沖縄のアパートは空室率が全国で一番低く、また県内の土地価格も上昇を続けているため、魅力的な投資先といえます。
しかし、実情を見てみると以下のように難しい面もあります。
- 賃料が低く利益を出しにくい
- キャピタルゲインを狙うにはエリアついて詳細に調べる必要がある
- 軍用地投資など独特の不動産投資法について調べる必要がある
この記事では、沖縄の不動産投資を大まかに解説し、基礎知識をまとめて提供しています。
タワマン節税が機能しにくくなった現在、沖縄のリゾート用地投資をからめた相続税節税はおすすめです。記事中でも解説しています。
沖縄の不動産投資の魅力とリスクのバランス
最近の地下工事や地下調査でも沖縄県の土地価格は上昇を続けています。地価公示や地価調査は、毎年決まった時期に実施され、土地の価格を公的に発表しています。
那覇市松尾の公示価格の推移
地価公示と地価調査
| 地 価 公 示 | 地 価 調 査 | |
| 価格の判定基準日 | 1月1日 | 7月1日 |
| 実施主体 | 国土交通省 | 都道府県知事 |
| 価格の名称 | 公示価格 | 標準価格 |
しかし、沖縄には独特の事情・背景が存在し、これらを理解せずに投資を進めると失敗のリスクが高まります。
沖縄の不動産投資の状況を４つのパターンに分けて解説します。
収益不動産への投資
沖縄県内でのアパートや貸家の入居率は全国的に高く、空室率が低い特徴があります。ただし、沖縄のアパート投資や賃貸不動産投資では物件価格が高く、それに対して家賃設定が低いというマイナスの側面も存在します。
空室が少ないため手堅い投資といえますが、利回りが低いため、大きな利益が出にくい傾向もあります。
また、エリアにより空室率に違いがあり、地域ごとの傾向を調べる必要もあります。
アパート空室率・収益性に地域差｜沖縄タイムス
キャピタルゲインを狙った投資
不動産価格が上昇し続ける沖縄県では、土地や建物を購入し、再販することで売却益を得る投資方法も考えられます。
しかし、どの物件が再販可能かを見分ける知識が必要になります。また、信頼性のある不動産業者を見つけて、第三者的な意見を求める必要もあります。
この点、以外とねらい目なのが「沖縄にマイホームを買って住んでしまい、数年後に売却する」というプラン。「居住用財産の3000万円特別控除」も利用でき、譲渡所得税についても有利です。
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タワマン節税よりも効果的なリゾート用地投資節税
相続税対策を考えている人には、かなり気になる投資法もあります。
沖縄の、特に地方部のリゾート用地は、実売価格に比べて固定資産税や相続税の評価額が非常に低いという特徴があります。
たとえば上記写真のビーチ付近で、約5,000万円で成約した土地があります。しかし、この土地の固定資産税評価額は、22,620円でした。
この差を利用すれば、ほとんど課税されず、しかし実際の資産価値は大きな土地を保有することも可能になります。
| 資産価値 | 約5,000万円 |
| 課税評価額 | 約２万円 |
ただし「本当に実勢価格が高く付けられるのか？」という判断には、エリアに精通し、法令上の制限にも精通した不動産業者のアドバイスが必要です。
おすすめするとしたら、筆者が退任後にも引き続きリゾート系の物件を多く扱っている、沖縄かりゆし不動産があげられます。
沖縄かりゆし不動産｜公式サイト
沖縄でのプライベートビーチの買い方については、以下の記事で紹介しています。
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上記の課税標準額は固定資産税にかかる数字であり、相続税の評価額とは異なります。しかし、大幅に異なるとは考えづらく、わずかな誤差があったとしても相続税の節税効果が大きい点に相違はありません。
インバウンドを狙った民泊などへの投資
一時期、コロナウイルスのパンデミックの影響でインバウンドが減少し、民泊やホテル運営は困難な状況が続きました。
最近では持ち直してきていますが、詳細を調べておかないと思わぬ落とし穴もあります。
最近ではBooking.comの不払い問題がクローズアップされていますが、日本支社とはいえ外国企業と取引するリスクは感じますし、顧客もほぼ外国人です。
経験上トラブルは必ず発生しますので、その手間やリスクと引き換えに、一般の賃貸不動産投資よりもリターンが大きいと考えるのが妥当です。
軍用地投資
沖縄特有の不動産投資として、地元の人々が行っている軍用地への投資も広く知られており、リスクが低いとされています。ただし、低リスクである反面、最近では利回りが非常に低くなっています。
少し詳しく解説すると、沖縄には依然として米軍基地が多数存在し、返還の見込みが薄いという事情があります。
軍用地の地主には、国から借地料が支払われますが、この価格が毎年１％ずつ上昇します。そのほか、以下のような特徴があります。
- 銀行の担保評価が高い
- 基地内に立ち入れないため完全に書類のみの公簿売買
こういった点が人気を呼び、軍用地は高値で取引される傾向にあります。
しかし高くなりすぎて利回りがつかない点と、軍用地に詳しい不動産業者でないと不安な点などがデメリットです。
米軍人軍属向け賃貸も熱い
ピークを過ぎた感はありますが、沖縄における米軍人・軍属向け賃貸住宅の収益性は高く、昔から県内投資家がこぞって参入してきたジャンルです。家賃は安くても15万円以上で、階級が高い軍人等になると30万円以上はふつうです。非常に儲かるジャンルだったこともあり、米軍人・軍属専門の不動産業者も複数あります。
沖縄での不動産投資に関連する失敗例
筆者が目にした不動産投資の失敗例では、知識不足や現地調査不足が原因とされる事例が多く見受けられます。
民泊施設は稼働率が低い点に注意が必要
内地のドクターが民泊施設を購入し、失敗したケースが印象的です。独自の調査をされることなく、地元不動産業者が説明した稼働率を信じてしまった結果、事業計画が破綻しました。
沖縄県内での民泊施設の稼働率は低く、よくても30％程度で見ておくのが安全ですが、このドクターは70％で計画してしまったことが敗因でした。
稼働率は自ら調査し、計画を立てる必要があります。その結果、計画が成立しないようなら、いさぎよく物件の購入を断念するのが正解でしょう。
観光庁の調査（令和５年２月）でも、沖縄県の簡易宿所（民泊施設はこの分類）の稼働率は24.0％です。
簡易宿所の稼働率は、ビジネスホテルやリゾートホテルとはまったく違った数字なので、そこを混同している不動産業者には注意が必要です。
まとめ
この記事で紹介したように、エリアにもよりますが、沖縄県内の地価は上昇を続けています。不動産投資についても幾通りかのパターンが考えられます。
- 空室率が低い賃貸アパート経営
- 土地に投資して売却益を得る（キャピタルゲイン）
- 相続税節税を狙ったリゾート用地投資
- 軍用地投資
いずれも、内地とは違う沖縄独特の背景・事情があり、沖縄での不動産投資は独特のメリットもあります。
反面、アパートの家賃が低く収益性を上げにくい点や、キャピタルゲインを得られる土地探しには専門知識が必要な点など、難しさもあります。
内地とは事情が違っている面が多いため、できるだけ自分自身で物件調査を行うことが前提といえるでしょう。
その上で、信頼できる不動産業者と相談をしながら、どの物件に投資するかを絞り込んでいってください。
おすすめの業者を１つだけあげるとすれば、沖縄かりゆし不動産がよいと思います。
沖縄かりゆし不動産｜公式サイト
