不動産一括査定やってみた！自社物件をガチで売って判明した注意点を解説

2024年６月５日補足：本記事をよりわかりやすくリライトし、「トーマ不動産MAGAZINE」に寄稿しました。そちらの記事がおすすめです。

宅建士が不動産一括査定をやってみた結果！｜トーマ不動産MAGAZINE

この記事では、大阪府泉南郡と栃木県宇都宮市の２か所で、実際に複数の不動産一括査定サイトを利用したレビューを掲載しています。

やってみてわかった不動産一括査定サイトのメリット・デメリットは、以下の通りです。

メリット

デメリット

大手仲介業者に依頼すれば、かなり精度の高い査定書をもらえるのですが、今回の実験で「大手業者は登録していない」と再確認しました。

都市部の方であれば、むしろ価格査定の正確さに定評がある三井のリハウスに査定を出してもらうほうが、安心・確実だと感じます。

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しかしそれでも、大手が対応しない郊外・地方エリアでは一括査定サイトを利用する実益があります。

ここからは具体的に、査定依頼をしたらどうなったかをレポートしていきます。

不動産一括査定を実際に使ってみた結論から報告

本記事では、実際に自社所有マンションを売却し、さらに知人の戸建て住宅の一括査定を取得した際のレポートを掲載しています。

細かい内容が多く、長くなってしまうので、まず要点をまとめておきましょう。

要点！

一括査定サイトの査定額はばらつきが多く、どれが正しいか分かりません（大阪と栃木で実証）。

そこで、都市部であれば査定額が正確な、大手仲介業者の価格査定を１つ取っておいてください。おすすめは、やはり三井のリハウスが妥当でしょう。

三井のリハウス｜公式サイト

ただし、大手仲介業者は地方に弱いので、郊外では不動産一括査定サイトを利用することになります。

その際、査定額が高いところがいいわけではない点は押さえておいてください。

では、詳しくレポートしていきます。

不動産一括査定やってみた！①大阪編

まず、大阪府阪南市にある、写真のマンションを売却した際の体験談をご紹介します。

売却したマンションは会社の所有物件ですが、事務所として使用しなくなったもの。そこで、不動産一括査定サイトを複数利用して売却を進めました。

物件は、以下の場所に位置しています。

関西空港からほど近く、海も望めますが、築年数が古く、床面積も狭めのマンションでした。

物件概要

所在	大阪府阪南市貝掛
物件種別	分譲マンション	間取	２ＬＤＫ
構造	鉄筋コンクリート	専有面積	43.75㎡
土地権利	所有	管理費	4100円
築年	昭和48年12月	修繕積立金	2300円
備考	電気、水道、集中浄化槽、プロパンガス

利用した５つの不動産一括査定サイト

今回利用したのは以下の５つの一括査定サイトです。

サイト名	登録不動産業者数
イエウール	2300社以上
リガイド	900社以上
リビンマッチ	1700社以上
マンションナビ	2500店舗
イエイ	1700社

登録業者数が多いサイトが良いと思われますが、登録数は各サイトが主張している数値であり、そんなにたくさんの会社が本当に登録しているかは不透明です。

査定サイトによる違いがあまりなかった

実際に査定依頼をかけるまで、どれだけの不動産会社から査定書を受け取れるかは分かりませんでした。

大阪府阪南市で実際に査定依頼に対応してくれた業者数は次の表のとおりです。

対応可能だった業者数

リガイド	３社
リビンマッチ	２社
マンションナビ	１社
イエイ	１社
イエウール	１社

たくさん業者が登録しているはずの一括査定サイトがダメで、地味に見えたリガイドが優秀だったのが印象に残りました。

「思ったより、どこも大差ない」という感じです。

また、以下のような業者が対応してくれました。

対応業者一覧

Ａ社	売買中心。チラシのポスティングや看板で勝負するタイプ
Ｂ社	売買中心。顧客を囲い込みがちな傾向の業者
Ｃ社	賃貸管理中心。ホームページがスマホ非対応
Ｄ社	不動産買取の看板をたくさん出す業者。仲介も行う

いい査定書とダメ査定書の差は大きい

査定対応してくれた４つの不動産会社の信頼性には、大きなばらつきを感じました。

送られてきた査定書の内容

Ａ社	17ページにわたる詳細な査定書で価格もちゃんと相場内
Ｂ社	Ａ４用紙１枚の薄い査定書
Ｃ社	査定書なし。電話で口頭による価格提示のみ
Ｄ社	２番目に優秀な査定書で価格も相場の範囲内で納得

