おひとりさまの老後の住まい方。40代・50代からやるべき事は？

90歳まで生きる確率は、女性の場合50.5％、男性では26.5％です。「長い老後を独身で過ごそう」と考えるなら、資金不足に備えておく必要があります。

老後、私たちは年金だけで暮らせないからです。

必要な老後資金は？

それでは、おひとりさまの老後資金として、いったいいくら必要なのでしょうか？

ナビナビ保険が総務省の「2019全国家計構造調査」を元に試算したところ、月々の不足額と必要な老後資金は以下の通りでした。

	月々不足	必要資金
男性	13,000円	1000万円
女性	20,000円	1300万円

ただしこれは、総務省などの役所が想定する「一般的な事例」です。この記事では「不動産で老後資金対策」をテーマに、

に焦点を当て、データに基づいて考えていきます。

この記事のポイント

40代から、賃貸でなく持ち家に暮らすことで640～840万円のプラス資産が手に入ります（横浜市鶴見区で試算）。

記事の最後にまとめたように、家を買えるかどうかはスマホだけでチェックできる時代。「自分に買えるのか」「買うべきか」の確認だけは、しておいたほうがいいでしょう。

上記の「老後必要な資金」には月々不足する生活費のほか、介護費用などが含まれています。

老後を考えたプレシニア期の住まい方を計算する

日本人の生涯未婚率は急上昇しており、男性の場合４人に１人が生涯未婚。女性でも16.4％が生涯結婚しないといわれています。

熟年離婚も増えており、おひとりさまの高齢者は、今後さらに増加するはずです。

老後を考えるのは面倒、という場合はシンプルに「どんな家に住むか」だけを考えてください。

と、普通に暮らしながら老後資金（資産）を準備することができるからです。

逆にいえばプレシニア期と呼ばれる40代・50代の家の選び方で、老後の資金は大きく影響を受けます。

結論からいうと、持ち家を上手に選ぶ事で、少なくとも640万～840万円の資産を用意できます。

おひとりさまの老後。リアルな生活費は月々15万円

総務省の家計調査によると、高齢単身世帯の消費支出は月々約15万円です（正確には146,054円）。

家計調査 / 家計収支編 単身世帯 詳細結果表（総務省）

この調査結果から２つのことがいえます。

そのため、おひとりさまの場合、男性で1000万円、女性で1300万円程度の貯蓄が必要といわれるわけです。

男女で必要な資金の額が違うのは、一般的に男性の方が年金額がやや多いこと等が理由です。

みんなが老後に備える時期はけっこう遅すぎ？

内閣府の「老後の生活設計と公的年金に関する世論調査」によると、老後の生活設計を考える年齢として、一番多いのが60歳以上。これはすでに老後の入口に立ってから、ようやく老後の人生を考えていることになり、遅すぎるといえるでしょう。

さらに、「考えない」が31.3％と、日本人は老後をあまり気にしていないことがわかります。

確かに「老後をどうするか？」と考えても実感がわかない上に、貯蓄や投資の話はめんどうで、考えたくないのも事実です。

そんな場合、最低でも「賃貸をやめて持ち家に」という対策だけはしておくべきでしょう。理由は３つあります。

コスト面では間違いなく持ち家が有利ですから、現役時代に家計消費をおさえて貯蓄に回すことができます。

この点を詳しく計算した記事があるので、時間があれば参照してみてください。

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「賃貸のほうがお得」と言っている人はほとんど不動産の素人なので、気にしなくてもかまいません。

「自分に家が買えるのか」はスマホでチェックできます

「そうはいっても、自分に家を買えるのかな？」と疑問な場合は、スマホだけで「ローンが組めるかどうか」チェックする方法があります。

モゲチェック｜公式サイト

ほぼすべてのメガバンク、ネットバンクと提携するモゲチェックを利用すれば「自分に借り入れできる額」「借入の可能性」などを５分くらいで診断してもらえます（AIによる判定・提案の場合）。

モゲチェックについて詳しくは以下の記事で解説しています。

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住宅ローンを組む時にモゲチェックを利用するかしないかで、結果がかなり変わってきます。モゲチェックは個人情報管理もしっかりしており、安心して利用できます。

