親が亡くなって、古い実家が残ったとき「もう面倒だから、相続放棄してしまおう」と考える方もいます。
しかし、空き家だけを選んで放棄することは、法律上できません。
相続放棄とは、民法第939条に定められた制度で、プラスの財産もマイナスの財産も含め、すべての相続財産を手放す手続きです。親が都市部にマンションや預貯金を残していた場合、それも同時に放棄することになります。
さらに、申し立ての期限は「相続開始を知った日から原則3か月以内」（民法第915条）。葬儀や四十九日が終わるころには、残り2か月を切っているはずです。冷静に財産を調べる時間は、思っているよりずっと短いのです。
この記事では、宅建士・ホームインスペクターの資格を持ち、沖縄での不動産実務経験を持つ筆者（アップライト合同会社）が、相続放棄の仕組みと本当に放棄を検討すべきケース、そして放棄より売却が有利になる場面を整理します。
「放棄すれば終わり」ではない点も含め、判断に必要な情報をまとめました。
「空き家だけを相続放棄」はできない
「いらない空き家だけを切り離して手放せる」といのは、相続放棄に関するよくある間違い。実は法律上、それはできません。
相続放棄とは、民法第939条に定められた制度で、プラスの財産もマイナスの財産も含め相続そのものを放棄する手続きです。
空き家の処分が面倒だからといって、その物件だけを選んで放棄することは認められていません。
相続放棄をすると、預貯金や他の財産も相続できない!?
相続放棄が認められると、その人は「最初から相続人ではなかった」とみなされます（民法第939条）。
不動産だけでなく、預貯金・有価証券・貴金属など、被相続人が残したすべての財産を受け取る権利を失います。
「遠方の古い実家は処分が大変だから放棄したい」と思っていても、親が都市部のマンションや現預金を残していた場合、それらも同時に手放すことになります。
相続放棄を検討する前に、まず遺産全体を把握することが先です。
兄弟の誰かに空き家を引き受けてもらうのは相続放棄ではなく遺産わけ
話し合いで「自分はいらないから、弟に相続してもらう」と取り決めることもできます。しかしそれは相続放棄ではありません。あえていえば、それは遺産分割協議の問題です。
遺産分割協議とは、相続人全員の合意によって、誰がどの財産を取得するかを決める手続きです。空き家を特定の相続人が引き受ける代わりに、他の相続人が預貯金を多く受け取る、といった調整も可能です。
ただし、被相続人（亡くなった親）に借金があった場合、遺産分割協議での「私は相続しない」という合意は、対外的な債務責任には影響しません。債権者（貸した側）の同意がない限り、法定相続分に応じた返済義務は各相続人に残ります。この点は、注意が必要です。
| 遺産分割協議 | 相続放棄 | |
|---|---|---|
| 特定の財産だけ外せるか | できる（相続人間の取り決め） | できない（全財産を放棄） |
| 借金（債務）への効果 | 原則、法定相続分の責任が残る | 対外的にも完全に免れる |
| 手続き先 | 相続人間の合意 | 家庭裁判所への申述 |
| 期限 | なし | 相続開始を知った日から原則3か月以内 |
限定承認という選択肢もあるが、使いどころは限られる
相続放棄と遺産分割協議のほかに、「限定承認」という制度もあります。プラスの財産の範囲内でのみ、マイナスの財産（借金など）を引き受ける手続きです（民法第922条）。
「財産がどれだけあるか正確にわからない。でも借金が上回った場合に全部かぶるのは困る」という場面で検討できます。
ただし、限定承認は相続人全員が共同して家庭裁判所に申し立てなければならず（民法第923条）、財産目録の作成や清算手続きも伴います。
兄弟のうち1人でも「普通に相続したい」という人がいれば、限定承認は使えません。手続きの煩雑さから、実務上の利用は限られています。
葬儀と四十九日が終わるころには、判断時間はかなり減っている
筆者も最近相続を経験しましたが、親が亡くなってからの数日間はジェットコースターのように目まぐるしく過ぎていきます。亡くなった瞬間から葬儀場を探し、遺体をそちらへ移動し、親戚一同に連絡を回し、お通夜をすませ……ふと気がつくと数日があっという間に経過しています。
それがようやく落ち着くのは四十九日が終わるころ。
そして、その時点で「そろそろ相続の手続きをしよう」と思うわけですが、気がつくと相続放棄の期限まで２か月を切っているのです。
相続放棄は「相続開始を知った日」から原則3か月以内
相続放棄の申し立て（申述）は、管轄の家庭裁判所に対して書面で行います（郵送も可能）。ただし期間の制限があり、自己のために相続の開始があったことを知った時から、3か月以内（熟慮期間）に申し立てなければならないと定められています（民法第915条）。
民法第915条第1項（相続の承認又は放棄をすべき期間） 第九百十五条 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
また相続放棄の手続きは以下のような手順で行います。
