親から相続した空き家を売ったら税金はどうなる？【空き家譲渡の3,000万円特別控除】

両親が住んでいた田舎の一戸建てを相続したけど、売ったら税金が高額になりそう。そんな心配をしている方もいるはずです。ただ、要件を満たせば税金がゼロになる特例措置があります。それが、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称・空き家特別控除です。

一定の要件に当てはまるとき、相続した家（土地）を売った譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。つまり、3,000万円以下の売却益であれば非課税。それ以上であった場合も、3,000万円までの部分については課税されません。

この特例、利用できればかなり効果が大きいのですが、要件が多くてわかりにくいのが問題です。要件が多いということは当然に、対象外になる人も多いということでもあります。

そこで、まずは「自分は該当するか？」のチェックから始めてください。

イエス・ノーで特例が適用されるか判定

田舎の家を相続した方向けに、セルフでできる判定チェックをまとめました。上から順にイエス・ノーで確認していくと、「特例を受けられそう」「ダメそう」というおおよその判断ができます。

Check.1からCheck.11まで、すべて該当する人は特例を受けることができる可能性が高いと考えられます。

チェック	チェック項目	判定
Check.1	そこに被相続人（亡くなった方）が住んでいた？	○・×
Check.2	昭和56年５月31日以前に建てられた？	○・×
Check.3	マンションではない（区分所有登記されていない）？	○・×
Check.4	相続してから３年以内に売る？	○・×
Check.5	令和９年末までに売る？	○・×
Check.6	売却代金は１億円以下？	○・×
Check.7	相続後に事業に使ったり貸していなかった？	○・×
Check.8	耐震基準を満たしている？または一定の条件で売却する？	○・×
Check.9	他の特例を受けていない？	○・×
Check.10	身内に売っていない？	○・×
Check.11	相続人は２人以下？（３人以上の場合は控除額が変わります）	○・×

上記のチェック項目すべてに「○」であれば、特例控除の対象と考えられます。対象外の場合でも、更地にして売却すると特例の対象になる場合があります。

実際には税理士など専門家に相談することをお勧めしますが、税務署でも教えてもらえます。

ここからはもう少し詳しく要件を解説します。

Check.1　そこに被相続人が住んでいた？

相続または遺贈によって取得した不動産で、そこに被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで住んでいたことが条件です。さらに、相続の直前まで、被相続人のみが住んでいたことが要件となっています（同居家族がいた場合は対象外）。ノーなら脱落。イエスなら次へ。

ただし、ノーの場合でも老人ホームに入居していたケースには例外措置があります。本ページの下部「注釈」を参照してください。

Check.2　昭和56年５月31日以前に建てられた？

この特例は、旧耐震基準（昭和56年５月31日以前）で建てられた建物を対象としています。それ以降に建てられた建物は対象外です。ノーなら脱落。イエスなら次へ。

Check.3　マンションではない？

正確には「区分所有建物登記がされていないこと」という要件です。一般的なマンションはほぼ該当するため脱落となります。注意したいのは、テラスハウス（連棟式建物）も区分登記されていればアウトになる可能性がある点です。登記簿を確認してください。区分所有建物に該当しない場合は次へ。

Check.4　相続してから３年以内に売る？

正確には「相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」とされています。例えば、2022年7月に相続が開始した場合、2025年12月31日が期限です。期限を過ぎている場合は脱落。イエスなら次へ。

Check.5　令和９年末までに売る？

令和5年度の税制改正により、特例の適用期間が延長されました。現在は平成28年４月１日から令和９年（2027年）12月31日までの間に売却することが要件です。Check.4の「相続から３年以内」という制限と、この「令和9年末まで」という制限の、両方を同時に満たす必要があります。どちらかを超えると脱落。両方クリアなら次へ。

Check.6　売却代金は１億円以下？

「以下」ですから１億円ちょうどはセーフです。注意したいのは、複数の相続人がいる場合や分割して売却した場合も、合算して判定されるという点。「弟も１億円、自分も１億円」という売却はアウトです。「弟と合わせて１億円以内」がセーフの目安です。１億円を超えると脱落、それ以下なら次へ。

