固定資産税の住宅用地特例とは？ 適用要件と対象外になるケースを解説

固定資産税の住宅用地特例は、住宅の敷地にかかる課税標準額（税率を掛ける前の金額）を、最大で評価額の6分の1に圧縮する制度です。

200㎡以下の土地なら「小規模住宅用地」として適用され、評価額1,500万円の土地であれば課税標準額は250万円になる計算です。 逆に言えば、特例が外れると課税標準額は最大6倍に戻ります。

空き家でも「人が住んでいない」だけでは直ちに対象外にはなりません。 ただし、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家等」として自治体から勧告を受けた場合も、翌年度から特例が解除されます。 従来の「特定空家等」よりも広い範囲が対象になった点は、見落としやすいポイントです。

また、解体のタイミングも重要です。 毎年1月1日（賦課期日）時点の状況で課税内容が決まるため、いつ解体するかで翌年度の税額が変わります。

この記事では、住宅用地特例の仕組み・適用要件・外れるケース・建て替え中の手続きまでを一通り解説します。 解体・売却・空き家管理を検討する前に、現在の特例の適用状況を納税通知書で確認しておくことをおすすめします。

この記事は、アップライト合同会社の立石秀彦（宅地建物取引士）が制作しました。不動産の調査・マーケティングを専門とし、複数の不動産メディアを運営しています。

固定資産税の住宅用地特例とは

住宅用地の特例は、住宅やアパートなどの敷地として利用されている土地にかかる固定資産税や都市計画税を軽減する制度です。

この制度で最も重要なポイントは、税額そのものが直接安くなるのではなく、税金を計算する元となる「課税標準額」が圧縮される点にあります。

この仕組みを正しく理解することが、手持ちの不動産の適切な処分を判断するうえで欠かせません。

軽減されるのは固定資産税額ではなく課税標準額

住宅用地の特例について多くの方が誤解しがちなのですが、軽減されるのは税額ではなく「課税標準額」です。

課税標準額とは、税率を掛けて税額を算出する基礎となる金額を指します。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地でも、特例が適用されると課税標準額が6分の1の500万円になります。

この圧縮された課税標準額に税率（標準税率1.4%）を掛けて税額を計算するため、結果的に納税額が大きく抑えられるのです。

お手元に納税通知書があれば、「課税明細書」の課税標準額の欄を見ることで、特例が適用されているかを確認できます。

固定資産税と都市計画税の特例割合

住宅用地の特例は、土地の面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つに区分され、それぞれ軽減される割合が異なります。

特に、住宅1戸あたり200㎡までの部分が小規模住宅用地とされ、最も大きな軽減措置を受けられます。

固定資産税と、市街化区域内の土地建物に課される都市計画税では、特例の割合が下表のように変わります。

区分	対象面積	固定資産税の課税標準額	都市計画税の課税標準額
小規模住宅用地	住宅1戸につき200㎡以下の部分	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地	住宅1戸につき200㎡超の部分	評価額の1/3	評価額の2/3

