「築50年の家なら土地値が相場だ」とよくいわれますが、現実はさらに厳しく「土地値より少しマイナスになる」というのが正解です。
国土交通省データ分析結果
| エリア区分 | 評価方式 | 建物あり | 土地のみ | 差額 |
|---|---|---|---|---|
| 三大都市圏（練馬区・名古屋市千種区・大阪市西成区） | 平均値 | 4,793万円 | 5,997万円 | -1,203万円 |
| 地方都市（八戸市・各務原市・萩市・松山市・大分市） | 中央値 | 900万円 | 1,237万円 | -337万円 |
今回の分析では、三大都市圏・地方都市のどちらでも、築50年前後の一戸建ては「同じ広さの土地価格」より安く取引される傾向が見られました。
つまり、築50年の一戸建ては、建物価格が上乗せされるというより、土地価格を基準に経費分をマイナスするという考え方になります。
ただし、これは「築50年の建物価値が必ずゼロ」という意味ではありません。
建物の状態、立地、再建築のしやすさ、買主がそのまま住めるかどうかによって、実際の売却価格は変わります。
こういった点について、総合的に解説していきましょう。なお古い家を売る際の全体的な戦略については、以下の記事で解説しています。
2024年〜2025年の国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに、築45〜55年の「宅地（土地と建物）」と、同時期・同エリアの「宅地（土地）」を比較。土地価格の目安は、戸建ての中央値土地面積に、土地取引の中央値㎡単価を掛けて算出しています。
築50年の一戸建ては「土地値」ではなく「土地値マイナス」と考えるべき
一般的に、「築50年程度の一戸建て住宅であれば土地値にしかならない」と考えられています。不動産会社の社員でも、そう考えている人が多数派でしょう。
しかし、データを分析してみると、土地値ではなく「築50年の家は土地値より安い」ということがわかります。
三大都市圏など大都市部では、土地値より1000万円以上安いことがわかりました（平均値・中央値とも）。地方の市部でも土地値より100～400万円程度安くなることがわかりました。
具体的に見ていきましょう。
建物に価値があるかというより「買主にとっていくら費用がかかるか」が問題
今回、国土交通省不動産情報ライブラリのデータを分析してみて明らかになりましたが、都市部であっても地方であっても、築50年前後の家が立つ土地は、更地より安い傾向があります。
調査した全エリア（８市・区）の全てで、古家あり物件は、土地値より安いとわかりました。
そこから、築50年の一戸建て物件は「土地値マイナス」であることは確かです。
どれくらいマイナスなのかは、個別具体的な物件によって変わってきます。
旧耐震・雨漏り・傾き・解体費が価格交渉の材料になる
築50年の家は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた「旧耐震基準」の建物にあたります。
そのため、売主にとっては以下のような負担が発生します。
まず、住宅ローンを使う買主なら、金融機関の担保評価が低くなりがちです。
耐震基準適合証明書（建物が新しい耐震性能を満たしていることを示す書類）がなければ、住宅ローン控除などの税制優遇も受けられません。
証明書を取るための補強工事には、150万〜200万円程度、基礎から手を入れる場合は300万円以上かかることもあります。
これは買主にとって、購入後すぐに発生する追加コストとなります。
これに加えて、雨漏り・傾き・シロアリ被害があると、さらに条件は厳しくなります。
買主は「直してから住む」前提で見るわけですから、修繕費の分だけ指値（買主側からの値下げ要求）が入りやすくなるわけです。家の傾きが売却価格に与える影響については、以下の記事で詳しく解説しています。
一方、解体を前提にする買主であれば、解体費そのものが価格押し下げ要因となります。
このどれもが、「土地値からいくら引くか」という発想で価格を考える材料となっています。
築50年の売却相場は土地価格・解体費・需要で決まる