査定書の内容が一番良かった業者は、しっかりした不動産査定ソフトを使用し、登記簿も取得して、17ページにわたる詳細な報告書を提供してくれました。

一番悪かった査定書は、A4サイズ1枚で価格の根拠も不明瞭でした。簡易な物でもいいので、査定ソフトくらいは使ってほしいと感じました。

査定書を出さずに口頭で価格を提示する業者もありました。

査定額と売却価格

査定額はおおむね120万～150万円でした。

一番高い査定額を提示した会社は250万円でしたが、これは物件を取り違えていたようで、かなり問題がありました。

仲介はしっかりした査定書を出してくれたＡ社とＤ社に依頼しました。売り出し価格に関しては、両社とも150万円程度からの設定でした。

３か月後、若干の交渉の末、120万円で契約が成立しました。

今回の体験からおすすめするサイトは「リガイド」

今回の実証実験で分かったのは「南大阪エリアでは、一括査定サイトをたくさん利用しても、結局は４つの不動産会社にしかアプローチできない」ということです。

そのうちの３社がリガイドに登録していたため、リガイドを利用するのが効率的だと感じました。

RE-Guide不動産一括査定（リガイド）｜公式サイト

その他の実験結果でも、地方都市であれば全般的にリガイドの成績がいい傾向がありました。

不動産一括査定やってみた！②栃木編

知人から栃木県宇都宮市での自宅売却について相談を受けたことをきっかけに、一括査定サイトの実験とレビューを行うことになりました。

今回査定を依頼したのは、以下の一戸建て住宅です。

物件概要

土地面積	約250㎡（76坪）
建物面積	約199㎡（60坪）
建物の構造	軽量鉄骨造
建築年月	平成８年８月
ハウスメーカー	積水ハウス

しかし、査定依頼をしてみると、不動産会社によって査定額に1200万円の差がありました。

不動産のプロとして考えると、この物件で1000万円を超えるブレは異常です。「相場を理解していない」または「高額査定でダマす」のどちらかの可能性が高いです。

利用した４つの不動産一括査定サイト

今回は以下の4つのサイトを利用しました。

• イエウール
• イエイ
• リガイド
• リビンマッチ

宇都宮市は栃木県の県庁所在地であり、「対応している仲介業者は多いはず」と期待していましたが、結果的にはのべ４社の不動産業者にしかアクセスできませんでした。

全ての一括査定サイトに同じ業者が登録していることがその理由です。

驚くほどバラバラだった査定額

最も低かった査定額は1450万円で、最高は2710万円でした。たぶんここで「我が家が2710万円で売れるなら！」と喜ぶユーザーがいるから、こういう商売を続けるのかと思います。