このように、200㎡を超える土地をお持ちの場合、すべての面積が一律に6分の1になるわけではありません。

ご自身の土地がどちらの区分に該当し、どのくらいの面積が対象となるのかを把握することが大切です。

住宅用地特例が適用される基本要件

住宅用地の特例を受けるためには、土地が「住宅の敷地」として利用されている実態が最も重要です。

建物が存在するだけでは、自動的に敷地全体が特例の対象となるわけではありません。

ここでは、特例が適用されるための3つの基本的な要件について解説します。

ご自身の土地がこれらの要件を満たしているか、一つずつ確認していきましょう。

住宅の敷地として使用されていること

住宅用地特例の対象となるのは、専用住宅（人の居住のためだけに使われる家屋）または一定の要件を満たす併用住宅の敷地として利用されている土地です。

賦課期日である1月1日時点で、土地が住宅のために使われている必要があります。

この「敷地」には、住宅の建物が建っている部分だけでなく、その住宅と一体として利用されている庭や自家用の駐車場なども含まれます。

例えば、家庭菜園や物置が設置されているスペースも、居住用の建物と一体で利用されていれば住宅用地として扱われるのです。

ただし、柵などで明確に区切られ、月極駐車場のように第三者に貸し出している部分は住宅用地とは認められません。

あくまで、その住宅に住む人のために使われていることが判断の基準となります。

住宅用地として認められるのは家屋床面積の10倍まで

特例が適用される土地の面積には上限が定められています。

原則として、住宅用地として認められる面積は、その土地の上にある家屋の延床面積の10倍までです。

例えば、延床面積が120㎡の住宅であれば、その敷地のうち最大で1,200㎡までが住宅用地特例の対象となります。

もし敷地面積が1,500㎡ある場合、上限を超える300㎡分は特例の対象外となり、税額が高い非住宅用地（雑種地や更地など）として評価されます。

家屋の延床面積	住宅用地として認められる上限面積
80㎡	800㎡
100㎡	1,000㎡
150㎡	1,500㎡

特に広い敷地にお住まいの場合や、広い土地を相続した方は、敷地全体に特例が適用されているか、納税通知書の課税明細書で確認することが大切です。

併用住宅は居住部分の割合によって判定される

併用住宅とは、店舗や事務所など事業用の部分と居住用の部分が一体となっている建物を指します。

この場合、特例が適用される敷地の範囲は、建物全体の床面積に対する居住部分の割合によって決まります。

重要なのは、建物全体の床面積に占める居住部分の割合が4分の1以上あるかどうかです。

この割合によって、住宅用地として扱われる敷地面積が変わるため、ご自身の建物の登記情報などを確認する必要があります。

4階建て以下または非耐火建築物の場合

居住部分の割合	住宅用地となる敷地の割合
2分の1以上	100%（全部）
4分の1以上2分の1未満	50%
4分の1未満	0%（対象外）

このように、居住部分が半分以上を占めていれば敷地全体が住宅用地となりますが、4分の1未満の場合は特例の適用が一切受けられません。

店舗兼住宅の新築や購入を検討される際は、この割合を意識して設計することが税負担を抑えるポイントになります。

地上階数5以上の耐火建築物である家屋については、居住割合が4分の1以上2分の1未満で0.5、2分の1以上4分の3未満で0.75、4分の3以上で1.0という3段階の率が定められています。

小規模住宅用地と一般住宅用地の違い

住宅用地の特例は、土地の広さによって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2種類に分かれます。

ご自身の土地にどちらが適用されるかで税金の軽減率が変わるため、住宅１戸につき200㎡という基準を正しく理解することが大切です。

項目	小規模住宅用地	一般住宅用地
対象となる面積	住宅１戸あたり200㎡までの部分	200㎡を超える部分
固定資産税の課税標準額	価格の６分の１に軽減	価格の３分の１に軽減
都市計画税の課税標準額	価格の３分の１に軽減	価格の３分の２に軽減

