不動産取引の前に、その土地に何があったのかという履歴を調査することはマストです。
地震大国日本では、かつて湿地だった場所や池だった場所は避けたいからです。
この記事では、無料で利用できるおすすめのサイトを３つ（合計４サービス）と、法務局で閉鎖謄本を取る方法を紹介しました。
ネット上の調査はすべて無料です。ぜひ、土地の履歴を調べておいてください。
パソコンだけで「その土地に昔何があったか」を調べる
自宅のパソコンだけでも「その土地に昔何があったのか」という履歴を、かなり詳しく調べることができます。
不動産取引の前に、必ずチェックしておくことをおすすめします。
その際のおすすめサービスが４つ（３サイト）あるので、まず「どんな調査に使えるか」というざっくりした傾向をお伝えしておきます。
おすすめ３サイト（４サービス）
| 地理院地図（明治の低湿地）★★ | 明治期に低湿地でなかったかどうかを調査できる |
| 地理院地図（航空写真）★★ | 大量の航空写真から過去の土地履歴を閲覧できる |
| 今昔マップ（スマホ対応）★★★ | 19世紀末から2000年代までの土地履歴を調査できる |
| ひなたGIS（スマホ対応）★ | 近年の災害状況を地図で閲覧。その他データも豊富 |
おすすめは４つ全部を駆使してガッチリ調査することですが、時間がない場合やスマホだけで調査したい場合は、今昔マップだけでも見ておいてください。
後悔のない不動産選びは、しっかりした物件調査があってこそですよね。
全国の土地の履歴を「地理院地図」で調べる
国土地理院の「地理院地図」では「明治期の低湿地データ」を見ることができます。明治期にその場所が池、川、葦原などの低湿地であったかどうかを調べることができ、不動産取引の前に見ておくと役に立ちます。
下記のページを開き、「『明治期の低湿地データ』の閲覧（地理院地図）」をクリックすると閲覧できます。
明治期の低湿地データ｜国土地理院
このあたりは河川の流れを変える改修工事が行われているので、明治期に川があった場所を見てみましょう。
- 日本地図が表示されている画面の左上に、検索したい地名を入力
- 検索結果が表示されるので、該当するものをクリック
- 表示された画面を移動・拡大する
クリックしたままマウスを動かすと移動でき、地図右にある縮尺の「＋」「－」をクリックすると拡大・縮小できます。
マウスのホイールを回して拡大・縮小することもできます。
現在の地図に、明治時代の低湿地データを重ね合わせた地図を見ることができます。
横浜市鶴見区市場下町周辺では、鶴見川の流域が現在と違っていることがわかります。明治時代、鶴見川はコの字型に湾曲して流れていましたが、その旧河川流域上に、現在は家が立っていることもわかります。
青や黄色に着色された部分をクリックすると、「田」「ヨシ（葦原）」などの凡例が表示されます。
たとえば、現在の下水処理施設は黄緑色で表示されているので、葦原だったことがわかります。
現在大きな製菓工場がある場所は黄色で表示されているので、明治時代は田んぼ（水田または陸田）だったことがわかります。
地理院地図の「明治期の低湿地」データは全国をフルカバーしているわけではありませんが、もしカバーされている場合はまっさきにチェックしておいてください。
掲載エリア外の場合は、他のサイトでも調査できます。
地理院地図はスマホ非対応なので、スマホで見る場合は少し下で紹介している「今昔マップ on the web」がおすすめです。
地図・空中写真閲覧サービス（国土地理院）
国土地理院は、地理院地図のサイトで無数の航空写真を提供しています。戦後すぐの1940年代に米軍が撮影したものから、ごく最近撮影されたものまで、多数の航空写真が閲覧できます。
明治期の低湿地データに加えて年代別の航空写真を見ておくと、土地の利用状況の変遷が理解できます。
まず、以下のページを開いて注意事項を読み、「同意する」をクリックしてください。
地図・空中写真閲覧サービス｜国土地理院
続いて、左メニューの「分類」の中の「空中写真」をクリックします。
あとは日本地図を拡大し、見たい場所を表示します。細かい説明は長くなるので、以下に動画解説を掲載しておきます。
「今昔マップ on the web」で土地の履歴を見る
埼玉大学教育学部の谷謙二さんが公開している「今昔マップ on the web」は、19世紀末ごろから2005年までのデータセットを切り替えながら、「昔その土地に何があったのか」という履歴を見ることができます。
再度、横浜市鶴見区市場下町付近を見てみると、鶴見川がコの字に曲がっていたのは1960年代末か1970年代初め頃までで、その頃川の流れの改修工事が行われたことがわかります。
水色でマークした部分の住宅地は「昔は川だった場所にある」こと、そして埋め立てから60年ほど経過していることがわかります。
