不動産一括査定サイトは、デメリットを正しく理解して対策すれば、不動産売却を効率化してくれる便利なツールです。
ただし、以下のようなデメリットがあります。それを理解せずに漫然と利用するのは危険ですから、実情を知った上で、正しく対策してください。
代表的なデメリット
| デメリット | 具体的には？ |
|---|---|
| しつこい営業電話 | 何の対策もしないと、しつこく連絡してくる可能性あり |
| 査定額が信用できない | 特に高い査定額は「釣り査定」の可能性あり。実際に試してみると査定の根拠が薄く信頼性は低い |
| やりとりが面倒 | 確かに複数社とのやりとりが面倒ですが、不動産売却成功のためには必要な手間 |
| 個人情報漏洩 | 一括査定サイトの運営会社は信頼性が高いが、情報を受け取った不動産会社の対応は不明。個人情報保護は心配 |
筆者は、「しつこい電話」や「やりとりの手間」は大きな問題ではないと考えています。それよりも、「釣り査定」にまどわされて不動産売却に失敗することが心配です。
筆者は不動産会社社長として約10年間、不動産一括査定を利用してきました。不動産会社の立場で見た「不動産一括査定の裏側」を知っています。
そして、不動産会社を譲渡した後、実際に不動産一括査定サイトを使って事務所などを売却しました。ユーザーの立場でも使ってみて「ここがデメリットだ」と再確認できました。
この記事では、不動産会社はなぜしつこく営業するのか？ そしてその対策は？ といった業界経験者にしかわからない、具体的なノウハウを提供しています。
ぜひ最後までおつきあいください。
この記事はアップライト合同会社の立石秀彦が制作しています。不動産会社を約10年経営した経験と、建築専門学校で宅建士試験コースの講師として教鞭を執った経験などを生かして、役立つ記事を目指しています。
元社長が暴露する不動産一括査定７つのデメリットとその裏側
不動産一括査定は、家にいながら複数の会社の金額を比べられる便利なサービスです。しかし、しくみを知らないと困ることもあります。
たとえば、営業の電話が何度も来る、高すぎる「釣り査定」がにまどわされる、個人情報が複数社に送られる……などなど。また、運営会社は情報を転送するだけなので、仲介の流れや契約の注意点は基本的に教えてくれません。
私は不動産会社の社長として約10年、一括査定の「裏側」を見てきました。売主として実際に使った経験もあります。
その体験にもとづき、これから「7つのデメリット」がなぜ起きるのかと、どう対策すればいいかを、やさしく、具体的にお伝えします。まずは、デメリットとその仕組みから見ていきましょう。
デメリット１：鳴り止まない！？しつこい営業電話の理由
運がよければしつこい電話はありませんが、運が悪ければ圧の強い、しつこい営業にあう可能性があります。その理由もはっきりしています。
不動産一括査定は、不動産会社がお金を払っています。そのため、ユーザーは無料で利用できるのですが、けっこうな大金が動いている点に注意が必要です。
各不動産会社は、情報1件につき約1万5000円（バラツキあり）というお金を支払っているので、それを取り返す必要があります。その結果、会社によってはしつこい営業をしてしまうことになります。
コストを回収するために、不動産会社も必死です。
そこで、次のような対策をとってください。
- あいまいに断らずハッキリとルールを伝える
- けんか腰ではなくていねいにお断りする
まず、次のようなルールを決めてしまい、それを不動産会社に伝えてください。
ルール化しよう
- 最初の電話以外はメールでのやりとりとすること
- 机上査定の査定書及び売却提案を見て、お願いしたいと思った会社にこちらから連絡すること
- 書面での提案内容がよかった会社２社に訪問査定を依頼すること
- そのうちの１社または２社に仲介をお願いすること
このように、ていねいかつキッパリと伝えておけば、しつこい営業電話は激減します。「このお客はバカじゃないから、しつこくするだけではダメだぞ」とわかりますから、まじめに売却提案を書いてくれるはずです。
売却提案の内容がダメな会社は、ていねいにお断りしてください。「他社さまに決めましたので、今後はご連絡しないようお願いします」と伝えればＯＫです。
デメリット２：査定額が信用できないたった１つの理由
不動産一括査定では、不動産会社間の競争が激しく「他社を出し抜かないと仲介をもらえない」と考える業者もいます。
