専属専任媒介にすべきか検討しているなら、やめておきましょう。論理的に考えて、ユーザーにとっては何のメリットもありません。
専属専任媒介とは
不動産の媒介契約における「専属専任媒介契約」は、売主が特定の不動産会社1社のみに仲介を依頼し、自己発見した買主とも直接契約できず、必ずその不動産会社を通じて取引を行う契約形態です。
普通の不動産売買で、こんなきゅうくつな契約が必要でしょうか？ どう考えても必要ありません。
専属専任媒介は、特殊なケースで必要になる契約類型です。
この記事では、専属専任媒介を含む媒介契約の類型を踏まえた上で、なぜ専属専任媒介を選ぶべきでないのかを、しっかりと説明していきます。
不動産を売却する前に、ぜひ読んでみてください。また、悪徳業者を避けるために以下の記事もおすすめします。
媒介契約の基礎知識
媒介契約には大きく分けて3つの類型があります。よりよい媒介契約を選ぶために、面倒でもまずは概要を把握しておいてください。
違いは主に「複数の会社に仲介依頼できるか」と「レインズ登録」および「業務報告書」の３点です。
媒介契約とは「仲介を依頼する契約」のこと
媒介契約とは、不動産の売却を希望する方（売主）が、不動産会社に買主探しや契約手続きなどのサポートを依頼する際に結ぶ契約です。
| 目的 | 不動産会社に買主探しや契約手続きのサポートを依頼する |
| 契約の当事者 | 売主と不動産会社 |
| 契約の種類 | 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約 |
| 契約期間 | 一般媒介契約は定めなし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は最長3ヶ月 |
| 仲介手数料 | 売買契約成立時に発生（成功報酬）上限額は法律で定められている |
媒介契約の３つの類型
不動産の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。これらは不動産の売却を不動産会社に依頼する際の契約形態で、それぞれ特徴や制約が異なります。
媒介契約の類型
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 依頼可能な不動産会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引（売主自身で買主を見つけた場合の直接取引） | 可能 | 可能 | 不可（必ず契約した不動産会社を通す必要あり） |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | なし（しかし一般的には登録する） | 契約締結日から7日以内に登録義務あり | 契約締結日から5日以内に登録義務あり |
| 不動産会社からの業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法律上の制限なし（一般的には3ヶ月が多い） | 最長3か月 | 最長3か月 |
よくいわれるのは「一般媒介契約だと複数の不動産会社に仲介を依頼できるが、不動産屋のやる気が出ない」という話です。
ただ、その程度でやる気が出たり出なかったりする不動産屋に売却を任せる価値はありません。
そういう雑な議論ではなく、もう少し理屈で考えていくと、選ぶべき媒介契約類型が見えてきます。
筆者は、「売れ筋物件なら一般媒介でよい」と考えます。どの不動産会社も「これはウチで売りたい」と考えて、頑張ってくれるはずです。
一方で、境界が不明だったり、隣の塀が越境しているなど「問題のある物件は専任媒介がよい」と考えます。どこか１社に責任を持って問題を解決してもらい、売却を成功させる必要があるからです。
一般媒介を活用する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
なぜ専属専任媒介契約はおすすめしないのか？
結論からいうと専任媒介で十分だから専属専任媒介は必要ないのです。
専属専任媒介のメリットといわれるものに、実質的な利点はありません。この章で詳しく見ていきましょう。
専属専任媒介契約の仕組み
専属専任媒介契約は、不動産売却において、売主が1社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ方法です。この契約形態では、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできません。また、売主と不動産会社の双方に、以下のような縛りがあります。
専属専任媒介のポイント
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 複数社への依頼 | 不可（1社のみ） |
| 自己発見取引 | 不可 |