築50年の一戸建ての価格は、建物そのものの査定額を積み上げて決まるわけではありません。
土地価格を土台にして、そこから解体費や修繕費を差し引き、最後に買主の需要が価格を押し上げたり押し下げたりする、という構造になっています。
だからこそ、同じ築50年でも、エリアによって、そして買主のタイプによって、評価はかなり変わってきます。
考えておきたい判断軸は、大きく3つあります。
- 土地としていくらの価値があるか
- 解体費や修繕費がどれくらいかかるか
- その家をそのまま使いたい買主がいるか
この3つを分析すると、「築50年の一戸建ての価格」が見えやすくなります。
土地価格が高いエリアでは解体費の影響は相対的に小さい
木造30坪の解体費用は、地域が違っても100万〜150万円程度が目安です。都市部だから高い、地方だから安い、という差はそれほど大きくありません。
ところが、この解体費が売却価格に占める割合は、エリアによって大きく変わります。
土地の評価額が数千万円規模の都市部であれば、解体費は売却代金の数パーセント程度に収まります。
早めに更地にして買い手の間口を広げたほうが、トータルで有利に働くケースが多いでしょう。
一方、土地の評価額が数百万円程度の地方エリアでは、同じ解体費でも、売却代金に占める割合が一気に重くなります。
解体費が土地価格の何割にもなってしまう、という状況も珍しくありません。
同じ「解体費100万円」でも、土地価格によって意味がまったく違ってくるわけです。
再建築できるかどうかで買主の見方が大きく変わる
建物を建て替えられるかどうかは、建築基準法上の「接道義務」などで決まります。
建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に、敷地が間口2メートル以上接している必要があります。
これを満たさない土地は「再建築不可」と呼ばれ、建て替えができません。なお、接道義務について、詳しくは以下の記事で解説しています。
接道義務とは｜建築基準法の要件2つと建て替えできない時の3つの救済措置（私道ラボ）
一般論として、再建築不可の物件は通常の土地に比べて価格が3割から5割程度まで下がる傾向があります。
地方で買主需要そのものが少ないエリアでは、1割から2割程度まで下がってしまうこともあります。
ただし、これは「絶対に売れない」という意味ではありません。
隣地の所有者にとっては、自分の土地と一体化させることで再建築可能地に変えられるため、むしろ買いたい物件にもなり得ます。
道路との接道部分をわずかに買い足すことで、条件が改善するケースもあります。再建築できるかどうかは、価格だけでなく「誰が買うか」まで左右する要素だと考えておくとよいでしょう。
なお、接道義務と再建築不可物件の調査について、以下の記事で解説しています。
更地化で売れやすくなるが絶対ではない
確かに更地にすれば見た目がよくなり、買主の間口も広がります。
ただし、更地にした分だけ価格が上がるとは限りません。
解体費用を先に自己負担する必要がありますし、更地の状態でさらに売れ残ると、固定資産税の「住宅用地特例」が外れ、土地にかかる税額が実質3倍以上に増えるリスクもあります。
つまり、更地化は「売れやすくする施策」であって、「必ず得をする施策」ではないということです。
土地価格が高く、買主がすぐ見つかりやすいエリアなら、更地化は有効に働きやすいでしょう。
地方で買主候補が少ないエリアでは、更地にしても長く売れ残り、税負担だけが重くなるということも起こり得ます。その点については記事の少し下の方で解説しています。
なお、更地化すると固定資産税の特例が外れて税額が上がってしまう点について、以下の記事で解説しています。
それでも築50年の家が高く売れるケースはある
ここまでは、築50年の家が土地価格を下回りやすい理由を見てきました。ただし、すべての築50年物件が同じ評価を受けるわけではありません。
建物の状態や、買主が何を求めているかによって、評価が変わるケースもあります。
そのまま住める状態なら、中古戸建てとして評価される