そこで「他社よりちょっと高めの査定書を出してユーザーを喜ばせて、仲介契約を獲得しよう」と考える不動産会社が現れました。
それをたくさんの会社がマネているうちに、査定額がどんどん高くなっています。
最近では「不動産一括査定の客なら、相場の1.5倍の査定書を出しておく」というむちゃくちゃなルールを制定している会社もあります。
筆者の経験では、相場の２倍の査定額を出してきた会社もありました。
こういった「実際より高い査定」を「釣り査定」と呼びます。釣り査定でお客を釣り上げたら、物件をしばらく寝かせます。そして「時期が悪かった」「近隣に優良物件がたくさん売り出されてかすんでしまった」などの理由を付けて値下げをさせます。
最終的に、相場の価格まで値下げさせてから成約を狙います。
このような「釣り査定」に引っかからないためには、そのエリアでの不動産の相場を知っておくことが必要です。最低限、路線価（相続税路線価または固定資産税路線価）を見ておいてください。
より詳しい相場のつかみ方は、以下の記事で解説しています。
デメリット３：個人情報は「見知らぬ不動産屋６社に送られる」
不動産一括査定サイトの運営会社は大企業がほとんど。Ｐマークなどを取得して、個人情報管理体制をアピールしていますから、一見「個人情報を預けても安心だ」と思いがちです。
しかし、あなたが入力した個人情報は最大６社（サイトによっては10社）の不動産会社に送信されるのです。
それぞれの不動産会社が個人情報を適切に扱うかどうかはわかりません。悪用しないかどうかもわかりません。
その点を考えると、不動産一括査定サイトに入力する情報は最小限にしておくべきでしょう。コンタクトしてきた不動産会社のなかから信用できそうな２社程度に詳しい情報を渡すようにしてください。
なお、信頼できる地元不動産屋の探し方については、以下の記事で解説しています。
デメリット４：大手不動産会社は一括査定に登録していない
三井不動産リアルティ（三井のリハウス）や、三菱地所などの超大手不動産会社は、不動産一括査定サイトに登録していません。
したがって、普通の不動産一括査定サイトを利用しても大手不動産会社の査定を受ける事ができません。
実は、不動産価格査定の精度については、大手不動産会社に軍配があがります。大手は「価格乖離率」つまり、査定額と成約額の差が小さく「正確な査定額を出している」ということがわかっています。
特に査定が正確なのは三井不動産リアルティです。
三井のリハウス
｜公式サイト
上記の公式サイトでも、三井不動産リアルティは「正確な価格査定」を大きく打ち出しています。イエウールやリビンマッチなどの有名どころであっても、残念ながら普通の不動産一括査定サイトでは、三井不動産リアルティのような超大手には査定依頼ができない点がデメリットでしょう。
デメリット５：エリアによって対応不可の可能性がある
全国の不動産会社は約13万社。そのうちの2000～4000社程度が不動産一括査定サイトに登録しています。
つまり、不動産一括査定サイトに登録している不動産会社は、全体のわずか2.9％に過ぎません。
そのため、少し田舎にいくと「査定依頼をしてみたが対応可能な不動産会社が１社もない」ということは十分あり得ます。
その場合は複数の不動産一括査定サイトを利用して、少なくとも３～４社にアプローチする必要があります。もし「複数の査定サイトを利用したい」という場合は、以下の記事を参照してみてください。
デメリット６：何度も同じやりとりをするのはかなり面倒
複数の不動産会社にコンタクトが取れるという意味で、不動産一括査定サイトは便利なサービスです。
しかし、裏を返せば複数の不動産会社に対して、同じ内容を何度も説明する必要があるわけです。しかも不動産会社は玉石混淆ですから、中には時間をかけて対応するのがもったいないケースもあります。
そこで、１社目の不動産会社とやりとりした内容を箇条書きの文書などにまとめておき、２社目からはそれをメールで送付することをおすすめします。電話でコンタクトが来ても「資料をメールで送りたいので、メールにしてください」といえばＯＫです。
メールであれば、追加で送りたい資料が出てきた場合でも、全社に一斉送信ができて便利です。
こういった工夫をしておかないと「不動産一括査定サイトを利用しなければよかった」と、後悔することにつながります。
デメリット７：不動産仲介の仕組みなどはだれも教えてくれない