必要な戸籍謄本等を取り寄せ、相続放棄申述書を記入する。（「放棄する理由」の欄は、債務超過、生活安定、生前贈与など該当するものにチェックを入れる）
3か月の期限内に、管轄の家庭裁判所の受付窓口へ提出するか、郵送で送付する。
家庭裁判所から「照会書（質問状）」が自宅に届く。（「自分の意志で放棄するのか」「期限を過ぎていないか」等の質問に回答しはやめに返送する）
問題がなければ、家庭裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が届く。
これが届けば手続きは無事に完了。
債権者（借金の発信元など）から証明を求められた場合は、家庭裁判所に「相続放棄申述受理証明書」を発行してもらい（交付手数料が必要）、それを提示することで返済義務がないことを証明できます。
親が亡くなった直後は、冷静に不動産を調べる余裕がない
筆者の経験上も、親（などの被相続人）が亡くなった直後は時間がなく、冷静に不動産の状況、その他の財産の状況を調べている時間がありません。結果として、相続放棄が間に合わない場合もありえます。
ただし、民法第915条にあるとおり、利害関係人または検察官の申請によって、３か月の熟慮期間を伸長することも可能です。どうしても判断が間に合わない場合は弁護士などの専門家に相談してみてください。
３か月の熟慮期間に確認したいのは「売れるか」「維持できるか」「危険な家か」
筆者の経験上、どんなに古い家であっても売れないということは少なく、大抵の場合は通常の不動産流通ルートに乗せて販売することが可能です。それを念頭に置いて、まずは建物のコンディションをチェックしてみてください。
- 建物がまだ使える。売却も可能な状態
- すでに住み続けるのは危険な状態
このポイントを切り分け、まだ住める家であれば売り出してみたほうがいいと考えます。建物は、人が住まなくなると急速にいたんでいきます。ですから、早めに決断し、売却ルートに乗せておいたほうがいいでしょう。
なお、自分で判断できない場合は、ホームインスペクションを入れてみるのもよいでしょう（予算は一般的に５～10万円程度）。南大阪エリア（その周辺地域を含みます）であれば、当社（アップライト合同会社）がインスペクションを実施できます。
古い空き家でも、適正価格なら売れることは多い
一般に、都市部の不動産会社が田舎の空き家の仲介を断るのは「儲からないから」です。都市部の数千万円の住宅であれば、すぐに売却が完了し、仲介手数料も100万円単位になります。
田舎の空家の場合、仲介手数料は33万円（税込）となるケースが多いですし、売却には年単位の時間がかかります。
そこで、実際にはじっくりと売却活動を続ければ売れる物件であっても「売れません」「当社では扱えません」といった理由で断るケースが多いのです。つまり、売れないのではなく、不動産屋が儲からないから「売らない」だけです。
一度不動産会社に断られた古い空き家物件でも、実際には売れるケースのほうが多いはずです。
売れないのではなく、売る気のある不動産会社に出会っていないだけ
筆者は「都市部で家を売るなら大手が有利だ」と考えています。超大手不動産会社であれば、売主のバックアップ体制（ホームステージングや無料での清掃サービスなど）が充実しており、売買に関連する無料の瑕疵保険なども用意しています。
しかし、超大手不動産会社は「田舎には弱い」という弱点があります。
儲からない田舎の物件はあまり扱いません。また、田舎には支店がなく、そもそも仲介業務が行えません。何より、物理的・法的にさまざまな問題を抱える田舎の物件を扱うノウハウもありません。
その点、地方の不動産会社は田舎の物件に強く、その土地の条例やインフラの状況に通じています。そこで、地元の不動産会社のなかからやる気のある会社を見つけて、そこに売り出しを任せるのが効率的。しっかり探せば、仲介手数料が安くてもがんばって売却してくれる不動産会社が見つかるはずです。
一般論として、相続放棄するよりも普通に売却したほうが有利なケースが多々あります。売れないのは、田舎の空き家を熱心に売却してくれる不動産屋が見つかっていないからかもしれません。ぜひ、しっかりと不動産会社を選び、市場流通からの売却をめざしてください。
それでも相続放棄を検討する実益がある空き家もある
売却も活用も難しく、相続することが純粋な負担にしかならない物件は、確かにあります。ただし、こういった難しい判断は、一つの要素だけで決めないことが重要です。
倒壊・特定空家・管理不全空家のリスクが高い場合
2023年12月に施行された改正空家法では、「管理不全空家等」という区分が新設されました。著しく危険な「特定空家等」になる前の段階で、行政が指導・勧告を行えるようになった制度です（空家法第13条）。
この勧告を受けると、土地にかかる「住宅用地特例」の対象から外れます。住宅用地特例とは、居住用建物が建つ土地の固定資産税を最大6分の1に軽減する制度です。勧告によってこの特例が外れると、翌年から固定資産税が実質最大6倍になる可能性があります。
すでに自治体から指導を重ねて受けており、倒壊の危険が具体的に見える物件は、相続し続けることのリスクが大きくなります。
