家を売る時にかかる手数料・諸費用をすべて解説。高額になる危険があるのは譲渡所得税

不動産を売却した時の手数料・諸費用の合計は、売買金額の約５％前後がめやすです（注１）。ただし売却益（儲け）がでた場合は、譲渡所得税が高額になりがちです。

仲介手数料	物件価格の３％＋６万円（＋税）
登記費用	数万円くらいが多い
収入印紙	１～２万円が多い
譲渡所得税	売却益が出たら「儲け」に対して２～４割
その他	場合によって測量費用や上物解体費用が発生

ざっくり上の表のようなイメージです。細かい内容は、この後くわしく見ていきましょう。

注１……購入時は売買金額の１割程度といわれます

家を売る時必要な「不動産仲介手数料」を深掘り

記事冒頭で不動産仲介業者に支払う仲介手数料の額は、売買金額の３％ + ６万円に消費税を加えたものと説明しました。ただし例外もあります

また、３％＋６万円というのは「速算法」といって簡単に答えを出すための計算式です。正確には、仲介手数料の上限額は、以下のように定められています。

売買代金	媒介報酬（仲介手数料）
200万円以下の部分	取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分	取引物件価格（税抜）×4％＋消費税
400万円を超える部分	取引物件価格（税抜）×3％＋消費税

仲介手数料（報酬）の額は宅地建物取引業法第46条に、「国土交通大臣の定めるところによる」と決められています。

それを受けて作られたのが「昭和45年建設省告示第1552号」です。この告示は改定を重ねながら現在も使われており、最終改定は令和元年10月１日。この時、400万円以下の宅地又は建物の取引について、売主から受け取ることができる仲介手数料の上限額が18万円＋消費税に改められました。

ポイント

400万円以下の物件は、低廉な土地・低廉な空き家等と分類され、売主からは一律18万円の報酬を受け取ることができるようになりました。

さらに詳しく説明すると、報酬＋調査費用相当額合わせて18万円＋消費税と定められています。

仲介手数料以外に必要な手数料・諸費用など

ここまでで、仲介業者に支払う仲介手数料は物件価格の３パーセント強ということがわかりました。しかし不動産の売買については、他にも必要な費用があります。それらをあわせて、手数料・諸費用の合計は物件価格の約５％～となります。

ほぼ必ず必要となる費用から先に説明しましょう。

登記費用と司法書士報酬を整理

一般的には、不動産の売買において、所有権の移転費用は買主が負担します。買主は「登記権利者」ですから、自分の名義にするために登記費用を負担するのは当然という考え方によります。

しかし地域によって例外があります。遠方の不動産業者と取引すると、思わぬローカルルールに驚かされることが少なくありません。

登記費用には注意したいローカルルールがある

通常、不動産の登記名義を買主に移転する「所有権移転登記費用」は、買主が負担するものです。しかしエリアによっては、その一部を売主も負担するというローカルルールがあります。

たとえば大阪府の一部では、所有権移転登記費用の一部を売主が負担するという習慣があります。沖縄県では、所有権移転登記費用を折半する、というルールがあります（このルールはかなり珍しくなってきました）。

こういったローカルルールは他の地域でも存在するかもしれません。そこで、早い段階で一度、司法書士などの専門家に尋ねておくといいと思います。

住宅ローンを借りていた人・完済した人は抹消費用が必要

住宅ローン返済中の場合は必ず、売買と同時に現在融資を受けている金融機関の抵当権を抹消する、抵当権抹消登記申請が必要です。すでに住宅ローンを完済したという人でも、まだ抵当権の抹消をしていない場合は、売買と同時にその抵当権を抹消する登記を申請します。

所有権移転登記と違って、抵当権の抹消登記は売主の責任で行う必要があります。費用は以下の通りです

登録免許税	不動産１つにつき1000円
司法書士報酬	一般的に２万～３万円くらい

登録免許税は不動産１つにつき1000円です。一戸建ての場合は土地と建物それぞれにつき1000円かかるので2000円ということになります。マンションであれば1000円です。

司法書士報酬は自由化されているので、上の表と異なる報酬規定を設けている可能性もあります。

ポイント

住宅ローン返済中の場合は、不動産を売却したお金で金融機関に一括返済することになります。この時繰り上げ返済手数料がかかることがあります。

キャッシュで買った等、制限物権（抵当権など）がない人

住宅ローンを組まずに家をキャッシュで買った人や、ローンを返済してなおかつ抵当権抹消登記もすませている人は、この時点で他に登記関係の費用はありません。

ただし、ずっと昔にローンを完済した、という場合は「抹消書類」の手配に注意してください。「抹消書類」というのは金融機関から「ローンは完済したので抵当権を抹消していいですよ」という意味で出してもらう書類で、これがないと抹消登記ができません。

まだ存在している銀行ならいいのですが、どこかの銀行と合併して消えてしまっている銀行などもありますので、早めの手配が正解です。

売買契約書に貼る印紙税（収入印紙）はいくら？

不動産を売買するときには契約書を作成します。契約書には定められた印紙を貼る必要があります。一般的には売主と買主２通の売買契約書を作り、各自が保管します。

この２通それぞれに収入印紙を貼る必要があるのですが、もし売主と買主どちらかが収入印紙を貼らなかった場合、実は、売主・買主が連帯して納付する責任を負うことになります。この点は注意が必要です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え 10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

これは現在（2021年５月）の税額です。平成26年４月１日から令和４年３月31日までに作成される不動産売買の契約書については、軽減税率が定められており、上の表右列はその軽減税率にもとづく金額です（租税特別措置法）。

なお、10万円以下の売買であれば収入印紙は不要です。

注意！譲渡所得税は高額になる場合もあり

不動産を売却することを、法律の用語では「譲渡する」といいます。譲渡所得税とは、不動産を売って儲けが出た場合、その儲けに対して賦課される税金のことです。

長期譲渡	売却した不動産の所有期間が５年を超える	儲かった金額の約２割
短期譲渡	売却した不動産の所有期間が５年以下	儲かった金額の約４割

長期譲渡と短期譲渡を分ける「５年」の数え方には少し細かいルールがありますし、税率も厳密にいうともう少し複雑な数字になります。

そこでもし不動産を売却して利益が出そうだという人は、以下の記事も併せて読んでみてください。

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