古家の解体費用は、坪単価×延床面積でごく大まかな目安がつかめます。
木造なら坪3万〜5万円程度。延床30坪であれば、90万〜150万円ほどが相場です（軽量鉄骨造やRC造はこれより高くなります）。
ただし、この金額はあくまで建物本体の解体費用です。
実際の見積もりでは、ブロック塀や庭木の撤去といった付帯工事費、さらに地中埋設物やアスベストが見つかった場合の追加費用が上乗せされることがあります。
坪単価だけを見て「思ったより高い」と慌てないために、この記事では構造別の相場から、総額を左右する要因、追加請求を防ぐための確認ポイントまで、順番に見ていきましょう。
構造別の坪単価相場をまず押さえる
古家の解体費用は「坪単価×延床面積」で決まります。まずはこの基本の数字を押さえておきましょう。
| 構造 | 坪単価の目安 | 30坪の場合 |
| 木造 | 3万〜5万円 | 90万〜150万円 |
| 軽量鉄骨造 | 4万〜7万円 | 120万〜230万円 |
| RC造 | 6万〜8万円 | 180万〜300万円 |
一戸建ての大半を占めるのは木造ですから、多くの方にとって目安になるのはこの数字でしょう。
ただし、サイトによって「木造2万〜4万円」という書き方をしているところもあります。これは調査した時期や地域、対象にした施工事例の違いによるものです。坪単価には元々これくらいの幅があると考えておくと、見積もりを見たときに慌てずに済みます。
延床面積が同じでも、平屋は2階建てより基礎や屋根の面積が広くなる分、坪単価はやや高くなる傾向があります。逆に延床面積が大きいほど、重機の搬入費用や足場代といった固定費の割合が薄まるため、坪単価は緩やかに下がっていきます。
（参考：国土交通省・大手解体業者の公表データ）
鉄筋コンクリート造や鉄骨造ではさらに高額に
木造以外の構造では、坪単価がさらに高くなります。
鉄骨造は木造よりやや硬い分、鉄骨の切断や分別に手間がかかり、坪単価は4万〜7万円程度。RC造になると、圧砕機を使った解体や防音養生が必要になるため、6万〜8万円程度まで上がります。
延床30坪なら、RC造の解体費用だけで180万〜300万円ほど見ておく必要があります。
解体以前に建物内の残置物撤去が必要な場合の費用
古家の場合、家財道具が一切片づけられていないケースも珍しくありません。
こうした場合、残置物の撤去だけで一式50万〜100万円くらいになることも、筆者の経験上よくあります。解体業者に残置物ごと処分を依頼すると、産業廃棄物としての処理費用が上乗せされるため、思った以上に高くつくのです。
ただ、工夫次第でこの費用を大きく抑えることもできます。
弊社が取材した中古マンションのセルフリフォーム事例では、リフォーム費用一式で40万円でした（残置物処分は数万円）。この物件は築47年、10年ほど空室のままで、家具や仏壇が残された状態でした。前所有者がある程度片づけてくれたそうですが、それでも片づけられていなかった残置物は、自分たちで軽トラに乗せて処分場へ持ち込んだそうです。
処分の工夫という点では、不要になったガスオーブンを粗大ごみに出さず、金属の買い取り業者に持ち込んだところ、1,800円で買い取ってもらえたというエピソードも紹介されています。
マンションのリフォーム事例ではありますが、「捨てる前に売れないか調べる」「自治体の粗大ごみ収集と業者回収を使い分ける」という考え方は、古家の残置物処分にもそのまま応用できるでしょう。
総額は付帯工事と立地で決まる
坪単価だけを見ていると、実際の見積書を見たときに「思ったより高い」と感じることがあります。理由は、解体費用の総額が本体工事費だけでは決まらないからです。
一般的な内訳は、本体工事費が60%〜70%、付帯工事費が20%程度、諸経費が10%程度。つまり総額の2割程度は、建物本体とは別の工事が占めているということです。
付帯工事にかかる費用の目安
付帯工事とは、建物以外の撤去作業を指します。ブロック塀、浄化槽、庭木、物置など、物件ごとに条件が変わるため、見積もりのブレが一番出やすい部分でもあります。
| 項目 | 費用の目安 |
| ブロック塀・門扉の撤去 | 10万〜50万円程度 |
| 浄化槽の撤去 | 5万〜15万円程度 |