建物が構造的にしっかりしていて、雨漏りや傾きがなく、そのまま住める状態であれば、「古家」というより「中古戸建て」として見てもらえる余地があります。
この場合、買主は解体費を見込む必要がありません。
初期費用を抑えて住み始められるという点は、実需の買主（自分で住むために買う人）にとって、大きなメリットになります。
もちろん、融資が難しかったり、ある程度のリフォームが必要といったネガティブ要因はありますから、高く売れるとまでは言い切れません。
それでも、建物価値がまったくのゼロとして扱われるわけではない、という点は押さえておきたいところです。
リフォーム履歴・耐震性・設備状態が買主の安心材料になる
屋根の葺き替え、外壁の塗り替え、給排水管の交換……。
こうした修繕履歴が残っていると、買主が抱く不安はかなり解消されます。
耐震補強を行い、耐震基準適合証明書を取得済みであれば、住宅ローンや税制優遇の面でも買主にプラスに働きます。
インスペクション（資格者による建物調査）を受けている物件も同様に買主の安心感が増し、売却しやすくなります。
アップライト合同会社では、年間18000円の空き家管理契約をお申込みいただくと、約5万円相当のホームインスペクション（建物診断）が無料で付帯します。
建物診断付き空き家管理（いえとちラボ）
南大阪で空き家をご所有の場合は、上記からお問い合わせください。
住宅診断や耐震性の資料は、ダイレクトに価格を押し上げるわけではありませんが、買主の不安を減らし、成約までのスピードを上げる効果は期待できます。
古民家・平屋・広い土地など、買主の目的に合う家は別評価になる
太い柱や梁を使った伝統的な造りの家は、一般的な築古住宅とは別の評価軸で見られることがあります。
古民家としての意匠や希少性に価値を見出す買主も一定数存在します。
平屋も同様です。
階段がなく、バリアフリー化しやすいという特性から、高齢層や単身層からの需要が高まっている傾向があります。
さらに、土地が広い場合は、分譲業者が複数区画に分けて開発できる可能性を評価することもあります。
古民家、平屋、広い土地……。
これらは「築50年だから安い」という一般論とは異なり、場合によっては売れやすくなる可能性を秘めています。
築50年前後の戸建ては土地価格をどれくらい下回るか？
築50年前後の戸建ては、建物価格が大きく上乗せされるというより、土地価格を基準に評価されます。
今回の取引データ分析では、三大都市圏・地方都市のいずれでも、戸建て価格が土地推定額を下回る傾向が見られた。
すなわち、築50年前後の一戸建て住宅の売却相場は「土地値を少し下回る水準だ」と考えておけばよいでしょう。
三大都市圏では平均ベースで土地推定額を1000万円下回った
今回は「築50年の一戸建ての売却相場」を推定するために、三大都市圏のなかから、以下のエリアをピックアップして、実際の土地成約価格と、土地＋戸建ての成約価格の中央値の差を見ました。
・東京都練馬区
・愛知県名古屋市千種区
・大阪府大阪市西成区
いずれも、築50年前後の一戸建ての成約データと、土地の成約データの両方が揃っているエリアです。
| エリア | 築50年前後戸建て平均価格 | 戸建て平均土地面積 | 土地正常取引の平均㎡単価 | 同面積の土地推定額 | 土地推定額との差 |
|---|---|---|---|---|---|
| 名古屋市千種区 | 8,174万円 | 280.0㎡ | 33.0万円/㎡ | 9,239万円 | -1,065万円 |
| 大阪市西成区 | 2,249万円 | 97.5㎡ | 33.7万円/㎡ | 3,289万円 | -1,040万円 |
| 東京都練馬区 | 5,887万円 | 140.1㎡ | 51.4万円/㎡ | 7,206万円 | -1,319万円 |
三大都市圏では比較的外れ値が少なかったので、平均ベースで比較しています。土地推定額との差額はいずれの都市でも1000万円以上となっているため、三大都市圏では「更地化するメリットは十分ある」と考えていいでしょう。
地方都市5エリアでも中央値ベースですべて土地推定額を下回る
次に、地方中核市と一般の市を織り交ぜて、地方の市部について分析しました。結果はおなじく「築50年前後の家が立つ土地は、土地値を下回る」ことがわかりました。