| レインズ登録 | 義務（5営業日以内） |
| 業務報告 | 義務（1週間に1回以上） |
| メリット | 不動産会社が積極的に売却活動を行う可能性が高いといわれる |
| デメリット | 制約が最も多く、自分で買主を見つけた場合でも仲介手数料を支払う必要あり |
一見すると、売主と不動産会社の双方にとって縛りが多い形態に見えます。しかし、よくよく考えてみると、売主のみが縛られていることがわかります。
不動産会社には、媒介契約後すぐにレインズ登録を行い、頻繁に業務報告を行う義務が課されます。しかし、良心的な不動産会社であれば、一般媒介契約であっても遅滞なくレインズに登録し、業務報告を送付します。
実は、たいした縛りではないのです。
一方で、売主には重大な縛りがあります。冷静に考えると、すごく損をしている契約形態なのです。
専属専任媒介契約の「メリットといわれるもの」
「専属専任媒介契約だと、不動産会社は積極的に販売活動を行ってくれる」とよくいわれます。でもそれはほとんどウソです。
専任媒介でも十分に不動産屋にはメリットがあるからです。
「専任媒介より、専属専任媒介を結んでくれた方が、当社は積極的に頑張ります」という身勝手な不動産会社があったら、むしろお断りすべきでしょう。
筆者は約10年にわたって不動産会社を経営しましたが、一度も専属専任媒介を勧めたことはありません。なぜなら、専任媒介で十分だからです。
専属専任媒介契約のデメリット
専属専任媒介契約には、売主にとって看過できないデメリットがあります。
最も大きなデメリットは、自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約しなければならず、仲介手数料の支払い義務が発生することです。
親戚や知人が「あなたの家を買いたい」と言ってくれても、仲介手数料を払わないといけないというのは、大きなデメリットといえるでしょう。
また、このようにメリットのない契約を押しつけてくる不動産会社であれば、物件を囲い込まれる心配もあります。
| デメリット | 詳細 |
|---|---|
| 自己発見取引の制限 | 自分で買主を見つけても、不動産会社を通して契約し、仲介手数料を支払う必要がある |
| 囲い込みのリスク | 不動産会社が、他の不動産会社からの問い合わせを遮断し、自社で買主を見つけようとする可能性がある |
自分で買主を見つけられる可能性がある場合は、専属専任媒介契約は避けるべきです。また、不動産の囲い込みについては、以下の記事で解説しています。
自己発見取引と仲介手数料
自己発見取引とは、売主が自ら買主を見つけることです。
専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約し、仲介手数料を支払う義務が発生します。
これは、売主にとって不合理な条件といえるでしょう。
| 媒介契約の種類 | 自己発見取引 | 仲介手数料 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 可能 | 買主を不動産会社経由で見つけた場合のみ発生 |
| 専任媒介契約 | 可能 | 買主を不動産会社経由で見つけた場合のみ発生 |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 買主を自分で見つけた場合でも必ず発生 |
例えば、売買価格が4,000万円のマンションの場合、仲介手数料の上限は138万6,000円（税込）にもなります。
自分で買主を見つけたにも関わらず、この金額を支払わされるのはいかがなものかと思います。
業務報告の頻度はむしろ売主の負担になる
専属専任媒介契約では、不動産会社は売主に対し、1週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務があります。
しかし、例えば土地の売却であれば、ある程度都市部であっても１年か２年程度の期間がかかる事はごく一般的です。
その間毎週業務報告書を受け取ったとしても何か意味があるとは思えません。
また毎週業務報告書に書くような内容があるとも思えません。従って、その報告書を受け取ること自体が無駄といえます。
その業務報告書が真実なのか？ 担保する仕組みもない
さらにいえば、宅地建物取引業法の業務報告書の部分はザル法で、細かい規定がありません。内容を担保する仕組みはゼロです。
そのため、適当に架空の内覧状況を書いている業者もいます。それを「エア内覧」と呼ぶ業者もいます。
業務報告書が真実とは限らない点を勘案すると「専属専任媒介は本当に必要ない」といえるでしょう。
宅建業法第34条の２
業務報告書については、宅地建物取引業法第34条の２に規定されています。条文は「専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。」となっており、細かいことは何も規定されていません。
