空き家を放置するリスクとは？ 固定資産税・解体費用・過料と具体的事例

空き家を放置して特定空家に指定されると、固定資産税の特例（住宅用地特例＝小規模住宅用地で課税標準を6分の1にする減額措置）が外れ、最大６倍の税額になる可能性があります。

それだけでなく、行政代執行（強制解体・撤去）の対象になった場合、数百万円の費用負担が発生することも。

また、そこまで深刻な事態にならなくても、相続登記をせずに放置しているだけで10万円以下の過料が科される恐れがあります。

この記事では空き家を放置することによるリスクや費用負担について解説します。また、アップライト合同会社が所在するエリアで30％におよぶ空き家において、相続登記が放置されている実態についても報告していきます。

筆者は宅建士・JSHI認定のホームインスペクターとして、大阪府阪南市で不動産業を営んでいます。実体験も踏まえて、空き家放置がもたらす金銭的リスクを解説しました。

空き家が気になる方は以下をクリック

月々1500円の空き家管理

空き家を放置すると大きな金銭負担につながる可能性

空き家を長期間放置するほど、建物の劣化、税金や修繕など金銭負担につながる可能性があります。最近はそれに加えて、行政の対応も厳しくなっています。

空き家を放置した結果、市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断されると、かなり大きな金銭的負担が発生しますから、その点には注意してください。

管理不全空き家・特定空き家に指定されると

特定空家等とは、放置によって周囲に深刻な悪影響を及ぼす状態になった空き家のことです。 空家法では、主に次のような空き家が該当します。

・倒壊などの危険がある
・衛生上、有害となるおそれがある
・著しく景観を損なっている
・その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切である

そしてこの特定空き家に指定されると、市区町村から所有者に対して改善が求められます。

特定空家等について必要な措置を命じられても対応しない場合には、行政代執行によって解体などが行われ、その費用を所有者等が負担するケースもあります。この費用は後ほど詳しく解説しますが、500万円前後になるケースが多いともいわれています。

さらに、2023年12月に施行された改正空家法では、新たに「管理不全空家等」という仕組みが設けられました。

管理不全空家等とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば「特定空家等」に該当するおそれがある空き家です。特定空家等になる前の段階から行政が介入できるようになった、と考えるとイメージしやすいでしょう。

なお、行政の「勧告」に従わず「命令」の段階まで進んだ場合、命令違反そのものにも50万円以下の過料が科されます（空家法第30条）。行政代執行の費用とは別に、この過料も発生し得る点は押さえておいたほうがいいでしょう。

空き家を放置した場合のコストは数百万円！？

空き家を放置した場合の金銭負担は、毎年かかる税金だけではありません。状態が悪化し、行政の対応が進むほど、負担の大きさは重くなっていきます。

では、実際にどのような費用が発生し、最終的にどれくらいの金額になるのでしょうか。固定資産税と行政代執行の実例から見ていきます。

まず固定資産税が６倍になる

空き家を放置すると、「固定資産税が6倍になる」といわれることがあります。 正確には、固定資産税そのものが6倍になるわけではなく、税金の特例が外れて、結果として6倍の税額を払わなければいけなくなるということです。

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が本来の価格の6分の1に軽減されています。200㎡を超える部分についても、一般住宅用地として3分の1に軽減されます。

しかし、空き家を適切に管理せず、「管理不全空家等」または「特定空家等」として市区町村から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。つまり、200㎡以下の部分では、それまで「6分の1」とされていた課税標準の特例がなくなるため、固定資産税の負担が6倍に増えるわけです。

一気に特例が外れるのではなく、市町村の勧告に従わない場合に特例が外れることになります。そこで、勧告が来たら無視せず、その時点で対応したほうがよいでしょう。

行政代執行による請求額は1000万円を超すケースも

特定空家等を放置し、市区町村からの命令にも従わない場合、最終的には行政代執行によって建物を解体されることがあります。

注意したいのは、行政が無料で解体してくれるわけではないことです。

行政代執行に実際にかかった費用は、原則として所有者等に請求されます。行政代執行法に基づき、作業員の賃金、業者への報酬、資材費など、代執行に要した費用が徴収の対象となります。

では、実際にどのくらいかかるのでしょうか。

国土交通省近畿地方整備局がまとめた6件の行政代執行事例では、除却費用等は次のようになっています。

• 木造平屋・34㎡……約150万円
• 木造2階建て・49.38㎡……約180万円
• 木造2階建て・342㎡……約470万円
• 木造2階建て・75.69㎡……約570万円
• 木造2階建て・112.89㎡……約600万円
• 木・鉄骨造・253㎡……約850万円

6事例だけの数字であり、全国平均を示すものではありませんが、ある程度参考になる数字です。

費用は150万〜850万円に達しており、単純中央値を計算すると約520万円。行政代執行まで進めば、数百万円規模の負担になるケースは十分にあり得ることが分かります。

さらに、建物が大きい場合やアスベストの処理などが必要な場合には、1,000万円を大きく超えることもあります。

滋賀県野洲市が鉄骨造3階建て・9戸の区分所有建物を行政代執行で解体した事例では、解体工事の設計・工事監理・工事費・土地借上料を合わせた費用が約1億1,813万円（1億1,813万2,460円）に達しました。

もちろん、行政代執行の費用には一律の相場があるわけではありません。

しかし、「行政代執行になっても、自治体が解体してくれるから大丈夫」と考えるのは危険です。

しかも、行政代執行法では、国税滞納処分の例による強制徴収が認められています。自治体によっては、土地だけでなく預貯金などの財産を差し押さえて費用を回収する可能性もあります。

特定空家等として行政から指導や勧告を受けた段階で対応したほうが、結果として金銭的な負担を小さくできる可能性が高いでしょう。

（参考）国土交通省近畿地方整備局「事例から見る空き家の行政代執行の実務」 （参考）国土交通省「区分所有建物の空き家に対する行政代執行の事例について」 （参考）名古屋市「空き家所有者の皆様へ」

実際に特定空き家に指定された物件の事例