亡くなった親の土地を名義変更しないとどうなる？相続登記の期限・過料・放置リスクを解説

2024年4月から、相続登記が義務化されました。

正当な理由なく相続登記を放置すると、10万円以下の過料（行政上のペナルティー）の対象になる可能性があります。

ただし、それよりも深刻なリスクがあります。時間が経つほど相続人が増え、将来、売りたくても売れない状態になるのです。

この記事では、三重県四日市市で相続登記を専門に扱う笹尾司法書士のインタビューをもとに、期限・過料・放置リスクを整理します。

宅建士として不動産実務に長く携わってきた筆者の視点も交えながら、「次に何をすればよいか」がわかることを目指して解説しました。うっかりペナルティを課されてしまうまえに、ぜひ要点を押さえて対策しておいてください。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

亡くなった親の土地を名義変更しないとどうなるのか

亡くなったご両親の土地や建物を名義変更せずに放置すると、3つの問題が起きます。

• 10万円以下の過料の対象になる可能性がある
• 土地を売ることが難しくなる
• 時間が経つほど相続人が増え、手続きが大変になる

実務的に最も深刻なのは、2つ目と3つ目です。10年・20年放置すると、本当に手が付けられない状態になることがあります。

また過料については、正しく理解しておく必要があります。「前科がつく」と心配する方が多いのですが、そうではありません。

そういった点も含めて、司法書士の笹尾先生にお話をうかがい、本稿を作成しました。

司法書士の笹尾先生に聞きました①罰則

Q. 相続登記をしないと「罰則がある」と聞きます。前科がついたりするのでしょうか。

笹尾司法書士　過料は、あくまでも秩序罰です。ルールができたのでちゃんとやってくださいよ、という趣旨の金銭的なペナルティーです。罰金などの刑事罰ではありませんし、前科がつくようなことはありません。その点は大丈夫です。

ただし「前科がつかないなら放置してよい」という話ではまったくありません。この点で問題となるのは「過料」よりも、売却できなくなってしまうこと。知らぬ間に相続人が増えるなど権利関係が複雑化してしまい、長く尾を引く問題になりがちです。

亡くなった親の土地は自動で名義変更されない

親が亡くなっても、土地の名義は自動で変わりません。手続きをしない限り、登記簿上の名義は亡くなった親のままです。

固定資産税を払い続けていても、登記名義は変わりません。固定資産税の納付と、不動産の名義変更（相続登記）は、まったく別の手続きだからです。

「名義変更」とは何か

相続に関連する不動産の名義変更は、正式には「相続登記」と呼ばれます（相続を原因とする所有権移転登記）。

法務局（登記所）に申請して、登記簿上の所有者を亡くなった親から相続人へと書き換える手続きです。

相続登記をしない限り、その土地は登記簿上「亡くなった人の名義」のままです。

名義が変わらないことで起きる問題

名義が変わらないままだと、次のことができません。

• 土地を売る（売主として契約できない）
• 担保に入れて融資を受ける
• 相続人として権利を主張しやすい状態にする

固定資産税だけは相続人（代表者）に請求が来ます。しかし、売ることも担保に入れることもできない状態と考えてください。

そして、この状態が続くほど、リスクが積み上がります。

2024年4月以降は、法律上の義務も生じています。次のセクションで、相続登記の期限と罰則を詳しく説明します。

相続登記はいつまでに必要か。期限と過料の基本

亡くなった親の土地を相続した場合、相続登記は原則として「不動産を相続したことを知った日」から3年以内に申請する必要があります。

また、相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

それ以前は、相続登記をしないままでも、すぐに罰則がある制度ではありませんでした。

しかし現在は違います。親名義の土地をそのまま放置すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

原則は「相続で取得したことを知った日」から3年以内

相続登記の期限は、単純に「親が亡くなった日から3年」とだけ考えると、少し不正確です。

法務省は、相続人が不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があると説明しています。

また、遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があります。

たとえば、親が亡くなった時点で実家の土地があることを知っていた場合。通常は、親の死亡を知った時点が起算点になります。

それに対して、親が遠方に山林を持っていたことを後から知った場合。その土地を相続で取得したことを知った時点から3年が期限となります。

笹尾司法書士のインタビューでも、普通は亡くなった時が「知った時」になりやすい一方、音信不通や海外居住などの事情があれば個別に考える必要がある、と説明されています。

2024年4月1日より前の相続も対象になる

注意したいのは、法改正以前の相続。

「親が亡くなったのは何年も前だから関係ない」とは言い切れません。

2024年4月1日より前に相続した不動産も、相続登記がなされていなければ義務化の対象です。

法務省Q&Aでは、2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記不動産について、2027年3月31日までに相続登記をする必要があると説明しています。