地方都市5エリアの比較データ（中央値ベース）
| エリア | 築50年前後戸建て中央値価格 | 土地中央値㎡単価 | 土地推定額 | 土地推定額との差 |
|---|---|---|---|---|
| 青森県八戸市 | 600万円 | 3.3万円/㎡ | 759万円 | -159万円 |
| 岐阜県各務原市 | 570万円 | 5.1万円/㎡ | 1,010万円 | -440万円 |
| 山口県萩市 | 200万円 | 1.5万円/㎡ | 334万円 | -134万円 |
| 愛媛県松山市 | 1,100万円 | 8.1万円/㎡ | 1,377万円 | -277万円 |
| 大分県大分市 | 1,400万円 | 6.0万円/㎡ | 1,500万円 | -100万円 |
なお、地方市部ではデータ件数が少なく外れ値の影響が大きいことを考慮して、平均値ではなく中央値を採用しています。また、金額は万単位で丸めています。
このデータから分かるのは、三大都市圏より更地価格と古家あり価格の差が小さいものの、差額は、100万円〜440万円と相対的には重めであること。
今回のデータを見る限り、築50年前後の一戸建ては、建物価格が上乗せされるというより、土地価格を基準にマイナス評価される傾向があります。
そこで相場を考えるときは、「建物があるから高く売れる」と考えるより、まず土地価格を確認し、そこから建物の状態や解体費を考えたうえでマイナス補正するのが現実的です。
更地にすれば高く売れる？ 大都市圏なら「アリ」
一つ前のセクションで見た通り、三大都市圏では、建物を解体して更地にした場合には平均1000万円強の価値上昇が期待できます。それなら、建物を解体してもプラスになる可能性があります。
今回のデータでは、三大都市圏の築50年前後の戸建ては、平均で土地のみの推定額より約1,203万円低い結果でした。 つまり、建物がない更地のほうが1000万円以上高くなるわけです。
そう考えると、高く売れる分、解体費を差し引いてもプラスになる可能性があります。ただし、自己判断ですぐ更地にしてしまうのではなく、古家あり土地と更地の場合の査定額を取り、その両面から検討するといいでしょう。
査定を取る場合は、査定額の正確さに定評がある三井のリハウス（三井不動産リアルイティ）がおすすめです。
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リハウスなら正確な査定が出せるので、最低限その価格を見てから判断してください。
地方部では更地化は慎重に検討したほうがいい
一方、地方市部では、更地にしたことによる価値上昇は100～400万円程度となります。この場合、解体費用を考えると経費倒れになる可能性もあります。
実は筆者の自宅は、古家あり土地と、隣の更地の２筆で構成されています。その実例を見ればわかりやすいでしょう。
筆者の事例で見る地方市の現状「更地化は慎重に」
筆者の自宅は、図のように古家あり土地部分の古家をリフォームしたものと、その隣の空き地（更地）の２筆で構成されています。別々の売主から、別々に購入しました。
| 古家あり土地 | 270万円 |
| 更地 | 300万円 |
面積はほぼ同じですが、実は古家あり土地のほうが１割ほど安く、更地のほうが高い価格でした。筆者の感覚でも「相場として正しい」と考えて購入しています。
もちろん、古家あり土地の古家は大幅にリフォームしています。リフォーム価格は約800万円で、内外装フルリフォームを入れています。また、古い戸建てですが鉄骨造なので建築時には構造計算されており、震度６程度の地震には耐えると想定しています。
上記はリフォーム時の写真ですが、スケルトンとまではいかないものの、大幅にリフォームを入れたことがわかります。
つまり、古家あり土地は「素材」であり、そこから費用をかけて修繕することが前提。その分、価格は安くなるということです。
築50年の一戸建てを「古家付き」「中古戸建て」「更地」の3パターンで考える