不動産会社による囲い込みリスク
囲い込みとは、不動産会社が、売主と買主双方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社からの問い合わせを意図的に遮断することです。
こまで見たきたように、専属専任媒介はユーザにとってあまりメリットがありませんが、そのようにメリットのない媒介契約類型を勧めてくる会社であれば、囲い込み行為の心配もあります。
不動産の「囲い込み」とは、自社で買主を見つけて仲介手数料を取ることにこだわるあまり、他社に情報を流さない行為のことです。囲い込みが行われると、売却機会が減少し、売却価格が下がる可能性があります。
詳しくは以下の記事を参照してください。
専属専任媒介が必要なのは特殊な取引
専属専任媒介契約が本当に必要になるのは、ごく限られた状況に限られます。それは、自己発見取引を放棄してでも不動産会社に積極的な売却活動をしてもらいたい場合や、毎週の業務報告を受け取ることに価値がある場合です。
例えば、企業が所有する数億円規模の都心の収益物件を売却するケースが考えられます。こうした人気の高いエリアの物件は、多くの問い合わせが予想されます。そのため、一般媒介では複数の業者からの問い合わせが殺到し、対応が煩雑になることがあります。こうした状況を避けるために、特定の不動産会社に売却を一任しつつ、定期的に状況をモニターするなら意味があります。
一方、個人がマイホームや使わない土地を売却する場合、専属専任媒介を選ぶメリットはほとんどありません。
一般媒介や専任媒介でも十分に効果的な売却が可能であり、専属専任媒介のような制約の多い契約を選ぶ理由は特にないからです。
結論として、専属専任媒介契約は、企業間取引のような特定のケースにおいてのみ有効であり、一般的な不動産売却には必要ないといえます。
しかし現実には、多くの一般売主が専属専任媒介を選んでいるのが現状です。
不動産売却の流れと媒介契約の役割
不動産の媒介契約とは、不動産の売買や賃貸を希望する依頼者（売主・貸主・買主・借主）が、不動産業者（宅地建物取引業者）に仲介業務を依頼する際に締結する契約のことを指します。
また、この契約に基づき、宅建業者に対して報酬（仲介手数料）を支払うことになります。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により以下のように定められています。
売買の場合の仲介手数料の上限額
- 取引額が200万円以下の部分：取引額の5%
- 取引額が200万円を超え400万円以下の部分：取引額の4%
- 取引額が400万円を超える部分：取引額の3%
不動産の仲介手数料について、詳しくは筆者が寄稿した以下の記事で解説しています。
成約価格によりますが、不動産の仲介手数料は高額になる場合もあります。慎重に検討し、売買契約を結ぶようにしてください。
媒介契約締結時の注意点
媒介契約書は、多くの場合、国土交通省が定める標準媒介契約約款を基に作成されていますが、不動産会社によって異なる点もあります。
契約内容について疑問点がある場合は、不動産会社に質問し、納得のいくまで説明を受けてください。
媒介契約の標準契約約款｜国土交通省
上記の標準契約約款や、それを元に作られた宅建協会などの書式を利用している場合はある程度安心ですが、業者独自の書式を使用している場合、ユーザーに不利な条項が書かれていないか注意してください。
不動産売却を成功させるノウハウ
不動産売却を成功させるには、目的を明確にし、現実的なスケジュールを立てることが重要です。売却の目的（早期売却・高値売却・買い替えなど）に応じて戦略を考えましょう。
また、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です
この章では、媒介契約類型以外の基礎知識を解説します。媒介契約の選び方とも関連する内容なので、ぜひ押さえておいてください。
不動産売却の基本的な流れを理解する
媒介契約を締結すると、不動産会社は営業活動をスタートします。買いたい人が見つかったら契約するのですが、ここから少しややこしい手順になります。
まず、契約締結時点では、代金全額を支払うわけではありません。契約時には手付金を受け取ります。この手付金は解約手付と呼ばれるもので、一定の時期まで、手付を放棄すれば契約を解除できます（買主は手付を倍返しすれば契約解除できる）。
その後、買主は銀行に住宅ローンの本申し込みをするなど契約の準備を進めます。売主側も物件引き渡しに必要な準備を行い、お互いにスケジュールを合わせて「残金決済」を行います。
残金決済時には売買代金の全額を受け取り、不動産を買主に引き渡します。この時必要な各種書類については、不動産会社から案内されます。確実に用意するようにしてください。
適切な売出価格を設定する
