里道の接道義務を解説｜相続した実家が「再建築不可」だったら？

里道に接する土地は必ず再建築不可になる…というわけではありません。

むしろ、しっかりした調査と手続きをとることで、建築可能になるケースは少なくありません。

筆者は不動産実務の現場で、里道物件の調査・売買に数多く携わってきました。

確かに里道は建築基準法上の「道路」ではありませんから、原則として里道に接した土地には建築が認められません。

しかし、2項道路（みなし道路）の指定や建築基準法43条の許可といった救済措置が用意されており、実務ではこれらを活用して再建築を実現する事例が相当数あります。

本記事では、総務省や国土交通省の統計データと、筆者の実務経験を組み合わせながら、里道物件を「負動産」にしないための具体的な道筋をお伝えします。

里道に接する土地はなぜ「再建築不可」といわれるのか

そこには、建築基準法が定める「接道義務」という壁があるのです。

「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない」

これが接道義務です（建築基準法第43条第1項）。

ところが里道（りどう）は、明治時代の地租改正に伴って生まれた「法定外公共物」という国有地を起源としており、多くの場合、道路法上の道路ではありません。つまり、建築基準法第42条が定める「道路」の定義に該当しないため、里道にのみ接する土地は原則として接道義務をはたせず、建築確認申請が通らないのです。

総務省「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、東京都内だけでも約103,800戸が無接道の状態にあり、幅員2メートル未満の道路に接する住宅は約257,400戸に上ります。全国的に見ても、接道義務を満たさない住宅は決して珍しくありません。

ですから、政府や行政もちょっと手心を加えてくれています。

実務では「再建築不可」は思ったより少ない

筆者の実務経験から申し上げると、「里道＝即再建築不可」というイメージは実態よりも少し大げさすぎるかなという印象です。

里道は確かに日本中にたくさんあります。道路のように見えて、実は建築基準法上の道路でないという事例は多いため、もちろんしっかりした調査が必要になります。

しかし調査をした結果、何らかの特例に該当して建築が可能になるケースも相当数あるのです。

筆者が里道に接道する物件を調査するとき、最初に確認するのは「2項道路（建築基準法第42条第2項）に指定されていないか」という点です。

次に「43条の許可が取れないか」を検討します。市町村役場の担当者にもよりますが、不明点はちゃんと確認して答えてくれるので、役場で相談するのが第一です（ただし質問者側にも知識が必要）。不動産の知識がなくて難しい場合は、建築基準法をしっかり勉強している不動産会社に相談してみてください。

2025年4月「4号特例」縮小の影響は本当に深刻か

2025年（令和7年）4月に施行される改正建築基準法により、従来は確認申請が不要であった「4号建築物」の特例が縮小され、2階建て木造住宅などが「新2号建築物」に移行します。これにより、大規模な修繕や模様替えの際にも建築確認申請が必要になります。

一部では「接道不良物件のリフォームによる延命策が使えなくなる」という懸念がもたれています。

実務上の影響は限定的である理由

しかし筆者の見解では、この改正による影響はそれほど大きくないと考えています。

そもそも4号建築物であっても、都市計画区域内であれば従来から確認申請は必要だったからです。都市計画区域外でのみ確認申請が不要でしたが、どちらかといえば特殊な例といえるでしょう。

つまり、里道にのみ接する土地は改正前から再建築が難しかったのであり、その状況は2025年の法改正によって本質的には変わっていません。

たとえば「古い家を買って大規模リフォームして転売する」という出口戦略を考える買主は、そもそも確認申請が必要になるような規模のリフォームは行いません。実務上、大きな混乱は起きないでしょう。

一方で、再建築不可物件の大規模リフォーム等には、いい意味での影響が出そうです。

2025年建築基準法改正と再建築不可物件のリフォーム

2025年4月の改正建築基準法により、接道義務を満たさない既存不適格建築物でも、適法に大規模修繕が可能になりました。

法第86条の7に基づく「遡及適用の合理化」がその根拠です。これまで大規模修繕には建物全体を現行法に適合させる必要がありましたが、改正により、用途を変更せず特定行政庁が安全性等に支障がないと認めれば、接道規定（法第43条第1項）の遡及適用を免除できるようになったのです。