このような状態にある場合は、相続放棄を選択肢の一つとして検討する余地があります。ただし、実際に相続放棄できるかどうかは、早めに専門家に相談して確認したほうがいいでしょう。
解体費が土地価格を上回り、売却しても持ち出しが大きい
地方の過疎地では、更地にした土地の査定額が数十万円程度になる一方、木造戸建ての解体費用は150万〜300万円程度かかるケースがあります（物件の規模・状態・地域によって異なります）。
売却しても大幅な赤字になることが明らかな場合、相続した上で処分するより、放棄を検討した方が経済的な損失を抑えられる場合もあります。
ただし、相続放棄によって失う「プラスの財産」がどれだけあるかも、同時に計算が必要です。空き家以外に預貯金や別の不動産がある場合、それらもすべて手放すことになります。不動産の収支だけで判断せず、遺産全体を見て比較してください。
借金などマイナス財産が多い場合は、不動産だけで判断しない
住宅ローンの残高・滞納税・事業上の個人保証などが残っており、遺産全体を合算しても明らかに債務超過になる場合は、相続放棄が有力な選択肢になります。
ただし、「借金がある」という情報だけで即決しないことも大切です。保険金や死亡退職金は受取人固有の財産として相続財産に含まれない場合があります。また、遺産分割協議との組み合わせで対処できるケースもあります。
マイナス財産が多いと思われる場合は、相続開始を知った日から3か月という期限を念頭に置きながら、まず弁護士などの専門家に相談してください。専門家が関与することで、財産調査の時間が足りない場合に「熟慮期間の伸長」申立て（民法第915条第1項）の手続きを取ることもできます。
相続放棄をしても、空き家の保存義務が残ることがある
「放棄すれば、もう一切関係ない」と思いがちですが、条件によっては放棄後にも義務が残ります。
2023年の民法改正で「現に占有している人」の義務が明確になった
2023年4月1日に施行された改正民法（第940条第1項）で、相続放棄をした人の義務範囲が大きく見直されました。
改正前は、放棄後も広い意味での「管理義務」が残るとされており、現地に全く関与していない遠方の相続人にも負担が及ぶ不合理が指摘されていました。
改正後は、義務が発生する条件が「放棄の時に相続財産を現に占有していること」に限定されました。また、義務の内容も「管理」から「保存」へと縮小されています。
長年帰省しておらず、実家の鍵も持っておらず、固定資産税の支払いにも関与していない場合は、「現に占有している」とはみなされない可能性が高いです。その場合、放棄後に保存義務は生じないと考えられます。
ただし、「年に数回、荷物の出し入れに立ち寄っていた」「自分が鍵を預かっていた」といった事情があると、間接的な占有とみなされる余地が生じます。自分の状況が「現に占有しているかどうか」に当たるかは、個別の事情次第ですので、早めに専門家の意見を聞いてみてください。
放棄後も、次の所有者や相続財産清算人へ引き渡すまで注意が必要
放棄時に「現に占有していた」場合、保存義務は相続放棄の受理後も続きます。
次の順位の相続人、または家庭裁判所が選任した「相続財産清算人」に対して、空き家を実際に引き渡すまで、「自己の財産と同一の注意」で保存する義務を負います（改正民法第940条第1項）。
相続財産清算人とは、相続人が全員放棄した場合などに、被相続人の財産を清算して国庫に帰属させる手続きを担う専門家（弁護士・司法書士など）です。
この清算人を家庭裁判所に選任してもらうには、申立てと費用の予納が必要で、一般的には20万〜100万円程度の予納金が申立人の自己負担になるケースがあります（事案により裁判所が個別に算定します）。
「放棄すれば終わり」ではなく、保存義務を完全に解消するためにも費用がかかりうる点は、事前に理解しておいてください。
勝手に処分すると相続放棄に影響する可能性がある
放棄の申述前に空き家を「処分」した場合、法定単純承認（民法第921条）が成立し、以後の相続放棄ができなくなる可能性があります。
処分行為にあたるのは、空き家の解体・売却・無償譲渡、価値のある遺品の売却や消費などです。一方、雨漏りの応急処置や一般的な清掃・換気といった「保存行為」は処分にはあたりません。
「善意でやったこと」が原因で相続放棄できなくなる可能性があるわけです。
実家の片付けや修繕を行う前に、何が保存行為で何が処分行為にあたるかを、まず確認する必要があります。
また、放棄の受理後であっても、財産を隠したり密かに消費したりする行為は、後から単純承認とみなされることがあります（民法第921条第3号）。
相続してしまった空き家は「住む・貸す・売る・管理する・解体する」
相続放棄を選ばず、あるいは期限を過ぎて相続が確定した場合、次に考えるのは「この空き家をどうするか」という具体的な選択肢です。
住む予定がないなら、まず売却可能性を確認する
住む予定がないなら、最初に確認したいのは「売れるかどうか」です。
売却には、まず相続登記が必要です。