この2つの違いを把握することで、固定資産税の納税通知書に記載されている課税標準額の意味が分かりやすくなります。

住宅１戸につき200㎡までが小規模住宅用地

住宅用地の特例のうち、最も軽減率が高いのが「小規模住宅用地」です。

これは、専用住宅１戸につき200㎡までの敷地部分を指します。

この特例が適用されると、固定資産税の課税標準額が土地の評価額の６分の１に、都市計画税の課税標準額は３分の１にまで引き下げられます。

もしお持ちの土地の面積が200㎡以下であれば、敷地全体がこの小規模住宅用地として扱われるため、税負担が大きく軽減されます。

200㎡を超える部分は一般住宅用地

住宅の敷地が200㎡を超える場合、その超えた部分は「一般住宅用地」として扱われます。

例えば、350㎡の土地に住宅が１戸建っていれば、200㎡までが小規模住宅用地、残りの150㎡が一般住宅用地です。

一般住宅用地の部分は、固定資産税の課税標準額が評価額の３分の１、都市計画税は３分の２に軽減されます。

小規模住宅用地ほどの軽減率ではありませんが、特例が適用されない場合と比較すると税負担は軽くなります。

広い土地をお持ちの方は、敷地全体が同じ軽減率ではない点にご注意ください。

共同住宅や二世帯住宅は戸数によって適用面積が変わる

アパートやマンション、あるいは二世帯住宅の場合、小規模住宅用地の適用範囲は単純な面積だけでは決まりません。

重要なのは「住宅の戸数」に応じて、小規模住宅用地として認められる面積の上限が広がるという点です。

小規模住宅用地の上限面積は、「200㎡ × 住宅の戸数」で計算されます。

例えば、敷地内に10戸のアパートが建っていれば、200㎡ × 10戸 = 2,000㎡までが小規模住宅用地の対象となります。

二世帯住宅も、建物の構造や登記状況から２戸と認定されれば、最大400㎡まで適用される可能性があります。

そのため、共同住宅などでは戸数の認定が税額を左右する大きな要因になります。

空き家でも住宅用地特例は適用されるのか

相続したご実家など、空き家をお持ちの方は特例が継続されるか心配になりますよね。

実は、人が住んでいないというだけで直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。

ただし、建物の状態や自治体からの勧告によっては対象外となるケースがあります。

ご自身の空き家がどの状態にあたるのか、これから確認していきましょう。

人が住んでいないだけでは直ちに対象外にならない

住宅用地の特例は、その土地が「住宅の敷地」として利用されているかに基づいて判断されます。

そのため、一時的に空き家になっている状態でも、いつでも人が住める状態が維持されていれば、引き続き特例の対象となるのが一般的です。

例えば、転勤でしばらく家を空けている場合や、相続後すぐに住む人が決まらないといったケースでも、建物が住宅として機能していれば問題ありません。

電気や水道の契約を維持していることは、住宅として利用できる状態を示す一つの目安になります。

定期的な管理を行い、住宅としての機能を保つことが、特例を維持する上で大切です。

住宅としての実体を失った建物は対象外になる場合がある

建物が著しく損傷し、「住宅」としての基本的な機能を失っていると自治体に判断された場合は、住宅用地特例の対象から外れることがあります。

これは、物理的に人が住めない状態の建物を指します。

例えば、屋根や壁の大部分が崩壊して風雨をしのげない状態や、基礎が大きく損傷しているケースなどが該当します。

自治体の家屋調査員が現地を確認し、個々の建物の状況に応じて判断を下すことになります。

項目	住宅として認められにくい状態の例
屋根・外壁	大部分が崩壊・脱落している
基礎・構造	傾斜や著しい損傷がある
内部	居住スペースとして利用不可能な状態
総合的判断	総合的に見て人の居住が不可能

建物の物理的な状態が、特例適用の可否を左右する重要なポイントです。

管理不全空家等・特定空家等への勧告で特例が外れる

近年、空き家問題への対策として法整備が進んでいます。

特に注意が必要なのは、自治体から「管理不全空家等」または「特定空家等」として勧告を受けた場合です。

この勧告を受けると、翌年度から住宅用地特例が解除されてしまいます。

「特定空家等」とは、倒壊の危険性が高い、衛生上有害、景観を損なうなど、周辺への悪影響が大きい空き家のことです。

さらに、2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、特定空家等になる手前の「管理不全空家等」も、勧告を受ければ特例解除の対象となりました。

区分	定義（概要）	特例解除のタイミング
特定空家等	放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態など	市区町村からの「勧告」を受けた場合
管理不全空家等	放置すれば特定空家等になるおそれのある状態	市区町村からの「勧告」を受けた場合

自治体から管理に関する指導や助言があった段階で早めに対策を講じ、勧告に至らないように管理することが極めて重要です。

住宅用地特例が外れる主なケース

住宅用地の特例は永続的に適用されるわけではなく、土地の利用状況が変わることで対象外になることがあります。

特に重要なのが、固定資産税の課税基準日である１月１日の現況です。

この時点で住宅の敷地として利用されていないと判断されると、翌年度から税負担が大きく増える可能性があります。

ケース	概要
住宅の解体	1月1日時点で更地になっていると翌年度から特例が外れる
用途変更	住宅以外の用途（店舗、駐車場など）に変更すると対象外になる
敷地の一部利用	住宅と無関係な用途に使うと、その部分が特例から外れる