Ａ社	2200万円	売買中心の業者
Ｂ社	1869万円	売買中心の業者
Ｃ社	2710万円	売買中心の業者
Ｄ社	1450万円	賃貸管理中心の業者

さすがに大手仲介業者はこういうことをしないので、怪しい場合は大手のセカンドオピニオンを聞くのがおすすめです。

この結果を受けて、物件所有者には「１つでいいから大手業者の査定書を取った方がいい」とアドバイスしました。

その後、家族会議を経て、この家を建築した積水ハウス系列の不動産業者に査定依頼を行うことになりました。

大手業者の査定額を基準にする

全般的に査定書の信頼性が低かったため、積水ハウス系列の不動産業者に再度査定を依頼したところ、かなり相場観のある数字が出てきました。

積水ハウス系の査定額は1170万円でした。

筆者も概算査定を行いましたが、積水ハウス系列の会社の査定が正しいと確認しました。

大手仲介業者はコンプライアンス意識が高いので、バレたら困るような査定額の操作などは行わない傾向があります。

ただし、担当営業マンに遵法意識がない場合などはこの限りではなく、査定額の操作が不可能とまではいえません。

今回の体験からおすすめするなら……

今回の実験で驚いたのは、宇都宮市でも一括査定サイトを４つ利用して、結局４つの不動産仲介業者にしかアクセスできなかったことです。

また、宇都宮で対応した仲介業者はレベルが低いと感じました。

宇都宮の業者が全部ダメというわけではなく、たまたま対応してくれた業者がダメだったということですよ。

このように査定額が信用できないケースでは、大手の仲介業者にセカンドオピニオンを聞くのがおすすめです。

とくに三井不動産リアルティ（三井のリハウス）は、全国の不動産業者中、おそらく唯一「正確な価格査定」を打ち出しています。

三井のリハウス｜公式サイト

上記の公式サイトを少しスクロールすると、査定についての考え方が書かれています。また、三井不動産リアルティについて、詳しくは以下の記事で解説しました。

関連記事リハウスとは？　三井不動産リアルティの特徴・評判・メリット・デメリット

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不動産一括査定やってみた！③業者の立場編

筆者は、不動産を売却するユーザーの立場だけでなく、不動産仲介業者としても一括査定サイトを利用してきました。

そこで、不動産屋から見た、各一括査定サイトの評価・見解をまとめてみます。

不動産業者として利用したことがある４つの一括査定サイト

不動産業者が一括査定サイトを利用する場合、「情報に対する課金が重い」というのが正直な感想です。

最近は、ユーザーの査定情報１件あたり15000円～２万円くらいが相場なので、それを支払っても元を取らないといけない、という事情があります。

長く使った査定サイトはユーザーさんの質がよかったところ＝ユーザーさんが納得して利用してくれているところと考えられます。

ユーザーが納得して査定依頼をかけているので、そのまま商談に結びつきやすいわけです。

一番好きだったのはリガイド

不動産屋として、筆者が一番好きだったのはリガイドです。

リガイドの良い点は２つあります。

他の一括査定サイトは業者数が2000社以上など、大規模な印象を与える宣伝をしていますが、リガイドは控えめな数字を提示しています。

また、ユーザーをダマすような広告を出さず、誠実な印象に好感が持てました。

RE-Guide不動産一括査定（リガイド）｜公式サイト

公式サイトもオーソドックスなつくりで、むりにＣＶＲを上げるような仕掛けもありません。

一括査定である以上、当たり外れはありますが、外れが少ないサイトだと考えています。

一番長く利用したのはリビンマッチ

リビンマッチは、かつてスマイスターという名前で運営していました。

その時代から10年近く利用したサイトで、だんだん内容がよくなっていった印象です。

農地や倉庫など売りにくい物件の査定依頼が多く、個人的には楽しく仕事ができたと思っています。

リビンマッチ｜公式サイト

IT企業なのに全国に支社を展開しており、サポートも手厚かった記憶があります。

IT企業としての技術力を感じたのはイエウール

イエウールは、運営元企業の技術力が高い印象がありました。

サイトの性能が高く、高い集客力を誇りますが、そのために対応しきれないほど多くの案件が送られてきたこともあります。

ドライで優秀な印象ですが、不動産業者としてはあまり長く利用しませんでした。

イエウール｜公式サイト

すぐ利用しなくなったのはイエイ

イエイは不動産一括査定サイトの先駆け的存在です。筆者も、一番に契約したものの、送客の質が悪く、短期間で利用を中止しました。現在でも、その実力には疑問符が付きます。

イエイ｜公式サイト

「不動産屋目線」で推す査定依頼の出し方

結論からいうと、以下のように考えるべきだと思います。

今回レビューした栃木県宇都宮市の事例で分かるとおり、不動産査定サイトに登録している業者は玉石混淆で、正直どの査定書が正しいかわかりません。

そこで、すくなくとも１つは大手業者の査定を取っておくと安心です。

あえて１社あげるとしたら、査定額の正確さを打ち出している三井不動産リアルティ（三井のリハウス）がいいでしょう。

三井のリハウス｜公式サイト

三井のリハウスは、業界でほぼ唯一「正確な査定」を打ち出しています。

ただし、大手仲介業者は地方に弱いという傾向があります。

もし大手に査定依頼ができない場合、一括査定サイトを利用して、複数の地元業者に査定を出してもらうことになります。

今回実験したところではリガイドが優秀でした。しかし、エリアによって対応業者数はまちまちです。

複数の査定サイトを使用する必要があるかもしれません。

RE-Guide不動産一括査定（リガイド）｜公式サイト

リビンマッチ｜公式サイト

イエウール｜公式サイト

マンションナビ｜公式サイト

イエイ｜公式サイト

余力があれば、査定依頼の前に不動産売却の流れもざっくりと押さえておいてください。以下の記事で解説しています。

関連記事初めての不動産売却で心配な「流れ」を図解。必要書類や不動産屋の選び方も解説しました

不動産売却は以下の流れで進めていきます。 Step.1 あらかじめ価格相場を調べておく Step.2 不動産会社に査定を依頼する Step.3 不動産会社を決めて媒介契約 Step.4 不動産会社によ ...