2024年4月1日から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化されています（不動産登記法）。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
登記が完了すれば、不動産会社を通じた仲介売却、または買取業者への直接売却が選択できます。
古い家だから売れないと決めつける前に、まず売却活動をしてみることが先です。
売却益が出た場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（租税特別措置法第35条第3項）が使える可能性もあります。
最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は最高2,000万円に変更）を控除できる制度で、2024年1月以降は売却後に買主が解体・耐震改修を行った場合でも適用対象となりました。
適用要件は複雑なため、売却前に税理士または税務署で確認してください。
貸せる家は、立地・建物状態・修繕費で決まる
売却以外の選択肢として、賃貸活用があります。
ただし、どんな家でも貸せるわけではありません。賃貸として成立するかどうかは、主に3つの要素で決まります。
- 立地：周辺に入居需要があるか（最寄り駅・スーパー・病院までの距離、地域の人口動態）。
- 建物の状態：水回りや電気・ガス設備が使用可能か。雨漏り・傾きなど重大な不具合がないか。
- 修繕費のバランス：入居者が得られる賃料に対して、改修コストが見合うか。
過疎化が進む地域では、リフォームしても入居者が集まらないケースもあります。自治体の「空き家バンク」に登録して、移住希望者やDIY可能な条件での賃貸を探す方法もあります。
残すなら、固定資産税・草刈り・劣化・近隣対応を見込む
「すぐには決めずに、しばらく様子を見たい」という気持ちはわかります。ただし、空き家を保有し続けると、毎年継続してコストが発生します。
固定資産税・都市計画税は毎年かかります。草刈りや清掃を怠ると、近隣トラブルに発展することもあります。建物は人が住まなくなると劣化が加速し、放置すれば修繕費が膨らみます。
さらに、管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
「とりあえず放置」は、知らないうちにコストが積み重なる選択です。保有し続けるなら、維持費を年単位で試算した上で判断したほうがいいでしょう。
解体は最後の選択肢。補助金と土地の売却可能性を確認する
売れない、貸せない、保有コストも重い……という場合に浮かぶのが解体です。
ただし、解体は手出しが先行します。
木造戸建ての解体費用は、物件の規模や地域によって異なり、一般的に150万〜300万円程度かかります。
そこで、解体を検討する前に2点確認してください。
一つは、自治体の解体補助金の有無です。
多くの市区町村が、危険空き家の解体費用の一部を補助する制度を設けています（国の「空き家再生等推進事業」を活用したものが多い）。補助の要件や金額は自治体によって異なるため、まず市区町村の担当窓口に問い合わせてください。
もう一つは、更地にした後の土地の売却可能性です。
解体費を出しても、更地の売却価格が上回るなら、トータルでプラスになる場合があります。逆に、土地の値段が解体費に届かないなら、更地にしても損が出ます。
なお、「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月開始）は、建物が残っている状態では申請が一切受け付けられません。解体して更地にした上で、審査手数料（1筆あたり1万4,000円）と負担金（原則20万円以上）も必要です。建物解体から諸費用まで含めると、総額で数百万円規模になることがあります。
まとめ「放棄か売却か。判断を急ぐ前に読んでほしいこと」
この記事で解説してきたように、空き家だけを選んで相続放棄することはできません。放棄するなら、預貯金も他の不動産も含め、すべての財産を手放すことになります。
さらに、判断の期限は、相続開始を知った日から原則3か月。相続放棄は、簡単なものではありません。
また葬儀と四十九日が終わるころには、3か月の期限のうち、すでに残り2か月を切っています。この限られた時間のなかで確認したいのは、「相続財産の全体像」と「空き家が本当に売れないのか」という2点です。古い家でも、地域に精通した不動産会社に依頼すれば売れる可能性は十分あります。それが一番有利な手放し方です。
相続放棄が有力な選択肢になるのは、倒壊リスクが高い、解体費が土地価格を大きく上回る、借金が遺産全体を超えるといった場合に限られます。
また相続放棄をしたあとも、物件を「現に占有していた」場合は保存義務がある点に注意が必要です。相続放棄すれば即座にすべての関係が切れるわけではない点も、事前に理解しておいてください。
判断にまよったら、まずは無料のホームインスペクション（建物診断）と空き家管理を試してみてください。
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