これらのケースに該当する場合、固定資産税の課税標準額が最大で6倍になる可能性があります。

土地の利用方法を変更する前には、税額への影響を十分に理解しておくことが不可欠です。

住宅を解体して１月１日時点で更地になっている

固定資産税は、毎年１月１日時点の土地や家屋の状況に基づいて課税されます。

この基準日を「賦課期日（ふかきじつ）」と呼びます。

年末までに住宅を解体し、賦課期日である１月１日時点で土地が更地になっていると、その土地は住宅用地とは見なされません。

その結果、翌年度から住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税が大幅に上がります。

反対に、1月2日以降に解体した場合は、その年の1月1日時点ではまだ住宅が建っているため、その年度分の特例は継続されます。

解体を計画する際は、工事の完了時期が翌年度の税額に直接影響することを理解しておく必要があります。

住宅を店舗・事務所・貸駐車場などへ用途変更した

住宅用地の特例は、その土地が人の居住を目的とした家屋の敷地として利用されていることが前提です。

建物は残っていても、その用途を完全に事業用に変更した場合は特例の対象外です。

例えば、自宅だった建物を改装して居住スペースをなくし、完全に店舗や事務所として使用し始めた場合、その敷地は住宅用地ではなくなります。

同様に、建物を解体して敷地全体を月極駐車場として貸し出した場合も特例は適用されません。

土地や建物の用途を変更した際には、固定資産税の課税内容が変わるため、所在地の自治体へ申告が必要です。

敷地の一部を住宅と関係のない用途に使っている

一つの土地であっても、利用状況が異なる場合はそれぞれ評価されることがあります。

敷地の一部を住宅とは直接関係のない用途で利用している場合、その部分は特例の対象から外れます。

例えば、自宅の庭の一部を柵で区切り、資材置き場や駐車場として第三者に貸し付けているケースがこれにあたります。

この場合、住宅の敷地として使われている部分と事業用に貸し付けている部分が明確に区分され、後者には特例が適用されません。

自治体の調査によって利用実態が確認され、課税内容が変更されることがあります。

敷地の一部を別の目的で活用する際は、固定資産税の適用範囲も変わる可能性があることを念頭に置いて計画を進めることが大切です。

建て替え中でも住宅用地特例を継続できる場合がある

住宅を解体して建て替えている期間中は、原則として敷地に住宅が存在しないため、住宅用地の特例が適用されません。

しかし、ご安心ください。

一定の要件を満たして自治体へ申告することで、特例が継続される場合があります。

この特例継続は、すべての建て替えに自動で適用されるわけではありません。

お住まいの自治体が定める要件を確認し、必要な手続きを踏むことが不可欠です。

前年度まで住宅用地として特例を受けていること

継続適用の大前提は、建て替えを開始する前年度の１月１日（賦課期日）時点で、その土地が住宅用地の特例を受けていたことです。

もともと住宅があった土地の建て替えであることが求められます。

例えば、駐車場や畑だった土地を更地にして新たに住宅を建てる場合、建築中の１月１日時点ではこの要件を満たせません。

そのため、工事期間中の土地は非住宅用地として扱われ、固定資産税が高くなります。

あくまで従前から住宅用地であった土地が、建て替えによって一時的に更地になっている状態を救済するための措置です。

同じ敷地で住宅の建て替えを進めていること

特例を継続するためには、建て替え前の住宅があった敷地と、新しい住宅を建てる敷地が原則として同一であることが要件となります。

土地の場所が変わらないことが基本です。

また、多くの自治体では、土地と建物の所有者にも同一性を求めます。

例えば、親が所有する土地に建っていた家を子が建て替えるケースなど、親族間であれば認められることもあります。

ただし、全くの第三者が土地と建物をそれぞれ所有するような場合は、適用が難しくなる可能性がありますので、事前に自治体への確認が必要です。