つまり、昔から親名義のままになっている土地も確認が必要。特に、実家の土地、田舎の土地、農地、山林は要注意です。

正当な理由がある場合は、個別に判断される

期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。しかし、期限を過ぎても、すべてのケースで直ちに過料になるわけではありません。

正当な理由として考慮される可能性があるのは、次のような場合です。

• 相続人が極めて多く、戸籍関係書類の収集に時間がかかる
• 遺言の有効性などが争われている
• 相続人が重い病気の状態にある
• DV被害などの特別な事情がある

笹尾司法書士のインタビューでも、「遺産分割協議が定まらない場合、重い病気、DV被害、経済的困窮などは、事情を登記官に説明して判断してもらうことになる」と説明されています。

ただし、正当な理由として認められるケースは限られています。相続登記が必要だとわかった時点で、早めに法務局や司法書士へ相談したほうがよいでしょう。

期限を過ぎている場合は、まず状況を確認する

すでに期限を過ぎている場合でも、そこで思考停止しないことが大切。まず確認することは3つあります。

1.  登記簿上の名義が誰になっているか
2. 相続人が誰か
3. 遺産分割協議がまとまる見込みがあるか

話し合いがまとまるなら、通常の相続登記を進めます。話し合いがまとまらないなら、相続人申告登記を検討します。

相続人が多い場合、行方不明の相続人がいる場合、農地や山林が含まれる場合は、自分だけで進めると途中で行き詰まってしまうかもしれません。

早めに司法書士へ相談したほうがよいケースです。

司法書士の笹尾先生に聞きました②実務上の問題点

Q. 名義変更せず放置した場合、実務で見かける深刻なケースは？

笹尾司法書士　私が見聞きした中では、相続登記をするのに10年かかったという話があります。昭和初期ぐらいに亡くなられたおじいちゃん、ひいおじいちゃんの相続登記が未了だったケースです。

もともと相続登記は義務化されていなかったので、放置されている場合が多いんですよ。いざ土地を売ろうとなった時に、所有者が40人とか50人に増えてしまって、土地が売れなくなってしまった、というケースがあります。公共事業などで所有者がわからなくて工事が進まない、ということも起きています。

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所有者が40人・50人になる。これは、決して大げさな話ではありません。

親の名義のままにしておくと、その親が亡くなった後は子全員が相続人です。子の一人が亡くなると、その配偶者と子が相続人に加わります。

これを繰り返すと、数世代で相続人が数十人規模に膨れ上がることも……。

相続人全員の署名・捺印が必要な遺産分割協議書を作れるかどうかがポイントです。連絡がつかない相続人、行方不明の相続人が1人でもいると、手続きが難航してしまいます。

遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」を検討

遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続登記の期限を無視してよいわけではありません。

• 誰が親の土地を取得するか決まらない。
• 兄弟姉妹と話し合いが進まない。
• 相続人の一部と連絡が取れない。

このような場合に検討したい制度が、相続人申告登記です。

遺産分割が終わらなくても対応は必要

相続登記の期限は、遺産分割協議が終わるまで待ってくれるわけではありません。

親の土地を誰が相続するか決まらないからといって、何もしないまま放置するのは危険です。

法務省Q&Aでは、早期の遺産分割が難しい場合、相続人申告登記の手続を法務局ですることによって、申請義務を果たすこともできると説明されています。

相続人申告登記は、相続人であることを申し出る制度

相続人申告登記とは、「自分は登記名義人の相続人の一人です」と法務局へ申し出る制度です。

通常の相続登記のように、誰が最終的にその土地を取得するかを決める制度ではありません。

あくまで、相続登記の申請義務に対応するための制度です。

政府広報では、遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人が非常に多く書類収集に時間がかかる場合に活用できると説明されています。

また、特定の相続人が単独で申し出ることも可能です。

ここは誤解しやすいポイントです。

• 相続人申告登記をしても、土地が自分名義になるわけではない
• 売却できる状態になるわけでもない
• 抵当権を設定できる状態になるわけでもない

「期限対応のための一時的な手続き」と理解しておいてください。

相続人申告登記をしても最終的な名義変更は必要

相続人申告登記は、便利な制度です。しかし、これだけで相続登記の問題が終わるわけではありません。

最終的に誰がその土地を取得するのか、共有にするのか、売却して分けるのかを、相続人間で決める必要があります。

遺産分割協議が成立した場合は、その内容に応じた登記が別途必要です。

法務省Q&Aでも、遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割から3年以内に登記をする必要があると説明されています。

