イエウールは東京証券取引所スタンダード市場上場企業（株式会社Speee）が運営するサービスです。それが無料で使えるのは、不動産会社が1件ごとに情報料を支払う仕組みだからです。
そしてこの「無料で使える」という部分が、営業電話やバラつきのある査定額といったデメリットの原因になっています。
そこで、イエウールなどの不動産一括査定を利用する場合は、デメリットを理解した上で、上手に利用する必要があります。また、他のサービスと比較して「この場面では、どのサービスを使うべきか」という切り分けも必要になります。
そこでこの記事では、イエウールのしくみを詳しく説明して、デメリットの克服方法やケースごとに使うべきサービスの切り分けを行っていきます。
イエウールのしくみと「怪しい」と感じる５つのポイント
イエウールなどの不動産一括査定サイトは、上の図のように、ユーザーが入力した査定依頼情報を複数の不動産会社に転送します。そして、不動産会社から情報料（一般的な不動産一括査定サイトの場合、およそ１件あたり１万5000円前後が相場）を徴収します。
- 不動産会社は決して安くないお金を支払う
- 複数不動産会社が競争して価格査定を出す
そういう状況があることは理解しておきましょう。
不動産一括査定について「怪しい」と感じられるポイントは、主に「不動産会社の過当競争」という状況から発生しています。
複数の不動産会社から「しつこい営業電話」が来る可能性
イエウールを利用したら、必ずしつこい電話が来るというわけではありません。しかし、すべての不動産一括査定では、そのしくみ上「ある程度しつこい営業」は避けられません。
ユーザーが無料で使えるかわりに、不動産会社がお金を払っているのですから当然といえば当然です。また、不動産会社が不動産一括査定サイト側に払っている金額は意外と高額です。
不動産会社の立場に立って考えるとわかりますが、その金額を取り返すには「しっかり営業するしかない」ということになります。
そういう背景があるため、不動産一括査定を利用したら「営業電話がかかってくるのは当然だ」という前提で利用してください。
ハッピールーム不動産さんのnoteでは、「課金されているからバンバン営業しないといけない」というウラ事情を、赤裸々に書き綴っています。
おすすめしない怖い不動産売却査定サイトはココ？不動産会社が真実を語る｜note
査定額が実際より高く「釣り査定」と呼ばれるほど
このグラフは栃木で筆者が実際に試してみたときの査定額。1450万円から2710万円という驚きのバラツキがあり、しかも一番安い1450万円が正しい相場の価格でした。
2710万円という査定額を出してきた不動産会社は、値段が高いだけで査定書もいい加減でした。
しかしそれでも、何も知らない不動産初心者であれば「2710万円の査定を出してくれた会社に仲介をお願いしよう」となることが多く、今も実態より高い査定でユーザーを釣り上げようとする不動産会社が後を絶ちません。
こういう査定を「釣り査定」や「撒き餌査定」と呼びます（「撒き餌査定」はダイヤモンド不動産研究所が命名）。
釣り査定とは？
「釣り査定」とは、主に不動産業者や中古車販売業者が、売主（うりぬし）との契約を獲得するために、意図的に相場よりも大幅に高い査定額を提示する営業手法のことです。契約を結んだ後、業者は「市場の反応が悪い」「内覧の希望が入らない」といった理由をつけ、結局は大幅な値下げを売主に提案してきます。
「高預かり」からの値下げ戦略
そして、「釣り査定」を活用した物件仕入れを「高預かり」と呼びます。高預かりした物件はしばらく寝かせた後に、「時期が悪かった」「周辺に安くて人気の高い物件が多数売り出されてしまった」などと理由をつけて、物件価格を下げさせます。
最終的に相場以下の価格になり、売りやすくなったところでおもむろに成約するという手法です。
不動産会社の中には「不動産一括査定の客には相場の150％の査定額を提示する」というむちゃくちゃなルールを設定しているところもあります（出典：HORIE ONE+）。
釣り査定にひっかかってしまうと、売却に時間がかかるだけでなく、最終的には相場以下の価格になってしまうことも多く、いいことがひとつもありません。