着工時期・所有者・完成予定などの要件を確認する

建て替え中の特例継続は、法律で全国一律に定められた制度ではなく、各自治体が個別に運用している点に注意が必要です。

そのため、適用要件や申告期限は市区町村によって異なります。

多くの自治体では、共通していくつかの項目を確認します。

建て替えを検討する際は、計画段階で土地所在地の市区町村役場に相談し、ご自身のケースで特例が継続できるかを確認しましょう。

確認項目	主な内容
所有者の同一性	建て替え前後の土地・建物の所有者が原則として同一
建築計画	翌年１月１日時点で建築に着手している（※1）
完成時期	建て替え後の住宅が翌々年中に完成する見込み
申告手続	翌年１月31日までに所定の申告書を提出（※2）

※1：自治体により建築確認の有無などで判断する場合がある

※2：申告の要否や期限は自治体によって異なるため要確認

これらの要件はあくまで一般的な例です。

ご自身の計画で特例の適用を受けるためには、必ず工事着工前に、土地がある市区町村の固定資産税担当部署へ直接問い合わせることが重要になります。

住宅用地特例の申告方法と確認事項

住宅用地特例は自動で適用されるとは限らず、状況によっては申告が必要です。

特に、土地の利用状況が変わった際には、ご自身での手続きや確認が不可欠になります。

申告が必要なケースと、特例が正しく適用されているかを確認する方法を解説します。

申告漏れや確認不足は、本来受けられるはずの軽減措置を逃す原因になりますので、土地の状況が変わった際は、必ず自治体の窓口で手続きを確認し、毎年届く納税通知書に目を通す習慣をつけましょう。

新築・解体・用途変更時は自治体への申告を確認する

住宅用地申告書は、土地の現況が住宅用地であることを自治体に申告するための書類です。

土地の上に住宅を新築した場合や、住宅を取り壊して更地にした場合、建物の用途を住宅から店舗などに変更した場合は、固定資産税の評価が変わります。

そのため、土地や家屋の状況に変更があったときは、自治体へ「固定資産税の住宅用地等申告書」の提出が必要になる場合があります。

例えば、登記済みの場合は申告不要とする自治体もありますが、未登記の建物を解体した場合などは申告が必要になることが多いです。

手続きが必要かどうかは、土地が所在する市区町村の役所（都税事務所など）で必ず確認してください。

申告期限は自治体ごとに確認する

固定資産税の課税基準日である賦課期日（ふかきじつ）は、毎年１月１日を指します。

住宅用地の申告期限は、地方税法第384条を根拠に、土地の状況が変わった翌年の１月31日までと定められるのが一般的です。

大阪市や豊中市などもこの期限を案内しています。

しかし、建て替え中の特例継続申告のように、別途期限が設けられているケースや、自治体独自の運用がある可能性も考えられます。

申告が遅れると特例が適用されない年度が生じる恐れがあるため、土地の状況が変わったら速やかに所在地の自治体へ問い合わせ、提出期限を確認しましょう。

納税通知書の課税明細書で適用状況を確認する

納税通知書は、毎年４月〜６月頃に自治体から送付される、固定資産税・都市計画税の税額を知らせる書類です。

お手元に納税通知書があれば、同封されている課税明細書を見てみましょう。

「土地」の欄に、「現況地目」や「価格（評価額）」と並んで、「課税標準額」が記載されています。

住宅用地特例が適用されていれば、価格よりも課税標準額が大幅に低くなっているはずです。

確認項目	内容
所在地番・地目	対象となる土地の情報
価格（評価額）	土地の評価額そのもの
小規模住宅用地	適用されている面積と課税標準額
一般住宅用地	適用されている面積と課税標準額
課税標準額合計	価格から軽減された後の税額計算の基になる金額

もし住宅が建っているのに特例が適用されていない、あるいは空き家を解体した翌年度なのに特例が適用されたままになっているなど、記載内容に疑問があれば、速やかに自治体の資産税課へ問い合わせることが大切です。