| 庭木・庭石の撤去 | 5万〜20万円程度 |
| 物置・カーポートの撤去 | 2万〜5万円程度 |
古い家ほど、こうした付帯物が多く残っている傾向があります。見積もりを取る際は、建物本体の解体費用だけでなく、敷地内に何が残っているかも一緒に確認しておくといいでしょう。
前面道路が狭いと坪単価が上がる
見落とされがちですが、総額に大きく影響するのが前面道路の幅員です。
道路幅がおおむね3m未満で重機が入れない場合、作業員がバールなどを使って手作業で解体する「手壊し解体」になります。人件費と工期が膨らむため、木造住宅であっても坪単価が5万〜8万円まで上がることがあります。
旗竿地や住宅密集地の古家では、この点を事前に確認しておいたほうがいいでしょう。隣家との距離が近い場合も、防音シートの設置や交通誘導員の配置が必要になり、諸経費が膨らむ要因になります。
（参考：国土交通省・大手解体業者の公表データ）
見積もり後の追加請求に注意する
解体費用でもっとも後悔しやすいのが、契約時の見積もりと、実際の請求額とのズレです。
工事が始まってから「地中に埋まっているものが見つかった」「建材にアスベストが含まれていた」といった理由で、追加費用を請求されるケースが少なくありません。これは業者が最初から吹っかけているというより、地面の下や建材の中まではあらかじめ完全に把握できないという、解体工事そのものの性質によるものです。
地中埋設物が見つかった場合
古い建物の解体では、地面を掘り起こしてはじめて分かる問題があります。
以前の建物の基礎の残骸、使われなくなった浄化槽の跡、大きな石やコンクリート片……。こうした地中埋設物が見つかると、撤去のために数万円から数十万円、規模が大きければ30万円〜150万円程度の追加費用が発生することもあります。
これは見積もり時点では避けようがない部分です。ただ、契約前に「地中埋設物が見つかった場合、追加費用はどう扱うか」を業者に確認しておけば、想定外の請求に慌てずに済みます。上限額の目安や、追加が発生した場合の連絡・承認の手順を契約書に明記してもらうと安心でしょう。
アスベストが見つかった場合
もうひとつの追加費用の原因が、建材に含まれるアスベスト（石綿）です。
2023年10月以降、解体工事の事前調査は、有資格者による実施が法律で義務付けられています。この調査自体は解体を依頼すれば必ず行われる工程ですから、それ自体で追加費用になるわけではありません。問題は、調査の結果アスベストの含有が確認された場合です。
木造住宅で該当することが多いのは、屋根のスレート瓦や外壁の成形板などの「レベル3」と呼ばれる建材です。この場合、㎡あたり2,000円〜1万5,000円程度の除去費用が加わります。一戸建て全体では数万円〜数十万円程度に収まることが多いものの、飛び散りやすい種類の建材（吹き付け材など）が使われていた場合は、もう少しまとまった金額になることもあります。
追加請求を防ぐためにできること
追加費用そのものをゼロにすることは難しいですが、トラブルを避けるためにできることはあります。
見積もり段階で「地中埋設物」「アスベスト」それぞれについて、追加費用が発生する条件と、その場合の連絡方法を確認しておくこと。そして、極端に安い見積もりを提示する業者には、こうした想定外費用の説明があいまいなケースが多いということも、頭の片隅に置いておくといいでしょう。
解体せず「古家付き土地」で売る選択肢
ここまで解体費用の話をしてきましたが、そもそも解体しないという選択肢もあります。
古家付き土地として売却すれば、解体費用はかかりません。買主が解体費用を負担する前提になるため、その分は売却価格から差し引かれるのが一般的ですが、まとまった現金を先に用意する必要はなくなります。
もうひとつのポイントが固定資産税です。建物が建っている土地には住宅用地の軽減措置があり、固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に軽減されます。解体して更地にすると、この軽減措置は外れます。すぐに売却できればいいのですが、買い手が見つからないまま時間が経つと、更地の状態で通常の税額を払い続けることになります。