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気をつけたい「不動産屋との付き合い方」

この記事でも解説してきたように、不動産の価格査定は間違っている場合もけっこうあります。

高い査定額が出ても、本当にその金額で売れなければ何の意味もありません。

そこで、不動産屋を選ぶ時は「査定額が高いから選ぶ」というのは避けてください。

それよりも、不動産営業マンの知識・人物・人柄で選んだ方がいいでしょう。

たとえば、

• 近隣の相場に詳しく取引情報が頭に入っている
• 登記簿などの資料を正しく判断できている
• 売主が気づいていない問題点も指摘してくれる

といった人なら安心です。

囲い込み行為に注意

不動産の売却で注意したいのは「囲い込み行為」。不動産業者が顧客よりも自社の利益を優先し、他の業者に物件を紹介せず囲い込む事です。

とくに販売力がない零細業者に囲い込まれた場合は弊害が大きく、この点気をつけておいてください。

詳しくは以下の記事で解説しています。

関連記事不動産の囲い込み行為とは？　対策方法を含めて徹底解説しています

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不動産業者の黒歴史は国交省のサイトで確認できる

国土交通省が過去５年以内に行政処分を行った業者を公表するサイトがあります。これは法律に基づいて設置されているもので、誰でも閲覧可能です。

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３か月売れない場合

上の図は三井のリハウスで、売却にかかった時間をグラフにしたもの。精密な査定額に基づいて売り出せば、短期間で売却できていることがわかります。

そもそも、不動産の価格査定とは、およそ３か月以内に売れそうな相場の価格を出す物ですが、最近は不当に高い査定額で顧客を誘惑する業者も増えています。

そこで、３か月たっても売れず、問い合わせも少ない場合は、仲介業者を変更するひとつのメドになります。

仲介契約は３か月でいったん終わりますので（専任・専属専任媒介の場合）、ちょうどいいチャンスといえるでしょう。

また、価格査定のしくみについて、詳しくは以下の記事で解説しています。

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そもそも一般媒介で複数社に依頼するのも手

不動産の仲介は、必ずしも１社だけに依頼するものではありません。媒介契約（仲介の契約のこと）の形態によっては、複数社に依頼することができます。

筆者はへたに専任媒介で１社に依頼するより、一般媒介で２～３社に依頼することをおすすめしています。

一般媒介のメリットについて、詳しくは以下の記事で解説しています。

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まとめ「本当に正しい査定額を知るためのコツ」

今回、大阪府と栃木県の２か所で、実際に不動産一括査定サイトを利用してみたレポート記事を作成しました。

結論として、

ということがわかりました。

対応してくれた業者の中には、しっかりした会社もありましたが、信頼性が低い会社もありました。

さらに、約10年間不動産会社を経営した経験も加味して結論を出すと、

という対応が、現実的ではないかと思います。

都市部で一括査定を利用するのもアリですが、その際でも１つは大手の査定をとっておき、それを基準に判断してください。

大手ならどこも一定のコンプライアンス体制はありますが、査定の正確さであれば三井不動産リアルティがおすすめできます。

三井のリハウス｜公式サイト

三井は業界でおそらく唯一「正確な価格査定」を大きく打ち出す会社です。とりあえず三井の査定をとっておけば、ひとつの判断基準になります。

また、三菱地所系列が立ち上げた「タクシエ（TAQSIE）」というサービスも着眼点がよく、かなり信頼感のあるサービスです。

大手仲介業者から350人のトップ営業マンを選別した精鋭部隊から、会社に関わらず「担当者を選ぶ」というサービスで、人によるブレが大きい業界に、ひとつの解決策を提示したものといえます。

詳しくは以下の記事で解説しています。

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その上で、大手仲介業者が利用できない郊外エリアであれば、今回成績の良かったリガイドを筆頭に、不動産一括査定サイトを利用するのがいいでしょう。

RE-Guide不動産一括査定（リガイド）｜公式サイト

ただし、エリアによっては１つの一括査定サイトだけでは、複数の価格査定を出してもらえないこともあります。

その場合は、他の一括査定サイトも利用してみることになります、

リビンマッチ｜公式サイト

イエウール｜公式サイト

マンションナビ｜公式サイト

イエイ｜公式サイト

一括査定サイトに入力したがキャンセルしたい、といった場合は、以下の記事を参照してください。

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