解体・売却・建て替えを決める前の注意点

解体や売却、建て替えを検討する際、固定資産税の特例が外れた後の税額試算と、複数の費用項目を比較検討することが重要です。

税負担の増減だけで判断すると、売却価格や解体費用の面で損をしてしまうおそれがあります。

不動産の価値や安全性を総合的に見て、最適な方針を決定することが大切です。

特例が外れた後の固定資産税を試算する

住宅用地の特例が外れると、固定資産税の課税標準額（税率を掛ける前の金額）が最大で６倍になります。

例えば、評価額1,500万円、面積200㎡以下の土地の場合、特例適用時の課税標準額は250万円（1,500万円 × 1/6）ですが、特例が外れると課税標準額は1,500万円に戻る仕組みです。

実際の税額増加率は土地の評価額や負担調整措置によって変わるため、納税通知書を用意して土地所在地の市区町村役場に問い合わせ、個別に試算することが確実です。

税負担だけで空き家を残す判断をしない

固定資産税の負担を避けるためだけに、管理が行き届いていない空き家を残し続けることにはリスクが伴います。

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、倒壊の危険などがある「特定空家」に加え、放置すれば危険になるおそれのある「管理不全空家」も、自治体からの勧告を受けると住宅用地特例の対象外となる制度が始まりました。

税金の観点だけでなく、周辺環境への影響や将来的な管理コストも考慮し、早めに対策を検討することが望ましいです。

売却価格・解体費用・維持管理費を合わせて比較する

空き家をどうするか決める際は、税金だけでなく、関連する複数の費用を総合的に比較することが不可欠です。

古家付きで売却する場合と、解体して更地で売却する場合の査定価格の差は、一般的な木造住宅の解体費用である100万円〜300万円を基準に検討する必要があります。

比較項目	古家付きで残す場合	解体して更地にする場合
固定資産税	特例が適用される可能性	原則として特例が外れる
売却価格	低くなる傾向	高くなる傾向
解体費用	買主負担または不要	売主負担（約100～300万円）
維持管理費	継続的に発生	不要
空き家対策	倒壊や景観悪化のリスク	不要

これらの項目を一覧で比較し、ご自身の状況にとって最も有利な選択肢を見極めることが大切です。

空き家を解体すると固定資産税は６倍になりますか

住宅用地の特例が外れると、税額の計算のもとになる課税標準額が最大で６倍になりますが、実際の税額が必ず６倍になるわけではありません。

土地の評価額に対する前年度の課税標準額の割合（負担水準）に応じて税負担を調整する「負担調整措置」が適用されるため、税額の上がり方は緩やかになるケースが多いです。

正確な税額は土地の評価額や自治体の税率によって異なるため、一概に「６倍になる」と判断せず、個別の試算が必要です。

１月２日以降に解体すれば特例は１年間続きますか

固定資産税は毎年１月１日（賦課期日）時点の土地の状況で課税内容が決まります。

そのため、１月２日以降に住宅を解体した場合、その年の１月１日時点では住宅が存在していたと判断され、その年度分の固定資産税には住宅用地の特例が適用されます。

ただし、特例が継続されるのはその年度限りです。

翌年の１月１日時点では更地になっているため、翌年度からは原則として特例の対象外となります。

建て替え中の土地には自動的に特例が適用されますか

１月１日時点で住宅の建築が完了していない土地は原則として住宅用地とはみなされませんが、一定の要件を満たす建て替え中の土地は、特例が継続される場合があります。

この特例を受けるには、所有者が「住宅用地等申告書」を土地の所在地の自治体へ提出する必要があります。

自動的には適用されません。

要件や申告期限は自治体によって異なるため、建て替えを計画する際は、必ず事前に市区町村の担当窓口で詳細を確認してください。

住宅用地特例の要件を確認し、解体や売却の前に税額を試算する

ご所有の不動産について解体や売却を検討する際は、まず住宅用地特例の適用要件をご自身の状況と照らし合わせて確認することが第一歩です。

特例が適用されるか否かで、固定資産税の負担は大きく変わります。

特に相続した空き家や、敷地面積が200㎡を超える土地については、慎重な確認が求められます。

税額を試算したうえで、解体費用や売却査定額と比較し、総合的な視点で今後の活用方針を決定することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