通常、売出価格は相場の範囲内におさまる、適切な水準に設定すべきです。価格が相場の範囲を超えて高すぎると、長期間売れ残ってしまいます。
業界ではそういった物件を「晒し物件」と呼ぶことがあります。
一度晒し物件になると、悪いイメージがついてしまい、敬遠される傾向もあります。何の問題もない物件であっても「どこか欠陥があるのでは」と思われたり、「売主ががめついのではないか」と思われたり、いいことがありません。
もちろん、突き抜けた個性をもつ物件のオーナーが、信念を持って高値で売り続けるのはいいと思います。筆者の顧客でも、市の文化財への指定が検討されている「トイレ」がある珍しい物件を、超強気の価格で売り切った方がいます。
その物件は、筆者が３年かけて売り切りました。
そういう特殊例でなければ、相場の範囲内で売り出すべきだと考えます。
売り急がず正しいスケジュール感で売却する
不動産の売却期間は、物件の種類や立地条件、価格設定などによって大きく異なります。
マンションの場合、売却までの平均期間は比較的短く、約3ヶ月程度とされています。 また、別の調査では、査定から成約までの期間が平均7～8か月と報告されています。都市部では、うまくいけば３か月程度、地方では半年強かかると考えておくといいでしょう。
一戸建ての場合、売却までの平均期間は約６か月程度とされています。 一方、査定から成約までの期間が平均８〜９か月とする調査もあります。都市部で半年以上、地方では１年見込んでおくといいでしょう。
土地の場合、売却までの期間はさらに長くなる傾向があり、査定から成約までの期間が平均11～12か月という調査があります。あくまでも平均１年程度ということで、実際には２年以上かかるケースも珍しくありません。
これらは目安に過ぎず、エリアや物件の状況によって大きく異なってきます。
いずれにせよ、不動産は流動性が低い資産ですから、売却して現金化するのには時間がかかります。すぐに結果がでなくても、焦らずじっくり売り切ってください。
参考文献
不動産売買における期間について｜すまいステップ
「土地の売却にかかった期間」ランキングTOP5｜イクラ不動産
「売却理由」や「売却完了期間」などアンケート結果｜すまいステップ
よくある質問（FAQ）
この章では、専属専任媒介についてのよくある質問に答える形式で、基礎的な内容のおさらいをしておきます。
専属専任媒介契約の期間はどのくらいですか？
専属専任媒介契約の期間は、最長で３か月と定められています。更新も可能ですが、宅地建物取引業法は自動更新を禁じています。従って、専属専任媒介を結んでも、３か月たてば他の不動産会社に変更することができます。
自分で買主を見つけた場合でも、仲介手数料は必要ですか？
専属専任媒介契約では自身で買主様を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約を結ぶ必要があります。その際、仲介手数料が発生します。
専属専任媒介契約を結ぶメリットはありますか？
ユーザーにはありません。一方、不動産業者は、成約さえすれば絶対に仲介手数料が入るというメリットがあります。
レインズへの登録は必ず行われますか？
専属専任媒介契約では、不動産会社は、契約締結日の翌日から5営業日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。
専属専任媒介契約は途中で解約できますか？
はい、専属専任媒介契約は、期間中でも解約できます。ただし、不動産会社によっては、それまでにかかった費用を請求してくる場合があります。契約期間が満了する３か月間待てば、費用を請求される心配はありません。なお、専属専任媒介契約の契約期間を３か月超とする契約は宅建業法違反であり、処分対象となります。
まとめ「一般媒介か専任媒介かの選び方」
専属専任媒介契約は１つの不動産会社にだけ売却を依頼する契約ですが、売主にとっては制約が多く、実質的なメリットがありません。
それでも専属専任媒介を推してくる業者は信用できません。媒介契約そのものを見直し、別の業者を検討してみましょう。
そして、残る「一般媒介」と「専任媒介」をうまく使い分けるのが、不動産売却成功の秘訣といえるでしょう。
もし売りたい物件が都市部にあり、駅からも近く、人気も高い一戸建てやマンションであれば「一般媒介」で十分です。どの不動産屋もその物件を「ウチで売りたい！」と思いますから、一般媒介契約であっても頑張ってくれます。
一方、売りたい物件が「何か売れにくい問題」を抱えている場合は「専任媒介」にしておきましょう。専任であれば、１つの業者に責任をもって売ってもらう形になります。
隣地との境界に問題があったり、建物に瑕疵があったり、前面道路が私道で掘削許可がないといった場合にも、専任の業者が責任を持って対応してくれるはずです。
もし専任媒介なのに頼りない場合は、以下の記事などを参照して、信頼性の高い会社を探してみてください