つまり、非道路接道物件であっても、接道不適合を「既存不適格」として維持したまま建築確認申請を行い、確認済証の交付を受けて適法に大規模修繕ができる道が開かれました。これは事実上の建替えに近い改修を、法的に正当な手続きとして実施できることを意味します。

これは朗報ですが、実務上は構造計算や図面復元に数十万円から100万円近いコストがかかる点には注意が必要です。

特に「図面なし・検査済証なし」の物件では、復元設計だけで40万円程度の調査費用が発生します。再建築不可物件のリノベーションを検討する際は、工事費とは別に、こうした確認申請関連の費用を事前に見込んでおく必要があります。

再建築を可能にする2つのルート：道路化か「43条許可」か

里道に接する土地で建築を可能にするには、大きく分けて2つのルートがあります。

①里道を建築基準法第42条の「道路」に指定してもらう

最も確実なのは、里道を以下のいずれかの道路として認定してもらうことです。

42条1項3号（既存道路）

建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点で、すでに存在していた幅員4メートル以上の道です。もし里道が当時から4メートル以上の幅を持っており、現在も道路として機能していることが証明できれば、この「3号道路」として扱われます。特別な指定を待つのではなく、もともとの実態を認めてもらう形になります。

42条1項5号（位置指定道路）

特定行政庁から道路位置の指定を受けた幅員4メートル以上の道路。ただし、位置指定を受けるには測量・整備費用が高額になるため、個人が単独で進めるのは現実的ではありません。ミニ開発をした業者が大きな土地を小さく分けて開発した際に位置指定を取っている事例が多く見られます。

42条2項（みなし道路）

建築基準法施行（昭和25年11月23日）以前から建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したもの。里道が2項道路に指定されていれば、道路中心線から2メートルずつ後退（セットバック）することを条件に建築可能になります。

筆者の実務では、まず最初に2項道路に該当しないかを確認します。2項道路であれば、セットバックは必要ですが、再建築の道が開けるからです。

②建築基準法43条2項の「許可」を得る

里道が42条の道路に該当しない場合でも、43条2項の認定または許可により、例外的に建築が認められる制度があります。

43条2項1号（認定制度）

敷地が幅員4メートル以上の道（公的事業により築造された農道や里道など）に2メートル以上接していれば、延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅などについて、特定行政庁が認定できます。建築審査会の同意は不要です。

43条2項2号（許可制度）

敷地の周囲に広い空地（公園、広場など）を有する場合、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可します。各自治体が定める「包括同意基準」に適合すれば、手続きが迅速化されます。たとえば三鷹市では「平成11年5月1日以前から存在する道」という条件があります。

筆者の経験では、2項道路に該当しなかった場合、次に考えるのは43条の許可が出るかどうかです。空地等を経由して建築基準法上の道路に接続していれば、場合によっては建築審査会の審査を経て建築確認が降りる可能性があります。

行政窓口での相談は「準備」が大切

ここで重要なのは、行政の窓口に何も分からないまま相談に行くのはおすすめできないという点です。

「ここ建てられますかね？」という漠然とした質問に対して、行政の窓口はていねいに答えてくれません。一緒に建てられる方法を考えてくれる訳ではなく、聞かれたことに答えるというパターンが非常に多いです（もちろん担当者によりますが）。

自分でしっかり調べてから窓口に行く——これが鉄則です。具体的には、以下の順序で検討を進めます。

自治体ごとの基準の違いに要注意

もう一点注意したいのは、都道府県ごとに基準が違うという点です。

筆者が詳しいのは沖縄県と大阪府ですが、この2つを比較するだけでも大きく基準が違います。たとえば沖縄県では、市道認定されている道路であっても、幅員が4メートルないと建築確認が降りません。しかし大阪府では、幅員1.5メートルでもセットバックすることで建築が認められます。

43条の包括同意基準も同様に都道府県ごとに決められているため、細かいところで結構違っています。そこは要注意です。

都道府県ごとの包括同意基準書はダウンロードできるケースもありますが、要件がかなり複雑なので、接道についてしっかり勉強している不動産会社と一緒に考えるのがよいでしょう。