あまり話題にする人がいませんが、これも大きなデメリットです。
不動産一括査定サイトは単に情報を転送するだけで、不動産仲介の仕組みなどをまったく教えてくれません。疑問があっても対応してくれません。
そのため、以下のような問題を自己解決する必要があります。
- 媒介（仲介）契約は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれがいいか？
- 媒介契約書のどこに注意して読めばいいか？
- 売買契約締結時に契約書のどこを確認すればいいか？
- 不動産の重要事項説明書は売主も確認すべきか？ またその理由は？
すべて重要な問題ですが、ほとんどの不動産一括査定サイトは教えてくれませんし、聞いても答えてくれません。また、答える知識もありません。
あえて実名をあげるとすれば、AI査定で有名なHowMaであれば、不動産関連の質問に答えてくれますし、記事やメルマガで必要な知識を伝えてくれます。また、取材したときの感触では、イエカレというサービスを運営するイクスさんが親切な対応でした。
イエカレ｜公式サイト
HowMaとは？AI査定で不動産価格がわかる「10万人が選んだ」サービス｜トーマ不動産マガジン
なお、媒介契約については以下の記事で詳しく説明しています。ぜひご参照ください。
プロが教える！５つの「デメリット回避法」で一括査定を賢く利用
不動産一括査定のデメリットは、正しい知識を持つことで、多くの部分を回避できます。
ここでは、元不動産会社社長である筆者が、誰でも簡単に実践できる5つの対策をご紹介します。この方法を知っているだけでも、安心して一括査定サービスを利用できるようになりますよ。
対策１：しつこい電話を撃退する相談先はここ！
もし、はっきりと「電話は不要です」と伝えているにもかかわらず、何度も電話をかけてくるような悪質な不動産会社に出会ってしまったら…。
そんな「万が一」の場合に備えて、公的な相談窓口があります。
具体的には、国土交通省の地方整備局や、対象不動産が所在する都道府県の「宅地建物取引業の担当課」が相談先。こういった窓口は、不動産取引のルールを守らない会社を取り締まる役割を持っています。
宅地建物取引業免許（知事免許）に関する窓口一覧｜国土交通省
もちろん、ほとんどの不動産会社は法令に違反するほどしつこい営業を行いませんが、万が一の相談窓口として覚えておくといいでしょう。
対策２：大手不動産会社のみに査定依頼できるタクシエを利用
「そうは言っても、よく知らない会社から連絡が来るのは不安…」と感じるのも無理はありません。
不動産会社は全国に約14万社もあり、その大半は従業員５人以下の中小・零細企業。会ってみるまでどんな会社かわかりません。
「できれば大手企業限定でお願いしたい」という場合は、大手不動産会社だけが参加する不動産一括査定サイトを利用するのもひとつの方法です。
三菱地所グループが運営する「タクシエ（TAQASIE）」というサービスは、誰もが知っているような大手不動産会社しか登録していません。
大手企業は、会社の評判や信用を大切にしていますし、コンプライアンスについては遵守する傾向があります。そのため、無理な営業をしないように社員教育が徹底されている場合が多く、安心して相談できるのが特徴です。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
「小さな会社とも比較したい」という方には向きませんが、「とにかく安心して相談できる会社とだけ話を進めたい」という方にとっては、最適なサービスといえるでしょう。
なお、タクシエについて詳しくは以下の記事で解説しています。
対策３：釣り査定を封じる魔法のコトバ「買取同時査定」
不動産の査定額が信じられないのは「査定を出した業者が買い取るわけではない」からです。責任感のない不動産会社であれば「適当に高めに出そうか」と言えてしまう点が問題です。
そこで、査定時に「買取同時査定でお願いします」と書き添えてください。サイトによっては買取同時査定を前提としているケースもあります。
買取の場合は「市場価格の７掛け程度」といわれていますから、買い取りの査定額を見て、その価格を0.7で割ると「その不動産会社が考えている相場の価格」がはっきりします。
買取査定額 ÷ 0.7 ＝ 相場の価格
ということです。
「釣り査定」を出そうとしている不動産会社としては、買取査定額を出してしまうと、本音の査定額がわかってしまいます。