一方、更地にしたほうが売れやすい土地もあります。住宅需要が高いエリアでは、買主が「古い建物を解体する手間をかけたくない」と考えることが多く、更地のほうが早く、高く売れる傾向があります。
どちらが得かは、立地の需要と、解体費用・税負担のバランスで決まります。判断に迷う場合は、地域の売却実績が豊富な不動産会社に相談してみるのがいいでしょう。
解体費用をお金の面から判断する
解体するかどうかは、坪単価や工事費だけで決めるものではありません。税金の負担や、売るときの契約条件まで含めて考えると、判断が変わることもあります。
地中埋設物のリスクは解体しても残る
古家付きのまま売る場合、気をつけたいのが地中埋設物です。
老朽化した建物そのものは、買主が新築するのであれば大きな問題にはなりません。しかし、地面の下に何が埋まっているかは、掘り起こしてみるまで分からないという点は、解体してもしなくても変わらない不確実性です。
古家付きのまま売却した場合、引き渡し後に地中埋設物が見つかると、契約不適合責任として売主が撤去費用を負担する可能性があります。この責任を避けるため、実務では「地中埋設物が見つかった場合は買主負担」といった特約を結ぶケースもありますが、その分、買主側は将来の追加費用を織り込んで購入を判断することになります。金融機関の審査でも、こうした不確定要素がある土地は慎重に見られることがあります。
一方、先に解体してしまえば、地中埋設物の有無は引き渡し前に判明します。前のH2で触れた通り、解体時の追加費用にはなりますが、売却後にトラブルとして持ち越すリスクは減らせます。
このリスクをどちらのタイミングで引き受けるか。古家付きのまま売って買主に委ねるか、解体時に自分で確認して終わらせるか。ここも判断材料のひとつになるでしょう。
固定資産税の軽減措置と、その除外要件
建物が建っている土地には、住宅用地の軽減措置があります。固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで軽減される制度です。
解体して更地にすると、この軽減措置は外れます。売却までに時間がかかると、その間はずっと通常の税額を払い続けることになるため、「解体後になかなか売れない」という事態は、税負担の面でも痛手になります。
ただ、注意しておきたいのは、古家が建っていれば必ずこの軽減措置を受けられるわけではないという点です。
2023年の法改正で、管理が行き届いていない空き家は「管理不全空家」に指定される制度ができました。指定を受けると、建物が残っていても住宅用地の軽減措置から外れる場合があります。以前は「特定空家」（倒壊のおそれがあるなど、より深刻な状態の空き家）だけが対象でしたが、対象の範囲が広がったかたちです。
つまり、「古家付きなら税金面で有利」と単純に考えるのではなく、その古家が今どういう状態にあるかによって、話が変わってくるということです。管理不全空家に該当するかどうかは自治体の判断によるため、心当たりがある場合は、早めに自治体の空き家担当窓口に確認しておくのが確実でしょう。
解体費用と税負担、どちらが得かの考え方
ここまでの話を整理すると、判断材料は大きく2つです。
ひとつは、解体費用そのもの。坪単価に加えて、付帯工事やアスベスト対応、地中埋設物が出た場合の追加費用まで含めると、総額は見積もり段階の想定より膨らみやすいという点は、前のH2で見た通りです。
もうひとつは、古家付きのまま持ち続けた場合の負担です。管理不全空家に該当しなければ税制上は有利ですが、売却までに時間がかかれば軽減措置があっても税負担は積み上がりますし、地中埋設物のリスクを買主に委ねる形になる分、値下げ交渉の材料にされることもあります。
どちらが得かは、エリアの需要や、古家自体の管理状態によって変わります。目安としては、次のように考えるといいでしょう。
- 需要の高いエリアで、早期売却が見込める → 古家付きのまま売り、解体費用は買主負担にする選択肢も検討する
- 需要が乏しく、売却まで時間がかかりそう → 解体費用と税負担の増分を比べたうえで判断する
いずれにしても、この判断は物件ごとの条件によって変わりますから、実際に売却を検討する段階では、地域の売却実績が豊富な不動産会社に相談し、具体的な数字で試算してもらうのが確実です。