この点には気をつけて、きちんと相場を反映した査定を出す不動産会社を選んでください。
高預かりとは？
「高預かり」とは、明らかに相場よりも「高い」売出価格で媒介契約（ばいかいけいやく）を結ぶことを指します。もちろん、価格が高すぎるため、市場では売れません。そのため、業者は契約を結んだ後に、売主に対して値下げの説得を始めるのが一般的な流れです。
「軽い気持ちで値段を知りたかっただけ…」は通用しない理由
イエウールの公式サイトに、以下のように記されています。
当サイト「イエウール」は、マンションや戸建て・土地などの不動産を売却したいと考えている方が不動産会社に一括で査定申し込みができる一括査定サイトです。
「不動産を売却したいと考えている方が（中略）申し込みができる一括査定サイト」ですから、不動産を売却したいと考えていない方が申し込むことは想定していません。
少なくとも、査定依頼を受ける不動産会社は、売却を考えていない人に査定を出すメリットはありませんから、査定を出す以上は「しっかり営業してコストを取り返そう」と考えます。
そのため、軽い気持ちで「値段はいくらかな」と査定依頼をすると、その日から複数の電話がかかってくるようになります。その時点で焦っても、もう遅いでしょう。
複数不動産会社の「営業先リスト」に載ってしまう、という点は理解しておきましょう。
運営者情報と編集ポリシーについて｜イエウール公式
そんなわけで、イエウールなどの不動産一括査定サイトに「売る気のない不動産の査定のみ依頼する」ことはやめてください。詳しくは、以下の記事で解説しています。
個人情報の保護方針が不動産会社によってまちまちである
イエウールの運営元（株式会社Speee）は、東京証券取引所のスタンダード市場に上場する、しっかりとした会社です。コンプライアンス体制も整っており、個人情報保護についてもしっかりと対策していると考えられます。
しかし、提携不動産会社数は約2000社もありますから、そのすべての会社が個人情報保護を徹底しているとは限りません。
実際、筆者がイエウールを利用して南大阪（大阪府阪南市）のマンションの査定依頼をした際も、R社という会社の営業担当者は他人の個人情報を普通に漏らしていました（同業者としては信じられない行為）。さらに、アポイントをドタキャンするなど、かなり信頼性の低い人物でした。
こういう会社もあるため「多くの不動産会社に個人情報が流れる」という点は心配です。不動産一括査定サイトに入力するときは、最低限の情報としておくのがいいでしょう。
しっかりした不動産会社なら、物件の地番（または住所）さえあれば問題なく調査・査定を完了できますから、できるだけ不要な情報を与えないようにしましょう。
あるいは「正確な査定を、個人情報保護の心配なく依頼したい」ということであれば、超大手不動産会社の三井不動産リアルティ（三井のリハウス）の査定を取ってみるのがいいでしょう。
三井のリハウス
｜公式サイト
三井のリハウスであれば、コンプライアンス違反の可能性は極めて低く、安心して個人情報を記入できます。しかも、査定の正確さは折り紙付きですから、売却価格の目安として役に立ちます。
不動産会社の「質」がバラバラで担当者の実力差も大きい
| 従業員規模 | 業者数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 5人未満 | 111,309 | 84.20% |
| 5人以上 | 21,437 | 15.80% |
| 合計 | 132,746 | 100.00% |
不動産会社（宅地建物取引業者）は全国に13万社ありますが、そのうちの86.2％に相当する111,309社が従業員５人未満の零細企業です。
イエウールなどの不動産一括査定サイトに登録している会社も、多くは小規模な会社です。
会社規模が小さいからダメというわけではありませんが、やはりどうしても「バラツキが大きい」というのは避けられない現実でしょう。
そのため、大手不動産会社と比べると当たり外れが大きく、中にはすばらしい知識を持ち合わせている人もいますし、非常に信頼性が低い人もいます。
結論として、不動産一括査定をうまく使うには、不動産会社ごとの実力を見定めることが必要です。