そのため釣り査定を封じられてしまい、本当の査定額を出さざるを得なくなります。
ぜひ試してみてください。
なお、大手不動産会社の中でも「正確な価格査定」に定評があるのは三井不動産リアルティ（三井のリハウス）です。以下の公式サイトでも「正確な価格査定」を大きく打ち出していますが、そういった会社は他に見当たりません。
三井のリハウス
｜公式サイト
「釣り査定が心配だ」という人は、三井のリハウスの査定書も取り寄せておくといいでしょう。三井の査定書は基準として使えますから、他の不動産会社の査定と比較する時の大きな安心材料になります。
三井のリハウスについて、詳しくは以下の記事で解説しています。
買取査定が「相場の7掛け」というのは一般論であり、実際には半額以下を提示する会社もあります。逆に条件が非常によい場合は、８掛け程度の査定額が出るケースもあります。そこで、買取査定の査定額については、ある程度柔軟に判断するようにしてください。
対策４：机上査定を見て絞り込み「訪問査定」は２社程度に絞る
一括査定を利用すると、たくさんの会社から連絡が来ることがあります。そのすべてとやり取りをするのは、時間も手間もかかり、とても大変です。そこでおすすめなのが、査定を「２段階」に分ける方法です。
ステップ１：まずは「机上査定」でふるいにかける
はじめに、物件の住所や広さなどのデータだけで査定してもらう「机上査定」を、４社〜６社に依頼します。これならメールだけで結果が届くので、負担感なく対応できます。
ステップ２：「訪問査定」は本命の２〜３社に絞る
机上査定の内容や、各社のメールの丁寧さなどを見比べて、「この会社は良さそうだな」と思える会社を2〜3社だけ選びます。そして、その会社にだけ、実際に物件を見てもらう「訪問査定」を依頼してください。
この方法なら、たくさんの会社と何度もやり取りする手間が省けますし、訪問査定の後にお断りの連絡を入れる心理的な負担も軽くなります。効率よく、賢く不動産会社を選びましょう。
なお、この記事でも触れていますが「査定書は金額だけで見たらダメ」です。不動産一括査定の価格が不正確な現状について、以下の記事で触れていますので、ぜひ確認してみてください。
対策５：不動産会社の信頼性をチェックする国交省のデータベース
「査定を依頼しようとしている会社は、本当に信頼できる会社なのかな？」と不安に思ったら、国土交通省が公開しているデータベースで調べてみましょう。
これは、日本全国の不動産会社の情報をインターネット上で誰でも検索できるシステムです。
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム｜国土交通省
このサイトでは、会社名で検索するとその会社の免許番号や、代表者名、事務所所在地を確認することができます。もしこのサイトで該当する会社がない場合、無免許業者ということになりますので、絶対に仲介を依頼しないようにしてください。
ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者）｜国土交通省
このサイトでは、過去に行政指導などの処分を受けたことがないかなどを確認できます。ここに載っている会社は「ちょっと悪徳」というレベルではなく、法令に違反したことがある会社です。もし名前が載っている場合は、取引を避けるのがいいでしょう。
査定を依頼する前に、会社の名前で一度検索してみる習慣をつけるだけで、悪質な業者を避けることができ、より安心して取引を進めることができます。
Ｑ＆Ａ「不動産一括査定サイトに関するよくある質問と回答」
ここでは、不動産一括査定サイトについて、多くの方が疑問に思う点や不安に感じる点について、Q&A形式でわかりやすくお答えしていきます。
不動産一括査定は本当に最後まで無料で利用できる？
査定を依頼するだけであれば、最後まで完全に無料で利用できます。
なぜ無料なのかというと、一括査定サイトは、利用者である私たちからではなく、登録している不動産会社から「お客様の紹介料」という形で広告費を受け取って運営されているからです。
そのため、査定を何社に頼んでも、私たちがお金を請求されることは一切ありません。
ただし、注意点があります。それは、実際に不動産会社に家の売却をお願いし、無事に買い手が見つかって契約が成立した際には、その不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があるということです。これは一括査定を使っても使わなくても、不動産を売る際には必ず発生する費用です。