子ども部屋おじさんが増加。親と同居した場合の未来は？

中高年になっても親と同居する人は1990年頃から大幅に増加しはじめ、現在はおよそ15％に達しています。

住宅のメンテナンスに失敗すると貯蓄ゼロになる危険も

ただし、親と同居パターンで心配なのは、老朽化する建物のメンテナンスに失敗した場合のコストです。

たとえばシロアリの被害にあってしまった場合、駆除と被害か所のリフォームで100万円単位の費用がかかることは十分考えられます。

古い家の場合は地震保険に加入することができないため、震災で被害にあうと、再建築したほうがいいくらいのコストがかかります。

1981年（昭和56年）６月以前の旧耐震基準の建物は地震保険に加入できません。

古い家に住み続ける場合は、

といった対策は必須といえます。自治体によりますが、耐震改修については行政の補助がかなり役立ちます。

市町村役場で「耐震改修について知りたい」と相談してみてください（市町村によって違いが大きいので、全国をひとまとめに解説できないため）。

また、外壁塗装やシロアリ防除については別記事で解説しています。

シロアリ駆除｜フドマガ

外壁塗装｜フドマガ

我が子が老後の面倒を見てくれない確率は４～５割

「親と同居」とは逆に「子どもと同居して面倒を見てもらいたい」場合はどうでしょう？

「子どもと同居したい」という希望を持つ人は多いのですが、子どもの側は、意外と「親の面倒を見たくない」と考えています。

親の介護を子どもがすべきか、という調査でも48.6％が「当然すべき」と回答していますが、「どちらとも言えない」「する必要はない」の合計が５割を超えています。

離婚等が原因で老後をおひとりさまで過ごすことになった場合でも、子どもをあてにするのはやや危険だとわかります。

老後子どもと同居できるのは一部のケースと考え、やはりマイホームを確保しておくべきでしょう。

平均的な年収を想定したプレシニア期のシミュレーション

40代前半社会人の平均年収は、男女で大きく異なっています。

男性	563万円
女性	302万円

賃金構造統計基本調査、民間給与実態統計調査に基づいて、平均年収.jpが算出した40代の平均年収は上の表の通りです。

そこから月々の手取額を試算すると、次の表のようになります。

性別	額面年収	手取年収	手取月収
男性	563万円	431万円	35万9000円
女性	302万円	238万円	27万3000円

住居費を手取月収の25％程度に収めるとすると、適正な家賃・住宅ローンの金額は以下の通りです。

性別	適正な住居費
男性	89,750円
女性	68,250円

40代前半の平均賃金で暮らすとしたら、ざっくり７～９万円の住居費に押さえるのが適正だといえます。

この住居費で、40～64歳までの25年間を過ごした場合、賃貸と持ち家でどのような違いが出るかシミュレーションをしてみましょう。

ここでは条件を揃えるため、横浜市鶴見区に住み、賃貸と持ち家に住んだ場合を想定して計算していきます（すべての事例で横浜市鶴見区内で駅徒歩圏としました）。

結論としては、40～65歳までを賃貸で暮らしても持ち家で暮らしても、かかる費用に大きな違いはありません。違うのは以下の点です。

地震等で被害を受ける可能性をのぞくと、持ち家の方が有利だと考えていいでしょう。少なくとも持ち家なら、老後の資金を蓄えることができます。

平均賃金で40～65歳を賃貸で過ごした場合の試算

プレシニア期を賃貸で過ごした場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

賃貸で過ごした場合のメリット 賃貸で過ごした場合のデメリット

具体的に、どのような物件に住めるか見てみましょう。

賃貸だと１ルームか１Ｋ

賃貸の場合、この家賃（約７万円～８万円）で駅徒歩圏に限定すると１ルームもしくは１Ｋになります。

年収563／302万円で適正な住居費の物件

平均賃金で40～65歳をを持ち家で過ごした場合の試算

プレシニア期を持ち家で過ごした場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

持ち家で過ごした場合のメリット 持ち家で過ごした場合のデメリット

具体的に、どのような物件に住めるか見てみましょう。

男女それぞれの40代前半平均年収で買える物件は以下の予算におさまる物です。

平均年収で買える物件の価格

男性の平均年収563万円	物件価格2440万円まで