相続人申告登記は「入口の対応」です。

最終的な出口は、通常の相続登記です。

笹尾司法書士も、「相続人が不明な方がいる場合など、相続登記ができないときに相続人申告登記という方法がある」と説明しています。

相続登記は自分でできるのか

相続登記は、必ず司法書士に依頼しなければならないわけではありません。ケースによっては、自分で進めることも十分可能です。

司法書士の笹尾先生に聞きました③相続登記は自分でできる？

Q. 相続登記を自分でやることは、実際にできるのでしょうか。

笹尾司法書士　可能だと思います。ただし、ケースによります。

たとえば、お父さん・お母さん・お子さん2人ぐらいで、お父さんが亡くなって相続登記をするとなった場合。お母さんとお子さん2人で話し合いをして、誰に相続登記を入れるかが決まれば、そのようなケースは十分自分でできると思います。

難しいのは、相続人が多い場合、田んぼや畑がついている場合、行方不明の相続人がいる場合です。手続きが複雑になります。あと、法務局は平日しかやっていません。仕事を休んで行かなければならない場合もあります。書類に不備があって補正が必要になると、また法務局に行くことになります。そこも考えると、難しい登記は司法書士等に相談したほうがいいかもしれませんね。

相続登記を自分でできるケース

次のような状況であれば、自分で進めることも不可能ではありません。

• 相続人が少ない（配偶者＋子2〜3人程度）
• 相続人全員と連絡が取れる
• 遺産分割協議がまとまっている
• 相続する不動産が土地・建物のみ（農地なし）
• 平日に法務局へ行ける時間がある

法務局では、登記手続きの相談窓口を設けています。

事前予約で登記官に確認しながら進めることも可能です。

司法書士に相談したほうがよいケース

以下のようなケースでは、手続きが途中で行き詰まってしまう危険性があります。

• 相続人が多い（5人以上が目安）
• 行方不明の相続人がいる
• 農地・山林・共有地が含まれる
• 遺産分割が争われている、または争われそう
• 祖父母・曾祖父母名義など、古い未登記物件が残っている

このような場合、司法書士に依頼することで確実に期限内に対応できます。

相続登記にかかる費用の目安

司法書士に依頼する場合の報酬は、5〜10万円前後が多いといわれています（相続人の数や不動産の件数によって変わります）。

これに加えて、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と書類取得の実費がかかります。

時間と手間を考えると、複雑な案件ほど専門家に依頼するほうがコスパが良いということになります。

亡くなった親の土地を名義変更する流れ

相続登記の大まかな流れは、次の通りです。

ステップ1：土地の登記情報を確認する

まず、対象の土地がどこにあり、登記名義が誰になっているかを確認します。

法務局の窓口や法務省（民事法務協会）の登記情報提供サービス（オンライン）で、登記事項証明書を取得できます。費用は1通480〜600円程度です。

固定資産税の通知書を手元に持っている場合は、課税されている土地の情報が確認できます。

ただし、非課税の土地（山林・私道など）は通知書に載らない場合もあります。

ステップ2：相続人を確認する

戸籍を集めて、誰が相続人になるかを確認します。

被相続人の出生から死亡までの連続した戸除籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本が必要です。

2024年3月からは戸籍の広域交付制度が始まり、本籍地以外の役所でも戸籍を取れるようになりました。

ステップ3：遺産分割協議を行う

相続人全員で、誰が土地を取得するかを話し合います。

合意できれば、遺産分割協議書を作成します。

全員の署名・捺印（実印）と印鑑証明書が必要です。

ステップ4：必要書類を揃える

主な必要書類は次の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票（または戸籍の附票）
• 固定資産評価証明書（管轄の市区町村で取得）
• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
• 相続人全員の印鑑証明書

ステップ5：法務局に申請する

必要書類が揃ったら、対象の不動産を管轄する法務局に申請します。

申請方法は、窓口持参・郵送・オンライン申請（申請用総合ソフト）の3通りです。

申請後、1〜2週間程度で登記が完了します（法務局の混雑状況による）。

費用と必要書類の概要

この章では、一般的に相続登記に必要な費用と書類についてまとめました。ざっくりと目を通しておくと、準備がしやすくなるはずです。

登録免許税

相続登記には、登録免許税がかかります。

金額は、固定資産税評価額の0.4%です。

評価額が1,000万円の土地であれば、登録免許税は4万円です。

なお、2027年3月31日まで次のケースでは免税措置があります。

– 相続により土地を取得した人が相続登記をせずに死亡した場合の一次的な登記

– 固定資産税評価額が100万円以下の土地に係る相続登記

書類取得の実費

書類	費用の目安
戸除籍謄本（1通）	450〜750円
住民票（1通）	200〜400円
固定資産評価証明書（1通）	200〜400円
登記事項証明書（1通）	480〜600円