売る気がないけど査定だけしてほしい場合でも使える？
やめておきましょう。
不動産一括査定サイトは、不動産会社の集客ツールとして運営されています。そのために、不動産会社は情報１件あたりおよそ１万5000円程度の料金を支払っています。
多くの不動産一括査定サイトで、画面のどこかに「このサービスは不動産を売却したい人のためのものです」といった一文が書かれています。
そのため「まだ売るかどうか決めていないけど、とりあえず今の価値だけ知りたい」と、軽く考えて査定依頼をした場合、しつこい営業をされても文句は言えません。
家族やご近所に内緒で査定することはできる？
内緒で査定を進めることは可能です。不動産会社によりますが、プライバシーについては配慮してくれる会社が多く、あまり心配しなくてもいいでしょう。
不動産の場合「近所に知られたくない」というニーズは多く、各社とも、そういった要望には慣れているからです。
特に、データだけで査定額を出す「机上査定」であれば、担当者が家に来ることはありませんので、誰かに知られる心配はほとんどありません。
もし、より正確な金額を知るために「訪問査定」が必要になった場合でも、不動産会社に配慮をお願いすることができます。 例えば、申し込み時の備考欄に、
- 「連絡は平日の〇時以降に、個人の携帯電話へお願いします」
- 「訪問する際は、社名が入っていない普通の車で来てください」
などと希望を書いておけば、柔軟に対応してくれます。
査定額はその場ですぐにわかる？
その場ではわかりません。
また、査定の方法によって、結果がわかるまでの時間は異なります。
- 机上査定（データでの査定）の場合：早ければ数時間後〜翌営業日には、メールなどで査定結果が届きます。
- 訪問査定（実際に家を見る査定）の場合：担当者が家を訪問したその場で、大まかな査定額を教えてくれることもあります。しかし、その後、役所で法的な調査をしたり、周辺の最新の売買事例を詳しく分析したりするため、正式な「査定書」として詳しい金額が提示されるまでには、数日〜１週間ほど時間がかかるのが普通です。
少し時間がかかるのは、それだけ正確な価格を出すために、しっかりと調査してくれている証拠ともいえます。
なお、AI査定であればその場ですぐ価格を表示してくれます。ただ、AI査定は通常の査定とロジックが異なり、エリアによっては不正確な場合があります。
詳しくは以下の記事で解説していますので、気になる方はご参照ください。
HowMaとは？AI査定で不動産価格がわかる「10万人が選んだ」サービス｜トーマ不動産マガジン
まとめ「デメリットを回避する不動産一括査定の利用法」
不動産一括査定は、デメリットの仕組みを知り、正しい知識で対策すれば、後悔のない売却を実現する重要なツールになります。
初めての不動産売却では、何から手をつければいいのか、誰を信じればいいのか、不安はつきないことでしょう。特に「しつこい営業電話」に悩まされたり、相場より高く見せかける「釣り査定」で、大切な資産の価値を見誤ったりすることだけは避けたいものです。
この記事でお伝えしたように、不動産会社がなぜ必死に電話をかけてくるのか、なぜ実勢価格とかけ離れた査定額を提示するのか、その「裏側」を知ることが不安解消の第一歩です。
それでも不安だ、という場合はまず「コンプライアンスを重視する大手不動産会社に査定依頼をする」という方法をおすすめします。
大手の中でも、査定の正確さでは三井不動産リアルティ（三井のリハウス）の評価が高く、第一候補にあげられます。
三井のリハウス
｜公式サイト
上記の公式サイトを見てもわかるとおり、三井のリハウスは、業界でも珍しく「正確な価格査定」を大きく打ち出しています。
もし「大手不動産会社の価格査定を複数取り寄せたい」という場合は、三菱地所グループ会社が運営する「タクシエ（TAQSIE）」がいいでしょう。
TAQSIE（タクシエ）｜公式サイト
タクシエは三菱地所リアルエステートサービスが運営し、全国の大手不動産会社83社のみが登録されています。
しかもエース級社員のみ700人に絞っており、質の高い査定書・売却提案書を3社から送付してもらえます。
ただし、大手不動産会社はどうしても大都市圏にしか対応できません。地方で地元不動産会社を探す場合は、以下の記事を参照してみてください。