拠」が書かれているかを確認し、また売却提案にも目を通します。
この時点で、意味なく高い「釣り査定」に引っかからないように注意してください。査定額が安くても「どうすれば査定額より高く売れるか」という提案がしっかりしている会社を選ぶのがポイントです。
ダメな会社にハッキリ断りを入れる方法
筆者の経験上、査定書を見た時点で「ここはダメだ」と感じる会社が半分くらいあるはずです。大阪府と栃木県で実際に不動産一括査定を利用してみましたが、その時も半分ないし４分の３が「仲介を依頼したくない」という、信頼性が低い会社でした。
その時のレポートは、以下の記事に掲載しています。
そこで半数の会社をふるいにかけて、残った２～３社に絞ります。
どの会社に訪問査定を依頼して面談するかを決めたら、候補からはずした会社には、曖昧にせず、短く丁寧なメールを送ってください。
メール例
この度は査定をありがとうございました。検討の結果、今回は他社様に依頼する方針となりました。以後のご連絡は不要でお願いいたします。貴重なお時間に感謝します。
あとは２社程度に絞り込んだ不動産会社に訪問査定をお願いし、仲介を依頼します。その際、専任媒介をすすめてくると思いますが、特に理由がない場合は一般媒介で２社に売却を依頼してください。
なぜ一般媒介がいいのかについては、以下の記事で解説しています。
例外的に専任媒介が適しているケースもあります。ぜひ上記記事に目を通しておいてください。
仲介か買取かどちらがいい？を一発判定
不動産会社による「買取」も気になりますね。
結論からいうと「相場の価格で売りたい」なら仲介、「価格が多少下がっても確実に早く現金化したい」なら買取が適しています。
仲介は市場に公開して買主を探すため、相場の価格で成約しやすい反面、販売期間は数か月かかるのが一般的です。
買取は不動産会社が直接買うため短期売却ができる一方、価格は相場の７割程度（またはそれ以下）が目安となります。
もう少し具体的に仲介と買取の切り分け方を整理しましょう。
仲介は、立地や状態が良い・内覧や写真掲載に抵抗がない・時間に余裕がある場合に有利です。複数の買主候補が検討した上で相場価格で買ってくれます。条件交渉もあり得ますが、それでも不動産会社による買取より価格的には有利。
一方で買取は、期限が迫っている（転勤・買い替え・相続整理など）場合や、室内の片付けや修繕が難しい、周囲に知られたくない、告知事項や法的リスクを早く解消したい……といった事情があるときに向いています。価格は下がりますが、スケジュールと確実性を買うイメージです。
判断に迷う場合は、両方の査定を取り、差額と期限で天秤にかけるのが現実的です。
たとえば1,000万円クラスの物件なら、買取は約7掛けが目安で260万円前後安くなるという試算もできます。
その価格差が許容できるかどうか、手元資金・次の住み替え計画・税金の期限（相続・住替え特例の適用時期など）と合わせて判断しましょう。
買取の仕組みや「なぜ価格が下がるのか」の詳しい計算は、当社の解説記事にまとめています。
なお、一般の不動産査定と買取査定の両方に対応している不動産一括査定としてはタクシエがおすすめです。大手の買取なので、足元を見て値を下げるような心配もなく、なおかつ全域で買取に対応しています。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
タクシエは運営元が三菱地所グループ会社というのも安心材料になるでしょう。
まとめ「不動産一括査定は使い方次第！」
不動産一括査定は、漫然と使うと営業電話がめんどうですから、最初に作戦を組み立ててから利用しましょう。
まずは机上査定を４～６社に依頼し、そこから２社（最大３社）に絞り込んで訪問査定をお願いします。
机上査定の査定書を確認するときは、金額に一喜一憂するべきではありません。最近は実態よりも高すぎる「釣り査定」も増えていますから、きっちりと査定の「根拠」が書かれているかを確認してください。
もし「そうはいってもどの査定書が正しいかわからない」という場合は、業界でほぼ唯一「正確な査定」を公式に打ち出している三井のリハウス（三井不動産リアルティ）の査定書を取っておいてください。それが基準になります。
三井のリハウス
｜公式サイト
都市部であれば、他にもタクシエ（TAQSIE）がおすすめです。三菱地所グループ会社が運営しており、全国の大手82社限定で査定依頼ができます（最大３社同時）。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
三井のリハウスやタクシエなら、正確性の高い査定が期待できます。
ただし、大手は地方に対応していないので、地方の物件についてはNTTデータグループのHOME4Uを利用してみてください。
HOME4U｜公式サイト
その他の不動産一括査定サイトについても調べたい場合は、以下の記事を参照してください。