「そんなの無理」という場合は、バラツキの少ない大手不動産会社に査定依頼をするのが無難でしょう。不動産一括査定でも「タクシエ」は、唯一大手のみ86社に価格査定と売却提案を出してもらうことができます。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
大手なら査定額も安定しており、「釣り査定」の確率が低い点もメリットです。
この章のデータ出典：（一社）不動産適正取引推進機構「令和 6 年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」
イエウールなどを駆使して「不動産を高く、早く、安全に売る」コツ
ここまでは、「イエウールがなんとなく怪しいと思ってしまう理由」を解説してきました。そして、そういった事情は、イエウール以外の不動産一括査定サイトにも共通しています。
同じようなしくみで運営していますから、ほとんどすべての不動産一括査定サイトで同様のネガティブな状況があるのです。
この章では、そういったネガティブポイントを乗り越え、不動産売却を成功させるコツを解説していきます。
都市部であればコンプライアンス重視の大手不動産会社を活用
イエウールなどの不動産一括査定サイトで問題になるのは、次のような点でした。
不動産一括査定の注意点
- しつこい営業電話が心配
- 「釣り査定」など不正確な査定額にだまされる
- 不動産会社の質にバラツキがある
しかしこれらは、大手不動産会社に査定依頼をすれば解決します。
宅地建物取引業法で、断られたのにまた営業することは禁止されていますから、大手はそういうことをしません。コンプライアンス違反はできないからです。
また、一般に大手は査定が正確です。とくに、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）は正確です。
三井のリハウス
｜公式サイト
上記の公式サイトでも大きく「正確な価格査定」をうたっていますが、こういう不動産会社は他に見かけません。リハウスだけです。
また、大手のみ86社が登録する「タクシエ（TAQSIE）」も、不動産会社の質のバラツキを抑える効果が期待できます。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
タクシエでは、大手不動産会社の中から最適な３社を選び、価格査定と売却提案を出してもらうことができます。運営は三菱地所グループ会社なので、大手の安心感を重視する人に向いています。
最初の営業電話で「主導権」を握る３つのルール
何も決めず、何も考えずに不動産一括査定サイトを利用すると、不動産会社に振り回されてしまうことになります。
そこで、最初にルールを決めておき、連絡をしてきた不動産会社にはそのルールを伝えてください。
ルール化したい内容
- 電話や口頭でなく、メールで査定書・売却提案書をもらう
- 送ってもらった査定書・売却提案書を比較検討し、２社に訪問査定をしてもらう
- 売却提案と訪問査定時の面談内容を総合的に判断し、売却を依頼する不動産会社を決める
まず、このようにルールを決めてしまい、それを伝えます。そうすれば主導権を握ることができますし、万が一ルールを守らない会社があれば、それを理由にお断りしてください。
その際「仕事が忙しく時間がないためにルールを決めてお伝えしましたが、守れないようでしたら今後とも負担が増えそうですので、今回はお断りします」といった理由を伝えて、きっぱりお断りしてください。
査定書は査定額より「根拠」を見る
記事冒頭で、実際より高すぎる「釣り査定」の弊害をお伝えしました。
査定額が高いとうれしくなるのは人情ですが、そこにつけ込むのが「釣り査定」です。実際には相場とかけ離れた価格で売れることはなく、無意味に売却期間が長くなるだけなので、気をつけてください。
また査定書は、査定額が高いか安いかではなく、その査定に根拠があるかどうかを見てください。一般に、不動産会社の価格査定は「取引事例比較法」によって行われます。
査定不動産の近くにある、最近売買が成立した物件を「取引事例」として採用し、不動産の個性を補正しつつ比較し、価格を推定します。