費用と時間の現実：境界確定に「半年」かかるのは本当か

里道を建築基準法上の道路として扱う、あるいは43条許可を得るための前提として、公道（里道）と民有地の境界を確定する「官民境界確定協議」が不可欠です。

土地家屋調査士法人アガルート等の資料によれば、官民立ち会いを含む境界確定費用は約60万円〜80万円、民民のみの境界確定であれば約30万円〜50万円が相場です。依頼から登記申請完了までの期間は1か月半〜3か月以上、官民境界確定の一般的な手続き期間は3か月〜半年とされています。

申請手数料も自治体によって異なりますが、43条2項1号の認定申請で27,000円、2号の許可申請で33,000円程度です（柏市、京都市など）。

期間が延びる最大の要因は「所有者不明」と「自治体の体制」

筆者の体感としても、境界確定には確かに時間がかかります。ただし、民有地同士であれば、結構早く完了する場合もあります。うまくいけば１か月程度で終わる、というのが筆者の感覚です。

問題は、市町村管理の里道や水路と接している場合です。筆者が経験した事例では、沖縄県糸満市の官有地（市管理の用水路）と接していた土地の境界確定に半年くらいかかりました。

また、土地によって担当部署が変わる点も要注意です。

筆者が経験したケースですが、宅地の隣が用水路だったため、下水道課が担当していたことがありました。担当者がこのような業務に慣れていなかったため、余計に時間がかかってしまったことがあります。

さらに時間がかかる事例として、隣地の所有者が不明だったケースがありました。隣の土地がずっと長い間空き家で、所有者がどうも海外にいるらしいと分かった事例では、所有者を探すだけで半年以上かかりました。最終的にブラジルにいることが判明しましたが協力的ではなく、筆界特定の手続きに頼りました。

土地家屋調査士との連携が不可欠

とはいえ、土地家屋調査士に依頼すると、多くの部分をやってくれます。技術的な問題は土地家屋調査士と相談の上、進めていくのがよいでしょう。

境界確定は専門性が高く、自力で進めるのは現実的ではありません。費用はかかりますが、時間と労力を考えれば、専門家に依頼することが最も確実なリスク回避策といえます。

まとめ「里道物件を『負動産』にしないための戦略」

里道にのみ接する物件は、金融機関の担保評価および市場での取引価格において、大幅な減額を免れません。ざっくりと「相場価格の５割～７割程度になってしまう」と考えるといいでしょう（注）。

都市銀行・地方銀行を問わず、未接道物件における融資のハードルは、極めて高いのが現状です。ノンバンク等の高金利ローンを利用せざるを得ず、買い手が限定されるため、売却価格が低下してしまうのです。

注：国税庁によると接道義務違反物件（無道路地）の相続税評価では評価額の40%を上限として通路開設費用相当額が控除されます。また、イエコン、アイダ設計など複数の不動産専門サイトでは、再建築不可物件の売却相場は一般的な物件の「5〜7割程度」であると解説しています。

時間軸によって戦略は変わる

筆者が不動産の実務経験を通して、里道接道物件を所有する方に伝えたいアドバイスは、どれくらいの速さで処分したいかによって戦略を変えるべきだという点です。

①すぐにお金にしたい場合

「急いでお金にしなければいけない」という場合は、里道で接道が認められない物件であったとしても、そのままの状態で売却することになります。その場合は、どんな土地でも買い取ってくれる買取業者に頼むという方法を取るのが現実的。

場合によっては隣の土地の所有者が買ってくれる可能性もあります。買取業者より、隣地所有者が買ってくれるケースの方が高く売れるはずです。

②時間をかけてじっくり取り組める場合

時間をかけてじっくり取り組めるということであれば、そのままの状態で売り出すのはもったいない話です。

時間がある場合は、「隣地を買い取って接道を確保した整形の土地にしてみる」といった交渉の上、資産価値を上げるのがよいでしょう。

筆者の先輩の不動産業者には、接道していない土地を好んで買っている人もいます。その人は長いスパンで所有しながら、周りの状況が変わっていく節目節目に、接道する土地を買い取ろうとしたり、あるいは何らかの方法で接道させようとしたり、もしくは隣の土地の所有者にある程度の値段で買い取ってもらう……といったチャンスを伺っています。

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