60年経って問題ないようであれば、地盤についてそこまで心配はないと思います。
今昔マップ on the web｜谷謙二さん作成
今昔マップは一応スマホに対応しており、スマホだけで調査したい場合にも利用できます。
「ひなたＧＩＳ」で広いエリアの土地履歴を見る
ひなたＧＩＳは広い地域をざっくり把握するのに向いています。
たとえば令和２年豪雨の時のデータから、岡山県倉敷市を表示すると、当時の真備町の被害状況がわかります。
このように、どのエリアに被害が及び、どのエリアが被害を受けなかったのかを知ることができます。
現在この地域では、安全性を高めるための改修工事が行われています。しかし、それでも不安な場合はデータを見ておくと役に立ちます。
ひなたＧＩＳ｜宮崎県
法務局で「その土地の地目は何だったか」を調べる
地理院地図や今昔マップで「この土地に以前池があった」など、履歴がわかります。さらに別角度から調べるには、法務局で「閉鎖謄本」を取ることになります。
不動産の登記簿は、平成中期に電子化・ネットワーク化されました。
閉鎖謄本を請求すると、それ以前の紙の登記簿の写しを出してもらえます。土地の場合、明治期までさかのぼれることも珍しくありません。
閉鎖謄本による土地履歴の調査は、地方部で、その土地があまり分筆・合筆されていない場合に有効です。
実際の閉鎖謄本でわかること
今回、記事作成のために自宅と事務所が立っている土地の閉鎖謄本を取ってきました。
自宅の土地については、昭和46年以前の地目は「田」であったが、その後たくさんの土地とともに合筆され、1654坪の大きな土地として、泉南郡阪南町（現在の大阪府阪南市）の所有になったことがわかりました。
事務所の土地については閉鎖謄本がなく、かわりに旧土地台帳の写しをもらってきました。こちらも大きな土地の一部だったらしく、明治期の地目が「郡村宅地」だったことがわかります。
郡村宅地も宅地ですが、一般の宅地よりちょっと価値が劣る田舎の宅地です（現在は廃止）。
このように閉鎖謄本から、分筆・合筆の歴史や、その土地の履歴を知ることができます。
「土地の歴史の調べ方」に関連したよくある質問
この章では、土地の歴史の調べ方に関するよくある質問と回答を、Q&A形式でまとめました。
土地に「昔何があったか」を調べられるアプリはありますか？
土地の歴史を調べるための特別なアプリは存在しませんが、スマホのブラウザを利用して、地理院地図などで調べることができます。地理院地図はスマホでの閲覧も快適で、地形や土地利用の変遷を確認することが可能です。利用は無料です。
いわくつきの土地かどうか調べる方法はありますか？
いわくつきの土地かどうかを調べるには、過去の事件や事故の情報を調べる「大島てる」などのサイトが利用できます。ただし、全ての事故物件をカバーしているわけではありません。また、自治体の図書館やインターネットで土地の過去の新聞記事を調べるのも方法の一つです。
大島てる｜公式サイト
土地の歴史がわかるサイトは他にもありますか？
東京都の土地履歴マップは地図や写真で過去の土地利用を確認できるため、地域の歴史を知るのに役立つサイトです。東京限定ですが、おすすめです。
土地履歴マップ｜東京都
土地の昔の写真を見る方法を教えてください。
国立国会図書館や地域の図書館が提供するデジタルアーカイブ、国土地理院の「空中写真閲覧サービス」などで、過去の航空写真や古地図を閲覧できます。Google Earthのタイムスライダー機能でも過去の写真を確認できる場合があります。
Google Earth｜公式サイト
土地のガラ（環境や治安）を調べるにはどうすればいいですか？
土地の柄や治安を調べるには、警察署の犯罪発生マップや自治体の公表している防災情報が役立ちます。また、周辺環境や地域の評判を知るために、地元の口コミサイトや市役所での相談もおすすめです。
犯罪発生マップ｜警察署
「昔何があったか分かる地図」はどこで見つけられますか？
オフラインで「昔何があったか分かる地図」を探すなら、図書館で過去の住宅地図を閲覧するのがおすすめです。都道府県立図書館レベルの大きな施設なら、50年程度はさかのぼれるので、当時の不動産所有者（または居住者）を確認できる場合もあります。
まとめと調査方法のおさらい
まず押さえておきたいのは「土地を買うなら過去の履歴を見てから」という点です。買った後でも、気になる人はぜひ調べてみてください。
記事で紹介したサイトは３つ（サービス数は４つ）あり、すべて無料で利用できます。
これらのサイトを利用すれば、家のパソコンで「昔その土地に何があったか」を調べることができます。
それでも疑問点が残ったら、法務局で閉鎖謄本を取ってみます。すると、現在の登記簿ではわからない、昔の地目や売買の履歴を見ることができます。
ここまでやっておけば、不動産仲介業者よりもその土地の履歴に詳しくなるはずです。