Check.7　相続後に事業に使ったり貸していなかった？

相続してから売却するまでの間、事業で使ったり、貸したり、自分で居住したりしていたら脱落です。「家賃の節約のため」などと一時的に住んだ場合も対象外となりますので注意が必要です。問題なければ次へ。

Check.8　耐震基準を満たしている？または一定の条件で売却する？

Check.2と真っ向から対立しそうな要件ですが、回避策があります。

①売主が耐震改修して売る ②売主が取り壊して更地で売る ③買主が翌年2月15日までに耐震改修または除却工事を行う旨を、売買契約書に明記して売る（令和６年１月１日以後の売却から追加された選択肢）

③は令和6年の税制改正で新たに認められたもので、解体や耐震改修の費用・手間を買主側に委ねる形での売却でも、特例が適用できるようになりました。実務上は③を活用するケースが増えています。

どれか一つの条件を満たせば次へ。どれも難しければ脱落です。

なお、一般的には耐震改修よりも更地にする方が費用を抑えられるケースが多く見受けられます（物件によって逆転することもあります）。

Check.9　他の特例を受けていない？

売った建物や土地について「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」「収用等の場合の特別控除」など、他の特例の適用を受けていないことが要件です。また、同じ被相続人から相続した不動産でこの特例をすでに受けている場合も、重ねて受けることはできません。他の特例を受けている場合は脱落。そうでなければ次へ。

なお、自宅（居住用財産）の3,000万円特別控除との併用は可能ですが、その場合は空き家特例と合計して3,000万円が控除限度額となります。

Check.10　身内に売っていない？

親子や夫婦など、特別の関係がある人に対して売った場合は脱落です。「特別の関係」とは、生計を一にする親族、売却後にその家屋に同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。そういった関係がない相手への売却なら次へ。

Check.11　相続人は２人以下？

令和6年（2024年）１月１日以後の売却から、相続人（被相続人居住用家屋等を取得した人）が３人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。相続人が２人以下であれば、従来どおり1人あたり最大3,000万円です。この要件そのものが脱落条件ではありませんが、控除額が変わるため必ず確認してください。

ここまでのチェック項目すべてに「○」であれば、この特例を受けられる可能性があります。かなりの難関を勝ち進んだことになりますが、各要件にさらに細かい条件がある場合もあるため、最終判断は税理士など専門家への相談をお勧めします。

更地にして売る場合

一般的には、更地にしてでも特例を受けた方が有利なケースが多く見受けられます。

この特例は、相続後に建物を取り壊して更地にしてしまっても適用を受けることができます。解体費用はそれなりにかかりますが、たとえば「親が長年住んだ一戸建てを3,000万円で売却できた」というケースで、取得費が不明な場合（売却金額の5%しか認められない）、何もしなければ譲渡所得税は500万円を超える可能性があります。それと比べれば、解体費用の方が安く済むケースが多いはずです。

耐震改修して売却した方が節税効果が高い場合もあります。ただし、耐震改修の費用と解体費用を比べると、解体費用の方が安く済むケースが多い傾向にあります（物件の状態によって逆転することもあります）。

なお、令和6年以降は買主が費用を負担して解体・耐震改修を行う形も選択肢になっています。不動産業者に相談しながら、どの方法が最も手取りが多くなるかを試算してもらうことをお勧めします。

更地にした場合でも「取り壊し等の時から譲渡の時まで、建物または構築物の敷地として使用していたことがないこと」という要件がありますので注意してください。

解体の見積もりをどこに依頼すればよいかわからない場合は、地域に詳しい不動産業者を訪ねると「ここが安くていいですよ」と教えてもらえることが多いです。地域に詳しくない業者だと、格安で受けてくれる小規模な解体業者を知らない可能性が高いため、地域密着系の業者を探すことをお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 税額がゼロでも、確定申告は必要ですか？

必要です。この特例を受けるには、譲渡所得税が発生しない場合でも、売却した翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日）に申告手続きをしなければなりません。申告を忘れると特例が適用されず、後から多額の税金を請求される場合があります。必ず期限内に手続きをしてください。

Q2. 申請の手順を教えてください。何から始めればいいですか？

2段階の手続きが必要です。

①まず、売却した空き家が所在する市区町村の窓口に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請します。この際、電気・ガスの閉栓証明書や水道の使用廃止届出書など、相続後に空き家であったことを証明する書類が必要です。確認書の交付には通常1〜3週間程度かかります。確定申告の期限に間に合うよう、早めに動くことをお勧めします。