「どんな取引事例を用いて査定したか」「その物件の売却期間は何か月だったか」などを聞き、妥当でない場合は仲介を依頼しない方がいいでしょう。
これで連絡が来なくなる確実な「お断り」の鉄則
以後連絡が来なくなる、確実な「お断り」のコツは、曖昧さを残さずにキッパリと伝えること。また、相手も人間ですから、ていねいな言葉で話した方が納得してもらえます。
NGな断り方
- ちょっと考えさせてください。
- 思ったより査定額が安かったので、売らないことにしました。
こういう断り方だと、「また気が変わるかもしれないから、引き続き営業しよう」となりがちです。
いい断り方
- 他社さんに仲介をお願いしました。お忙しい中ありがとうございました。今後はご連絡はされないようお願いします。
こんな形でキッパリと「よそに頼みました」と伝えるのがベストでしょう。査定に時間を割いてもらったお礼も伝えておけば、不動産会社としても納得する余地が生まれます。
法令に違反するほどしつこい営業は「監督官庁」に通報
不動産会社が、お客さんから「契約はしません」「もう電話してこないでください」などと、契約しないという意思表示をはっきりと受けたにもかかわらず、そのお客さんに対して再び勧誘を行うことは、法律で禁止されています。
これは「再勧誘の禁止」というルールです。
そこで、断ってもさらに迷惑電話や訪問営業を続ける場合は、監督官庁に通報するようにしてください。当該の不動産会社が都道府県知事免許の場合は、各都道府県の建築指導課などが窓口です。
国土交通大臣免許の場合は、国土交通省が窓口になります。詳しくは、以下のリンク先から確認してください。
宅建業法主管課一覧｜公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
再勧誘の禁止とは？
「再勧誘の禁止」とは、宅建業者が不動産取引の勧誘をした際に、相手方（消費者）が「契約しません」という意思を示したにもかかわらず、その勧誘を続けたり、日を改めて再び勧誘したりすることを禁止するルールです。このルールに違反した宅建業者は、国土交通大臣や都道府県知事から指示処分や業務停止処分といった監督処分の対象となります。
査定後に「信頼できる不動産会社」か見抜く５つのポイント
不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から連絡が来ます。ここからが不動産売却の本番といってもいいでしょう。
本当に信頼できる不動産会社かどうかを見抜くのは、決して簡単ではありません。
少なくとも以下のようなポイントに注意して、なるべくいい不動産会社に仲介を依頼するようにしてください。
そもそも「宅建士の資格を持っているか？」は大問題
まず、大前提として、不動産売却の相談をするなら、担当者が「宅地建物取引士（宅建士）」の資格を持っているのは最低条件です。 持っていない担当者は、正直に言って論外だと考えてください。
なぜなら、不動産売却で最も重要な契約手続きの一つである「重要事項説明」は、宅建士にしかできない独占業務だからです。資格のない担当者は、結局どこかで有資格者に頼ることになりますし、何より不動産取引に関する法律知識が不十分な可能性があります。
宅建士の試験は合格率が15〜17%程度の国家資格です。この試験の難易度は「勉強しないと受からないが、しっかり勉強すればだいたい受かる」レベル。
つまり、宅建士の資格を持っていない人は「勉強しない人だ」と筆者は判断します。
また、筆者は２年ほど某建築専門学校の宅建士コースで講師を務めましたが、その時の教え子の合格率は約６割です。「ちゃんと勉強した子は全員受かった」ということです。
必ず名刺を確認し、「宅地建物取引士」の記載がある担当者を選んでください。
そもそも「こちらの話をちゃんと聞いてくれるか」も大問題
担当者がこちらの話をしっかり聞いてくれるかどうかも判断材料になります。良い担当者は、例外なく「聞き上手」です。
一方で、信頼できない担当者に限って、こちらの事情はお構いなしに「今すぐ売りましょう！」「この金額が相場ですから！」と、会社都合の営業トークばかりを押し付けてきます。こういう人たちの目的は、ただ自社の仲介物件を一つでも多く獲得することだけです。