相続した空き家があります。誰も住んでいませんが、住宅用地の特例は適用され続けますか？

人が住んでいないという事実だけでは、直ちに固定資産税の住宅用地の特例が解除されることはありません。

建物がいつでも居住可能な状態に維持されていれば、引き続き適用されるのが一般的です。

ただし、建物が著しく老朽化して住宅としての機能を失った場合や、自治体から「管理不全空家」または「特定空家」として改善の「勧告」を受けた場合には、翌年度から特例の対象外となるため、住宅用地の特例 空き家 要件には注意が必要です。

「特定空家」になると固定資産税が上がると聞きました。「管理不全空家」でも特例は解除されるのでしょうか？

はい、その通りです。

2023年12月に施行された改正空家法により、従来の特定空家に加えて、その前段階である「管理不全空家」も、自治体から改善の「勧告」を受けると住宅用地特例が解除されることになりました。

勧告を受けると、課税標準が価格の６分の１になるなどの特例措置が適用されなくなります。

そのため、管理不全空家と判断された場合、固定資産税の特例解除を避けるためにも、自治体からの指導・助言の段階で早めに対処することが重要です。

300㎡の土地に住宅が１戸あります。固定資産税の課税標準はどのように計算されますか？

住宅用地の特例では、住宅１戸につき200㎡までの部分が「小規模住宅用地」として扱われます。

ご質問のケースでは、まず200㎡分が小規模住宅用地となり、固定資産税の課税標準額が価格の６分の１に軽減されます。

次に、200㎡を超える残りの100㎡分が「一般住宅用地」となり、課税標準額は価格の３分の１に軽減される仕組みです。

敷地全体が一律に６分の１になるわけではない点にご注意ください。

建て替え中は特例が継続できると聞きましたが、何か特別な手続きが必要ですか？

はい、建て替え中に住宅用地の特例を継続するには、所有者ご自身による申告手続きが必要です。

自動的には適用されません。

建て替え前の土地が住宅用地であったこと、所有者に継続性があること、翌年1月1日時点で建築に着手していることなど、自治体が定める複数の要件を満たした上で申告することが求められます。

これらの建て替え中の住宅用地特例の要件は自治体ごとに異なるため、必ず工事を始める前に市区町村役場へ確認してください。

年内に住宅の解体を予定しています。固定資産税はいつから上がりますか？

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の状況でその年度の課税額が決まります。

したがって、年内に解体を終え、翌年の1月1日時点で更地になっていれば、翌年度分から住宅用地の特例が外れ、税額が上がります。

もし解体が翌年の1月2日以降になった場合、その年度は特例が適用され、税額が上がるのは翌々年度からです。

この住宅解体で固定資産税がいつから上がるかという点は、資金計画を立てる上で非常に重要です。

住宅の用途を店舗に変更しました。「住宅用地申告書」の提出期限はいつまでですか？

住宅用地から非住宅用地への変更など、土地の利用状況が変わった際には「住宅用地申告書」の提出が必要になるケースがあります。

地方税法に基づき、申告の提出期限は状況が変わった翌年の1月31日までと案内している自治体が多いです。

ただし、登記の状況によって申告が不要な場合や、独自のルールを設けている可能性もあります。

土地が所在する自治体の固定資産税担当部署へ、申告の要否と正確な期限を必ず確認しましょう。

まとめ｜特例を正しく活用するために知っておきたいこと

住宅用地特例は、課税標準額を最大6分の1に圧縮する制度です。 空き家でも即座に対象外にはなりませんが、維持できる条件には限りがあります。

特例が外れるかどうかは、主に3つの判断基準で決まります。 1月1日（賦課期日）時点の土地の状況、建物が住宅として機能しているかどうか、そして自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けていないかどうかです。 2023年12月の改正空家法で勧告対象が広がった点は、空き家をお持ちの方には見落としがちなリスクです。

解体・売却・建て替えを検討する際は、特例が外れた後の税額を事前に試算し、解体費用や売却査定額と合わせて総合的に判断することが、余分なコストを避ける第一歩です。 まず手元の納税通知書（課税明細書）を確認し、特例の適用状況を把握しておきましょう。