日本中のあらゆる土地の価格を、ざっくり査定できるファイルを公開

沖縄かりゆし不動産時代は商圏がかなり広く（沖縄本島全域）「このエリア初めて査定するなぁ」ということもちょくちょくありました。そこで、初めてのエリアで相場をつかむためのツールを作成。その後少し手を入れて、一発で概算査定額を出せるツールに改造して使っていました。利用には、FileMaker Pro（ファイルメーカー・プロ）というデータベースソフトが必要です。

上記ボタンからダウンロードできるのはFileMaker Proのデータベースです。現状で、2015年第一四半期から2019年第三四半期までの大阪府全域にわたるデータを取り込みずみです。なので、大阪の物件を概算査定するならすぐに利用できます。

それ以外のエリアについては、以下の手順でデータを入れ替えてください。

国土交通省土地総合情報システムの登録データを利用

不動産を売買してしばらくすると、国交省から取引についてのアンケートが送られてきます。プロならみんな身に覚えがあるアレです。国交省ではそのデータをまとめて、以下のサイトで公開しています。

土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」

このサイトのデータはまとめてダウンロードすることが可能です。ページ左側のダウンロードボタンをクリックしてください。下の画面になりますので、ダウンロードしたいエリアや時期を指定してダウンロードボタンをクリック（この画面では大阪府全域を指定しています）。

ダウンロードされたファイルはZip圧縮されているので、解凍したらファイルメーカーのデータベースに取り込みます。

取り込み自体はけっこう簡単

国土交通省土地総合情報システムのデータを解凍したら、データベースの左上にある「ファイル」メニューから、「レコードのインポート」→「ファイル」と進みます。

解凍したファイルを指定すると、次のようなダイアログが開きますが、何もしないで「インポート」をクリックしてください。

これで準備は完了です。

使い方については、FileMaker Proというデータベースソフトが扱えればなんの問題もありませんが、初めて使う人にはちょっとクセがあるかもしれません。できれば参考書を一冊読んでおくとよいでしょう。

試しによくわからない土地の概算査定

ひとまず、実家の近くだけど不動産情報を一切見たことがない大阪府堺市南区赤坂台の概算査定額（あるいは相場）を出してみることにしました。レイアウトをデータ選択画面に切り替え、種類を「宅地（土地）」に、地域を「住宅地」に、市区町村名を「堺市南区」に、地区名を「赤坂台」に設定します。

16件のレコードが検索されたので、レイアウトを「簡易査定表２」に切り替えると、だいたい完成です。この画面で査定地の「面積」を入力すると、その広さの土地の査定額が出ます。ここでは、約１坪に相当する「3.30578㎡」を指定し、１坪あたり単価を試算しました。ここに査定したい土地の面積を入れると、普通に概算査定額が出ます。

さて、上記の操作で2016年第１四半期から2018年第４四半期までの、実際の取引の平均坪単価が325,000円であったことがわかります。

せっかくなので近畿レインズで答え合わせをしてみます。過去２年に登録された大阪府堺市南区赤坂台の取引事例は11件で、その平均坪単価は296,454円でした。8.8％の誤差がありますが、概算で相場をつかみたいという場合は十分使える精度だと思います。

沖縄で７年くらい使っていた感触でも「大きくは外さない」という印象でした。また、大阪市全域の宅地の平均価格（ちなみに696,700円です）など、普段あまり計算したことのないものまで一瞬で出すことができます。さらにこれを大阪市中央区だけに絞ると2,093,200円になります（あくまでも住宅地限定）。念のために計算するなら、同じ大阪市中央区の商業地の平均坪単価は3,565,000です。強制競売などイレギュラーな売買も含まれているため、多少のブレはありますが、かなり実際の価格に迫っていると思います。

では、よい不動産屋ライフを！

ダウンロードしたファイルは自由に改変してご利用いただいてかまいません。できればもっと高機能化して送り返していただければすごく喜びます。

本記事以外でも、自分でできる価格の算出方法を解説しています。宅建業者以外の方であれば以下の記事が参考になるかもしれません。