女性の平均年収302万円	物件価格1347万円まで

金利0.8％、元利均等、ボーナス払いナシ、25年償還として試算。ただしマンションの場合は管理費・修繕積立金を考慮して、借入を上記より低めにおさえるべきです。

築古リノベ物件なら駅徒歩５～10分の立地が狙える

駅から遠い築浅物件と駅近の築古物件。マンションであれば「立地が大事」といわれていますから、築古でも駅前を狙うべきです。

年収563／302万円で適正な住居費の物件

持ち家の試算には固定資産税や火災保険を含んでいません。これらを含めると賃貸の場合と同じくらいのコストになるでしょう。

築古マンションの価値はいくら残る？

このグラフは三井住友トラスト不動産のデータを元に作成した物ですが、三大都市圏のマンション価格は、築20年から40年くらいまで、ほとんど変わらないことがわかります。

築40年を過ぎると徐々に価格が落ちていきますが、大暴落するわけではなく、その後も長期間価値が残り続けます（特に都市部の場合）。

ローン完済時にどれくらいの資産価値が残るのかは、かなりケースバイケース。人気駅から歩いてすぐのマンションであれば、高築年数でもビンテージマンションとして価値が落ちない可能性もあります。

たとえば価格が半分に下落したら？

1680万円の物件	840万円の価値が残る
1280万円の物件	640万円の価値が残る

たとえ半額になったとしても、住みながら資金を貯めたような形になりますから、賃貸よりも持ち家の方が有利です。

資金的な優位性を考えるなら、プレシニア期はぜひ持ち家で過ごしてください。

今回試算した物件を購入したとすると、住宅ローンを払い終えた25年後の時点で、少なくとも640万～840万円程度の試算が手元に残る計算になります。

堀江貴文（ホリエモン）さんやひろゆきさんは「賃貸のほうが安上がり」といいますが、間違いです。ちゃんと計算すれば持ち家の方が安上がりで、しかも住宅ローンを払った後は住居費がほとんどかかりません。

まとめ「おひとりさまの終のすみか」

この記事では、おひとりさまの老後は…

という点を確認しました（横浜市鶴見区で試算／40代前半平均年収で試算）。住んでいる地域により具体的な数字は若干変わってきますが、それでも老後の資金不足を不動産だけで大幅に解消できます。

気になる方は「自分に家が買えるかな？」「住宅ローンが組めるかな」という点だけでもチェックしてみてください。今は、５分あればスマホで確認できます。

モゲチェック｜公式サイト

ほぼすべての大手銀行やネット銀行と提携するモゲチェックなら、正確に「自分に住宅ローンが組めるか」「どの銀行でいくら借りられるか」を診断できます。

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おひとりさまの終のすみかに新しい選択肢も

最近取材したライフケア吹田というマンションは、私たちの老後に、ひとつの選択肢を増やしてくれたと感じました。

運営会社のライフケアビジョンは、多くの介護施設やサ高住（サービス付き高齢者住宅）を運営していくなかで、行政に頼らない高齢者向け賃貸住宅を作りました。

普通の人の年金で暮らすことができ、テクノロジーの力で「見守り」を行う。それによって、いわゆるアクティブシニア期（70代前半くらいまで）を自由に暮らすことができるマンションです。

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85歳のうちの父は、最近この段差が上れなくなりました。わずか25センチですが、下るのがやっとで、上るのは本当に無理そうで ...

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たとえば持ち家を売却してこういったマンションで暮らし、その後、必要になったら施設に移る…という流れを作っておくことも、誰にも頼らない「おひとりさまの老後」には必要なのかもしれません。

参考文献

独身者は老後にいくらお金がかかる？老後資金の目安と準備方法を解説（ナビナビ保険）
https://www.navinavi-hoken.com/articles/single-after-retirement

【年齢別比較・検証】40歳、41歳、42歳、43歳、44歳、45歳の平均年収事情を徹底リサーチ！（平均年収.jp）
https://heikinnenshu.jp/kininaru/40sainenshu.html