本当に信頼できる担当者は、
- 「なぜ、この不動産を売却されようと思ったのですか？」
- 「いつ頃までに売却できるのが理想ですか？」
- 「売却して得た資金で、次はどのようにお考えですか？」
といったように、不動産売却の背景にあるストーリーや未来の計画まで丁寧にヒアリングし、私たちにとって最善の不動産売却方法を考えてくれます。
査定額だけでなく「売却戦略」を提案できているか？
査定額を提示して「この金額で売りに出しましょう」で終わる担当者は、残念ながらプロとはいえません。提示された査定額は、あくまで現時点での相場価格の目安に過ぎないからです。
仕事ができる担当者は、その査定額を踏まえた上で、「どうすれば1円でも高く、1日でも早く売れるか」という具体的な売却戦略を提案できます。
例えば、
- 「この物件のメインターゲットは30代のご夫婦なので、お子様の学区の良さをアピールした広告写真と文章を用意しましょう」
- 「室内の写真写りを良くするために、内覧前に〇〇と〇〇を片付けて、この角度から撮影するのがおすすめです」
- 「週末の内覧が多いと想定されるため、事前にご近所の駐車場の空き状況を確認しておきます」
信頼できる担当者は、こうした売却活動に伴う潜在的なリスクや、物件そのものが持つデメリットについても、事前に評価し、きっちり説明してくれます。
甘い話ばかりで契約を急がせる担当者ではなく、誠実にリスク分析を行ってくれる担当者を選びましょう。
売却以外の不動産活用方法も提案してくれたら100点
例えば、あなたが「売却をそれほど急いでいない」「今の家には愛着がある」といった話をポロっとしたとします。
そのとき、本当に顧客のことを考えている担当者であれば、「なるほど。でしたら、無理に今売却するのではなく、賃貸に出して家賃収入を得るという方法もありますよ。このエリアの家賃相場ですと…」といったように、「売らない」という選択肢も視野に入れた提案をしてくれます。
目先の仲介手数料欲しさに「売りましょう」としか言わない担当者ではなく、あなたの資産と人生にとって何がベストかを長期的な視点で考えてくれる。そんな担当者に出会えたら、その人は最高のパートナーになるはずです。
筆者が20年以上おつきあいしているトーマ不動産の當間社長がまさにそのタイプ。無理に売却を勧めることなく、不動産活用全般を見据えたアドバイスをしてくれます。
価格査定フォーム｜トーマ不動産
ただし、トーマ不動産の営業エリアは沖縄県のみとなります。それ以外のエリアはお問い合わせください。
イエウールの基本情報：運営会社について
| 項目 | 内容 |
| 会社名 | 株式会社Speee |
| 設立 | 2007年11月 |
| 上場市場 | 東京証券取引所 スタンダード市場 |
| 事業内容 | MarTech事業、RealTech事業（イエウールなど） |
| 公式サイト | https://speee.jp/ |
イエウールの運営会社は、株式会社Speeeです。同社は2007年に設立され、2020年には東京証券取引所に上場（現在はスタンダード市場）した堅実な企業です。
かつて筆者も不動産会社の立場で利用していたイエウール
筆者自身も、不動産会社を経営していた2010年代前半に、不動産会社の立場でイエウールを利用していました。つまり、査定を依頼するユーザー側ではなく、査定情報を受け取って営業をする側の加盟店だったのです。
イエウールのサービスが開始されたのは2014年です。当時、不動産一括査定サイトの市場では、2001年にサービスを開始した業界の草分けである「HOME4U」や、2008年開始の「イエイ」などが先行していました。
後発だったイエウールですが、当時からユーザーにとっての使いやすさや、私たち加盟店に対するサポートが丁寧だったことを記憶しています。
先行するサービスは、どこか古さが感じられて使いにくい部分もありましたが、イエウールは後発の強みを活かし、洗練されたインターフェースでユーザーと不動産会社の両方から支持を集めました。結果として、先行サービスを猛追し、現在では国内最大級の一括査定サイトへと成長を遂げています。
単に歴史が長いだけでなく、サービスの質を追求することで実績を伸ばしてきた、信頼できるサービスの一つといえるでしょう。