続人の数や不動産の件数によって、書類の通数が増えます。

司法書士への報酬

司法書士に依頼した場合の報酬の目安は、5〜10万円前後です。

相続人の数、不動産の件数、事案の複雑さによって変わります。

複数の事務所から見積もりを取ると、比較しやすくなります。

親の土地を売りたい場合の判断ポイント

親の土地を売りたいと思っている場合、「相続登記→売却」という順番が基本です。

ただし、「登記の手続き」と「売却の準備」は相談先が異なります。それぞれ適切な窓口に相談することで、手続きをスムーズに進められます。

相談先の切り分け

やること	相談先
相続登記・名義変更	司法書士
売却価格の査定・売却活動	不動産会社
相続税の計算	税理士

この3つは、それぞれ専門が異なります。

「相続登記も不動産会社に頼む」はできません。

登記手続きは、法律上、司法書士が担当する業務です。

売却前に相続登記を済ませておくとスムーズ

不動産を売却するにあたり、亡くなった方の名義のままでは手続きが進められません。

相続登記が済んでいない状態で買主が見つかっても、契約・決済の段取りに時間がかかります。その点、早めに相続登記を済ませておくほうがスムーズです。

宅建士として不動産売買に長く関わってきた経験からも、登記の整理が遅れることで売却タイミングを逃すケースが考えられます。

たとえば、「せっかく買主が見つかったのに遺産分割協議に時間がかかり、契約が白紙になった」という事例もあります。

売れにくい土地は早めに状況確認

田舎の土地、農地、山林、共有地は、売却自体が難しいケースがあります。買い手がつかないまま固定資産税だけが発生し続けることもあります。

売れるかどうかの判断は、不動産会社に相談して査定を取ることから始まります。

「売れないなら相続土地国庫帰属制度を使う選択肢もある」と知っておくだけで、選択肢が広がります。

まずは現状確認から始めてみてください。

私たちの無料不動産相談では、メール限定ですが「３往復まで相談無料」で対応します。「何をしたらいいかわからない」といった場合の初期対応は、無料メール相談でもじゅうぶん切り分け可能です。

無料のメール相談はこちら（アップライト合同会社）

よくある質問

名義変更しなくても固定資産税を払っていれば、問題ありませんか？

固定資産税の支払いと、相続登記は別の手続きです。固定資産税を払い続けていても、登記名義は変わりません。相続登記をしなければ、義務違反として過料の対象になる可能性があります。「払っているから大丈夫」にはなりません。

売る予定がない土地でも、相続登記は必要ですか？

必要です。2024年4月から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする義務があります。売る予定があるかどうかに関係なく、この義務は発生します。「今は売らないが将来どうするか決めていない」という土地こそ、早めに登記だけ済ませておくのが安全です。

相続登記の期限を過ぎたら、すぐ過料になりますか？

期限の翌日に過料が来るわけではありません。法務局から催告を受けた後も、正当な理由があると認められた場合は、過料が科されない可能性があります。ただし、正当な理由と認められるケースは限られています。期限を過ぎている場合は、法務局や司法書士へ早めに相談してください。

親の土地がどこにあるかわからない場合は、どうすればよいですか？

まず、固定資産税の通知書や権利証・登記識別情報を探してください。それでも見当たらない場合は、2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」を活用できます。全国の法務局に請求することで、親が登記上の所有者となっている不動産の一覧を証明書として取得できます。ただし、登記簿上の住所・氏名が古い場合はすべては抽出されないことがあります。法務局や司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。

相続登記と相続税の申告は、同じ手続きですか？

別の手続きです。相続税の申告は相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に税務署へ（相続財産が基礎控除額を超える場合）、相続登記は相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に法務局へ、それぞれ別々に行います。担当する専門家も異なり、相続税は税理士、相続登記は司法書士です。

まとめ：亡くなった親の土地は、放置せず早めに確認する

亡くなった親の土地を放置していると、10万円以下の過料が課される可能性があります。相続登記は2024年4月から義務化され、行政罰の対象になっているのです。

しかし、それ以上に深刻なのは、時間が経つほど相続人が増え、遺産分割が難航し、最終的に売却そのものができなくなるリスクです。相続不動産を売却するには、原則として相続登記が必要です。

放置すればするほど相続人の数が増えてしまいますから、相続人が少く対処できるうちに相続登記をすませておきましょう。

まず登記簿上の名義を確認し、相続人と遺産分割の状況を整理してください。相続人が多い、農地や山林がある、話し合いが進まない場合は、自分だけで抱え込まず、司法書士へ早めに相談するのが安全です。

いえとちラボでは、司法書士や不動産会社に相談する前段階の「情報整理」のご相談に対応しています。

お問い合わせフォーム（いえとちラボ）

上記のフォームからお問い合わせいただくと、メール３往復まで無料で対応。「こういう方針で進めたらいいのでは？」という初期対応が可能です。