②その確認書を含む必要書類をそろえ、翌年の確定申告時に税務署に提出します。

Q3. 兄弟2人で相続した場合、3,000万円控除はどうなりますか？

相続人1人あたりにつき最大3,000万円の控除が認められます。たとえば兄弟2人がそれぞれ2分の1の持分で相続した場合、各自が3,000万円を上限として控除を受けることができ、合計では最大6,000万円の控除が受けられます。ただし、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡）に縮小されます。なお、建物は兄、土地は弟というように別々に分けて相続した場合は、いずれも特例の対象外となりますので注意が必要です。

Q4. 被相続人が老人ホームに入居したまま亡くなった場合も使えますか？

一定の要件を満たせば使えます。①亡くなる前に要介護認定または要支援認定を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと、②老人ホームに入所してから亡くなるまでの間、その家屋が被相続人の物品保管などの用に供されていて、かつ誰にも貸したり住まわせたりしていなかったこと、の2つが主な条件です。入所の証明書類（介護保険被保険者証のコピー、施設の入所・退所日が確認できる書類など）も必要になりますので、早めに準備しておくことをお勧めします。

Q5. 売却後に買主が解体する場合でも特例は使えますか？

令和6年（2024年）1月1日以後の売却であれば使えます。売買契約書に「買主が翌年2月15日までに取り壊しまたは耐震改修を行う」旨を明記することが条件です。売主側が解体費用を負担しなくてよい分、実質的な手取りが増えるケースもあるため、不動産業者に相談する際にこの選択肢も検討してみてください。なお、「土地の引き渡し後に建物を取り壊す」という口頭の取り決めや特約の記載がない場合は、買主の協力が得られなかったときに特例を受けられないリスクがありますので、必ず契約書に明記するようにしてください。

Q6. 自分のマイホームを売った年に、相続した空き家も売りました。3,000万円控除は両方受けられますか？

受けられますが、合計で3,000万円が上限です。同じ年に「自己居住用財産の3,000万円特別控除」と「空き家の3,000万円特別控除」を併用する場合、2つを合わせた控除額の上限は3,000万円となります。どちらから控除するかの順番や金額の割り振りは確定申告の際に調整できますが、上限を超えることはできません。

Q7. 売却代金が1億円を超えたら、控除は一切受けられませんか？

1億円を超えた時点で、特例の適用は受けられません。ただし、注意が必要なのは「1億円」の判定が個人単位ではなく、物件全体の売却額で行われるという点です。たとえば兄弟2人で売却し、それぞれが5,000万円ずつ受け取った場合でも合計1億円のためセーフですが、それぞれが6,000万円ずつなら合計1億2,000万円でアウトです。さらに、後から残りの土地を売却したことで合計が1億円を超えた場合、修正申告と追加納税が必要になる場合もありますので、分割して売却する際は注意が必要です。

Q8. マンションは対象外と聞きましたが、二世帯住宅や長屋はどうですか？

「区分所有建物登記がされていないこと」が要件ですので、一般的な分譲マンションは対象外です。二世帯住宅や連棟式建物（テラスハウス・長屋）の場合は、区分所有登記の有無によって判断が変わります。登記簿を確認し、区分所有登記がされていなければ対象になる可能性があります。判断が難しい場合は、税務署か税理士に事前に相談することをお勧めします。

注釈：被相続人が老人ホームに入居していた場合

被相続人が亡くなる前に老人ホームなどに入居していた場合でも、以下の要件を満たせば特例を受けられる可能性があります。

①介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受け、かつ相続開始の直前まで一定の施設（養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームなど）に入所していたこと。

②老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで、その家屋が被相続人の物品の管理などの用に供されていて、かつ事業・賃貸・被相続人以外の居住の用に供されていなかったこと。

相当細かい要件があるため、このケースに当てはまる可能性がある方は税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

この記事は令和7年（2025年）現在の税制に基づいて記述しています。税制は改正される場合がありますので、最新情報は国税庁ウェブサイトまたは税理士にご確認ください。