売却戦略を間違えると、不動産を本来の価値より安く手放してしまうことがあります。築50年の家を売るときも同様で、次の3パターンで比較してから最も有利な方法で売却するべきです。
古家付きのままでの売却を検討する（地方市で推奨）
古家付き土地（建物を解体せず、現況のまま売り出す方法）は、売主にとって手元資金を減らさずに済む売り方です。
解体費を先に払う必要がなく、売却期間中の固定資産税も、住宅用地特例が適用されたままになります。
買主からは、解体費相当分の値引きを要求される場合もありますが、あらかじめそれを織り込んだ価格戦略と交渉の組み立てを考えておくといいでしょう。
なお、相続した空き家を売る場合、2024年の税制改正により、売主が事前に解体していなくても、買主が翌年2月15日までに解体・耐震改修を行えば、3,000万円特別控除が適用できるようになりました（適用には、被相続人が一人暮らしであったことなど、いくつかの要件があります）。
中古戸建として「どう売り出せるか」を考える
建物の状態がよければ、古家付き土地というよりも中古戸建てとして売り出せる可能性があります。
リフォームして住みたい実需層や、戸建賃貸として運用したい投資家にとっては、建物が残っていること自体がプラスに働きます。
ただし、旧耐震であれば、購入希望者が住宅ローンを借りにくい可能性は残ります。
瑕疵（かし。雨漏りやシロアリなど、引き渡し後に見つかる不具合）がある場合も、実需層には敬遠される可能性があります。
例外的に鉄筋コンクリート造、鉄骨造の場合は、旧耐震であっても構造計算されており、一定の地震に耐える点をアピールできる可能性があります。
また、1981年６月以降に確認申請された建物であれば、新耐震基準に合致しています。ある程度安心して住める住宅ですから、広告の見せ方次第で土地値にプラスアルファできる可能性も出てきます。
更地で売るなら解体費を差し引いて比較する（三大都市圏で推奨）
更地にした場合の想定価格も、比較材料として取っておきたいところです。木造30坪であれば、解体費用は100万〜150万円程度が目安になります。
この金額を、更地化によって上がると見込まれる売却価格から差し引いて、実際にプラスになるのかどうかを確認します。
土地価格が高いエリアなら、解体費を差し引いてもプラスになりやすいでしょう。三大都市圏であれば、更地化することによって1000万円強の価値上昇が見込めるため、解体費用を出しても十分にプラスになる可能性があります（個別具体的な土地により変わります）。
古家付き・中古戸建て・更地の3パターンを並べて比較して、初めて「どの売り方が自分にとって得か」がを検討してください。
まとめ「土地値マイナスで考える築50年戸建ての売却戦略」
築50年の一戸建ての売却相場は、基本的に「土地値そのまま」ではなく、「土地値から経費を差し引いた価格」と考えるのが現実的です。解体費用や測量費用などを概算で差し引く、という考え方が一般的です。
国土交通省データの分析でも、三大都市圏・地方都市のどちらでも、築50年前後の戸建ては土地推定額を下回る傾向が見られました。
ただし、必ずしも更地化したほうがいいわけではありません。
大都市圏では更地化で価格が上がる可能性がありますが、地方では解体費や固定資産税を考慮するとマイナスになる可能性が高いからです。
一方で、建物の状態がよい家、リフォーム履歴がある家、平屋や古民家として需要がある家は、中古戸建てとして評価される余地もあります。
大切なのは、「古家付きで売る」「中古戸建てとして売る」「更地にして売る」の3パターンを比べることです。自己判断で解体や値下げを進める前に、建物の状態と土地の需要を確認しておけば、損を避けながら現実的な売却方法を選びやすくなります。
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建物診断付き空き家管理（いえとちラボ）
建物診断で家のコンディションを把握し、その上で１年間じっくりと考えて売却することができます。建物価値を最大化したいという場合に、おすすめのサービスです。
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