自治体の補助金は使いにくいが一応押さえておきたい
解体費用の負担を減らす方法として、自治体の補助金がよく紹介されます。ただ、実際に使えるかどうかは、思っているよりハードルが高いのが実情です。
多くの制度は、倒壊のおそれがあるレベルの老朽空き家を対象にしています。まだ普通に住める、あるいは古家付き土地として流通できる程度の状態だと、そもそも対象外になることも珍しくありません。予算の上限に達し次第、その年度は受付終了という自治体も多く、要件を満たしていても交付されないケースがあります。
なにより注意したいのが、着工前の申請が絶対条件だということ。先に解体を進めてしまってから「補助金を申請したい」と思っても、後からは使えません。
使える制度が本当にあるかどうかは自治体ごとに差が大きいため、解体を検討し始めた段階で、早めに窓口へ確認しておくのが確実でしょう。
解体費用を抑える実務的な方法
ここからは、筆者が実際にやっている方法です。万人向けではありませんが、時間と多少の知識があれば、かなりのコストを削れます。
まとめて外注せず「分離発注」する
一般的な解体は、解体業者に一式で発注します。ただ、この「一式」の中には、業者の中間マージンが乗っています。
筆者の場合、まとめて発注するのではなく、個人で土木作業をされている方に直接お願いすることが多いです。2トントラックなどを借りて、一緒に作業に入ります。RC造の建物であれば、コンクリートがらは自分たちで処理場まで運び込みます。
この方法だと、解体業者を1社通す場合に比べて、中間コストの分だけ費用を圧縮できます。ただし、これは施主自身が排出事業者としての責任を負う形になりますから、廃棄物処理法まわりの知識は必要です。誰にでもすすめられる方法ではありません。
マニフェストやアスベスト検査も自分で手配可能
産業廃棄物を処分場に持ち込む際は、マニフェスト（産業廃棄物管理票）の発行が必要です。これも、業者任せにせず自分で書いています（それほど難しいものではありません）。
アスベストの事前調査についても同様です。分析だけを扱う専門の検査機関に、直接依頼することができます。都道府県ごとに、測定可能な事業所の一覧が公開されていますので（大阪府の例：アスベストに関する測定可能な事業所一覧）、こうした情報を使えば、解体業者を経由せずに直接検査を依頼することも可能です。
こうした部分をひとつずつ自分で動くことで、業者に一式で頼んだ場合との差額が生まれます。ただ、当然ながら手間と時間はかかりますし、法令に則った手続きの知識も必要です。「安く済ませたいけれど、動く時間も知識もない」という場合は、無理に真似する必要はありません。
自分で動けない場合は相見積もりで比較する
分離発注や自主的な手続きが難しい場合は、素直に相見積もりを取るのが現実的です。
解体業者は1社だけだと適正価格かどうか判断がつきません。一括見積もりサイトなどを使って、複数社から見積もりを取り、内訳を比較することをおすすめします。極端に安い見積もりは、後から付帯工事費や諸経費として上乗せされることもあるので、総額だけでなく内訳まで確認しておいたほうがいいでしょう。
まとめ「古家の解体、判断に迷ったら押さえたい3つの視点」
古家の解体費用は、坪単価だけでは決まりません。
構造別の相場に加えて、付帯工事や地中埋設物、アスベストといった要因が重なり、総額は見積もり段階の想定より膨らみやすいものです。一方で、解体せず古家付きのまま売却する道もあります。固定資産税の軽減措置や、地中埋設物のリスクをどちらが負うかまで含めて考えると、答えは物件ごとに変わってきます。
大切なのは、坪単価の一部分だけを見て判断しないことです。総額の内訳と、解体しない場合の負担まで並べてはじめて、自分の物件にとってどちらが得か見えてきます。
判断に迷う場合は、地域の売却実績が豊富な不動産会社に相談し、具体的な数字で試算してもらうのが確実でしょう。
解体費用も税負担も、実際に動いてみないと分からない部分が多いものです。まずは現状を整理するところから、始めてみてはいかがでしょうか。
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