イエウール｜公式サイト
イエウールと比較したいおすすめサービス
比較表
| 項目 | イエウール | 三井のリハウス | タクシエ（TAQSIE） |
|---|---|---|---|
| 運営会社 | 株式会社Speee（東証スタンダード上場） | 三井不動産リアルティ株式会社 | 株式会社三菱地所リアルエステートサービス |
| 提携社数 | 約2000社 | 直営のみ（全国287店舗・2024年3月時点） | 大手・準大手86社 |
| 査定依頼可能数 | 最大6社 | 1社（三井のリハウスのみ） | 最大3社 |
| 査定精度 | 会社により差がある | 非常に高い（公式で「正確な価格査定」を明示） | 高い（大手のみのため安定） |
| 営業の積極性 | 中〜高（会社により差） | 低（コンプライアンス重視） | 低〜中（大手のため節度あり） |
| 向いている人 | 多数の査定を比較したい、地方物件 | 正確な相場を知りたい、都市部物件 | 大手の安心感を重視、都市部物件 |
| 公式サイト | https://www.rehouse.co.jp/ |
出典：各社公式サイト、筆者調査（2025年10月時点）
ここまで説明してきた、不動産一括査定による価格査定のバラツキ（不正確さ）を押さえたい場合は、業界でも査定額の正確さに定評がある三井のリハウス（三井不動産リアルティ）を試してみてください。
三井のリハウス
｜公式サイト
大手ならではの確実な査定・売却対応を重視しながらも「複数査定を取りたい」という場合は、大手のみ84社限定の一括査定サイト「タクシエ」を利用してください。三菱地所グループが運営しており、コンプライアンス的にも安心して相談できます。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
ただし、大手不動産会社は地方に対応していません。上記の各サイトは、たとえば香川県松山市や栃木県宇都宮市レベルの県庁所在地であっても非対応です。
そこで、地方部の場合はイエウールを利用して、しっかりと不動産会社を吟味するようにしてください。
イエウール｜公式サイト
まとめ「不動産査定を成功させるコツ」
イエウールの「怪しい」という評判は不動産一括査定の仕組みそのものに原因があり、その仕組みを理解して正しい知識で臨めば、不動産売却を成功に導く便利なツールになります。
「しつこい電話がきたらどうしよう」「相場より安く売らされたら…」と、初めての不動産売却で不安を感じるのは当然のことです。特にイエウールのような便利なサービスほど、その裏側が気になって一歩を踏み出せない方も多いでしょう。
しかし、この記事で解説した通り、不動産会社がなぜ熱心に営業してくるのか、その背景を知るだけで冷静に対処できます。最初の電話で主導権を握るフレーズを伝え、査定額の高さに惑わされず根拠を確認し、信頼できる担当者かを見極める。この３つのポイントを押さえるだけで、不動産会社のペースに巻き込まれにくくなります。
ただ、それでも不安な場合もあるでしょう。
そんな時は、コンプライアンス体制がしっかりとした、大手不動産会社に査定を依頼してください。大手の中でも特に「価格査定の正確さ」に定評がある三井不動産リアルティ（三井のリハウス）の査定をとっておけば、本当の相場価格がわかります。
三井のリハウス
｜公式サイト
東京と沖縄なら当社がおすすめする会社があります
弊社が提携する東京都八王子市のクラシエステート株式会社では、建設業出身の溝口社長がていねいに対応してくれます。
溝口さんの長所は、そのヒアリング力。売却時も不動産購入時も、まずお客さんの希望をきめ細かく聞き取るところからスタートします。
価格査定フォーム｜クラシエステート
那覇市（沖縄本島中部・南部エリア）であれば、元警察官でファイナンシャルプランナーの資格も保有する當間社長がおすすめです。
価格査定フォーム｜トーマ不動産
當間社長のトーマ不動産では、けっしてしつこい営業は行わず、お客さんのライフプランを踏まえた不動産活用プランを提案してくれます。「売りましょう」だけでなく、その不動産を資産としてどう活用するかという提案力が魅力です。